區域房地產市場風險監測預警與管控范式研究

○王亞紅

（鄭州大學旅游管理學院 河南 鄭州 450001）

房地產業關聯度高、帶動力強，是區域乃至國民經濟發展的“晴雨表”，其波動尤其是非常態的危機波動不僅危及地區經濟，甚至對整個國民經濟也會造成災難性的影響。對房地產市場風險的準確把握是政府制定區域和產業政策的基礎。而且，區域房地產市場與區域金融環境密切相關，東南亞金融危機、美國次貸危機都是非常典型的例子。在房地產業對G D P的貢獻值不斷增加的背景下，在國際、國內經濟環境持續惡化情況下，保持房地產市場的穩定對區域乃至全國經濟的穩定發展意義重大。

一、國內外研究現狀評述

國外學者與本課題相關的研究成果主要集中在以下幾個方面：其一，關于風險管理。強調狹義風險管理的美國學說，重點在風險的處理上，如威廉姆斯（Williams．C．Arther）和漢斯（HeinsRichardM）等；英國風險管理學說側重于對經濟的控制和處理程序，如邁克爾（2000）等。其二，關于經濟預警。以法國為代表的“經濟恐慌學派”；以日本和德國為代表的“警告指數學派”；以美國為代表的“經濟指數學派；以經合組織為代表的多指標監測系統。當今最受重視的預警理論是由Kaminsky，Lizoondo與Reinhart于1997年創建的KLR信號分析法。其三，關于房地產市場風險。房地產業周期含房地產周期本身的研究（Mueller，1999；Hendershott，1997等）和房地產周期對宏觀經 濟影響 （Brown，1984；Hekman，1985等）。 房 價 預 測（Quigley，1995；Pace，Barry，2000；Kelley，2005；Gouriéroux，Laferrère，2009等）。房地產市場評估方法：收益還原法（野口悠紀雄，1989；中尾宏，1996等）；數據比較法；層次分析法（T.L.Saaty提出）。房地產泡沫及其形成機理預期（Blanchard and Watson，1982等）、銀行信用（Richard Herring，2002等）、信息不對稱（Allen，Morris and Postlewaite，1993等）。上述很多理論和方法已經比較成熟，對區域房地產市場風險管理的研究及實踐有重要借鑒意義。但是，西方國家房地產制度和房地產市場已經相對成熟和完善，而我國房地產市場起步較晚，這些理論的具體運用還有待進一步研究。

國內相關研究成果主要集中在以下幾個方面：第一，關于經濟預警。我國關于經濟預警的研究經歷了兩個階段，1988年以前以引入西方經濟發展理論和波動的周期理論為主；1988年后自主研究階段（袁興林等，1988；顧海兵，1992，1993等）。第二，關于房地產預警。指數預警法，中房指數、國房指數、上房50指數、武房指數、北京30指數等；統計預警法（趙黎明等，1999；郭峰等，2006，2008等）；模型預警法（胡健穎等，2006；余凱，2008等）；模擬預警法（丁烈云等，2000；C h e n，2009等）。第三，關于房地產市場風險及其管理。多從微觀角度如企業投資角度研究，涉及宏觀的主要集中于對房地產市場泡沫的研究，泡沫論（呂宗澤，2010；吳敬璉，2011等）；局部過熱論（蕭灼基，2005；葉劍平，2005；王曉國，2003等）?？傮w上，我國區域房地產市場預警預報的理論研究還處在起步階段，建立合理可行的區域房地產預警系統成為學者和整個行業關注的熱點，但還存在以下不足和有待深入研究的方面：現有房地產市場風險管理及風險測度、評價多從微觀財務分析入手，鮮有從宏觀角度研究房地產市場風險的。對房地產宏觀市場風險的研究多集中于市場是否存在泡沫等，沒有從影響房地產市場風險的各個因數來定量分析其市場風險及風險程度。過多關注房地產項目風險的識別、評估及規避研究，缺乏區域房地產市場風險產生的基礎、根源等研究。本研究試圖從市場風險監測、預警體系的構建入手，以房地產市場風險體系的實證性監測、預警結論為突破口，通過對當前和未來一定時期內的風險狀況、面臨的主要問題及其程度、主要影響因素、未來發展態勢等內容的分析和評價，明確不同時期房地產市場風險管理的目標和側重點，并以此為依據構建符合房地產市場發展現實的風險管理策略體系。

