旗下11億元上海物業流拍，寶能數百億債務困局何解？

陳鏡安

2月初，南都·灣財社記者留意到，位于上海市奉賢區的一處物業法拍活動宣告結束，因無人出價而未能成交。行業專家分析，此物業流拍的原因不僅在于其本身所處的地理位置不具優勢，更是上海本地市場高庫存、資方資金承壓等多重因素共同作用的結果。

值得注意的是，這處物業所有人為上海凱粵投資有限公司，曾用名“上海寶能投資有限公司”，是“寶能系”寶能地產股份有限公司（以下簡稱“寶能地產”）全資子公司。近一年來，寶能系旗下多處物業被強制執行法拍，其中不少遭遇了流拍。

天眼查顯示，截至目前，寶能集團、寶能地產以及姚振華等寶能系主體所面臨的被執行金額顯著增長，這一高企的債務困局如何解決，不僅成為了市場觀察者的熱議話題，更是寶能債權人所關注的焦點。

同時，南都·灣財社記者留意到，前述物業已重新上架，起拍價降至評估價不到6折，即6.1511億元，預計將于3月4日上午10點開拍。

寶能地產旗下上海一處物業流拍

阿里法拍網顯示，2月4日上午10點至次日上午10點，上海市奉賢區青高路333號1-29幢工業房地產和上海市奉賢區青村鎮1街坊58/8丘國有建設用地使用權及地下隱蔽工程正經歷法拍。

據網站介紹，此次拍賣的標的物包括29棟建筑物，建筑面積177405.17㎡，其中地上建筑面積合計123808.9㎡，地下建筑面積合計53596.27㎡，土地使用權面積為78029.50㎡；此外還有另外一宗土地使用權被拍賣，使用權面積為23103.10㎡。上述標的整體打包拍賣，評估價10.984億元，起拍價打7折，為7.6888億元。

在拍賣公告中，灣財社記者留意到，目前標的物正由被執行人管理使用。而這處物業之所以受到關注，也是因為其所屬人正是備受爭議的寶能系。據網站介紹，拍品所有人為上海凱粵投資有限公司。天眼查顯示，該司曾用名“上海寶能投資有限公司”，是寶能地產全資子公司。

具體來看，標的部分樓棟在疫情期間曾被征用為方艙醫院，堆放了醫療床位、醫療廢品、排水排污設施、臨時電力設備等物品。對此，奉賢區青村鎮人民政府啟動了搬離清空程序，法院負責清場交付。另有部分房屋被上海升白實業有限公司占用，該司書面承諾于拍賣成交后一周內搬離，占用人不搬離的，法院將強制清場。

值得注意的是，公告提醒，標的物涉及《關于推進寶能產業園項目專題會會議紀要》，其中要求，標的物A4棟9樓、10樓與11樓作為青港園區管委辦公區域使用，A3棟1樓北側前廳區域用于青港園區的整體規劃展示與對外迎賓。上述區域免費提供給青港園區使用，競買人需承受上述義務。此外，據被執行人告知，標的物業費共欠費365.06萬元，欠費須由買受人承擔。

這場法拍吸引3295人次圍觀

最終，這場法拍被64人設置提醒，吸引3295人次圍觀，但直至拍賣結束仍無人報名出價，宣告流拍。

針對標的物業流拍，行業專家分析，原因不僅在于其本身所處的地理位置不具優勢，更是上海本地市場高庫存、資方資金承壓等多重因素共同作用的結果。

上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進向灣財社記者指出，該標的物業的位置不是特別好，在上海的外環線以外，且這個片區也不屬奉賢更具價值的南橋新城，區域優勢不明顯?！爸荒苷f，這塊地未來可能隨著上海臨港新片區發展或青浦、奉賢的發展得到成長機會。但是短期來講，這個地方優勢不大?！?/p>

另一方面，嚴躍進認為，上海市場目前存在庫存壓力，購置物業的資金方也普遍存在一些資金壓力，種種因素使得潛在買樓、買地的需求明顯減少?！跋襁@類法拍還存在一些債務糾紛，這些方面也會產生不確定性，增加拍賣難度?！?/p>

南都·灣財社記者留意到，目前，該處物業已重新上架，起拍價再降至評估價不到6折，即6.1511億元，將于3月4日上午10點開拍。

近一年寶能多處物業流拍

南都·灣財社記者從公開層面了解到，近一年來，寶能系除了上述上海物業遭遇流拍外，還有不少被強制執行的資產法拍遇冷。

據阿里拍賣官網顯示，2023年1月10日至13日，深圳南山寶能城花園47套房源公開競拍，截至1月11日晚間，30套房源因無人出價，遭遇流拍。其中2套曾有競買人報名，但并未出價。

流拍的物業位于上海市奉賢區，所有人為上海凱粵投資有限公司，曾用名“上海寶能投資有限公司”。

資料顯示，參與拍賣的47套標的房源，起拍總價均為評估價的8.5折，單價在9.3萬-10.2萬元間，多數低層標的物單價低于市場指導價9.85萬元/㎡。

同年6月28日，安徽省合肥市濱湖新區華山路以西、南寧路以北土地使用權項目流拍，起價40.03億元。同時，濱湖新區井岡山路以東、杭州路以南土地使用權及地上建筑物項目流拍，起價10.75億元。

據悉，前者為合肥濱湖寶能城的住宅用地，后者為寶能城的MALL及酒店部分。上述涉案房地產地價款已繳清。不過截至2023年3月，上述項目累計欠繳相關稅費1237.17萬元，須由買受人墊付。

同年9月13日，深圳市南山區寶能城花園（東區）四期工程1單元1301等260套公寓一拍流拍。資料顯示，該項目起拍價25.98億元，項目評估價37.11億元，房屋性質為市場化商品房，房屋用途為商務公寓，均為大平層戶型，每套建筑面積170㎡以上，為毛坯房。涉案房產曾存在改建等情形，后已拆除，按標的物房屋現狀拍賣。

據了解，寶能城花園房源曾多次被抵押拍賣，此前寶能城花園三期的房源在2018年到2022年期間曾多次抵押給平安銀行深圳分行和前海世紀基金管理有限公司。

同年10月27日，深圳市南山區留仙大道北側寶能城花園（東區）四期工程3G01房產（酒店）一拍流拍，起拍價約4.12億元，標的評估價約5.89億元。

據悉，上述標的物位于深圳市南山區留仙大道北側，權利人為寶能城有限公司，建筑面積為17071.06㎡，用途為酒店。此標的因已對外房租，拍賣期間涉及合同糾紛。而此次掛牌為第一次正式拍賣，因無人出價而流拍。

兩個月后，12月22日，南寧市邕寧區龍崗大道9號寶能城市廣場辦公A共938處、辦公B共288處的不動產項目一拍也遭遇流拍，當前價5.88億元。

寶能集團被執行金額高達381億元

每一宗遭遇冷遇的法拍資產背后，都隱藏著焦頭爛額的債權人。

據天眼查最新數據顯示，截至2024年2月4日，寶能集團被執行金額高達381.02億元，其下屬的寶能地產也面臨224.62億元的被執行壓力，而姚振華個人更是背負著385.67億元的沉重債務。

這一連串龐大的數字，如同懸在債權人頭頂的達摩克利斯劍，每一次輕微的晃動都牽動著他們的敏感神經，讓化解債務的每一步都顯得尤為關鍵和迫切。