二、房地產市場風險監測預警的內涵

房地產市場風險。本研究認為，在短近期，房地產供給過剩與短缺，以及可能出現的各種突發性事件所引發的市場風險都會通過交易價格和交易量的波動直接表現出來，所以從價格和交易量來對房地產市場風險狀況進行監測可以很好的把握短期內區域房地產市場風險狀況。從年度或更長的時段來看，房地產市場風險主要體現在房地產供給和需求的變動及供求平衡問題。

房地產市場風險的監測預警的內涵。指為了避免房地產市場震蕩及其帶來的一系列經濟、社會問題，從房地產供求格局及其未來變動趨勢出發，著重對房地產價格和市場交易狀況及后果所進行的預測、評價和報警。通過動態監測預警，對當前及未來一定時期內房地產市場風險的宏觀態勢給出正確評價和科學預警，促使政府及相關部門預先擬定對策，提前采取必要的控制行為，以消除或緩解警情，維護房地產市場的良性運行狀態。

三、監測預警體系的構建

1、監測預警的內容

主要圍繞房地產市場運行風險系統展開：房地產市場供給風險子系統——包括房地產開發投資增長率與G D P增長數率比值，房地產開發投資額與全社會固定資產投資額比值、房地產開發企業貸款增長率與全社會企業貸款增長率，房地產企業自有資金與房地產開發投資總額比值等指標的分析；房地市場需求風險子系統——主要圍繞影響房地產需求的影響因素如人均可支配收入水平、經濟增長率、人均住房面積等；房地產交易風險子系統——主要分析商品房銷售面積與商品房竣工面積比值，商品房空置率，房價收入比，商品房價升幅與G D P增幅的比值等。

監測預警的手段：確定各指標值的風險底線及其區間→進行數據的收集、匯總→期初對監測指標進行預測→對照確定的風險標準預測房地產市場風險程度并報警→期末將監測指標觀測值與確定的風險標準進行對比→對房地產市場風險程度進行評價并報警。

2、風險區間、警度區間的劃分

要對區域房地產市場風險情況進行監測預警，首先要確定監測預警目標的標準，即確定市場風險的臨界值，關鍵在于確定無風險區間或安全區間。無風險區間的確定首先要與經濟理論和已經有的定性認識一致。確定無風險區間的思路是客觀分析與主體調查相結合。按照人民大學顧海兵教授的研究，客觀分析主要依據指標的歷史數據，根據多數原則、半數原則、少數原則、均數原則、眾數原則、人數原則、負數原則、參數原則風險或安全臨界線的選擇。主體調查法確定臨界線的關鍵在于調查對象的選擇，不同的調查對象由于其相關知識、經驗、分析判斷能力和水平的差異對同一問題可能產生完全不同的看法，為確保調查結果的客觀性，采用該方法確定臨界線時要關注調查對象的廣泛性。

本研究認為，鑒于房地產市場風險狀況的判斷是依據指標市場供給風險子系統、市場需求風險子系統和市場交易風險子系統構成的指標體系，可以運用擴散指數法來判斷區域市場風險水平和程度。

若在t期內，風險指標個數等于指標總個數，則D I t=100%；

若在t期內，風險指標個數等于0，即全部指標均處于正常范圍，無風險，則D I t=0；

若在t期內，風險指標個數與無風險指標個數相等，則D I t=50%。

總體市場風險程度和等級依風險指標的個數和等級確定。

也可以采用標準化方法，對各指標的風險程度打分，用加權平均求出風險值，再根據風險值的高低判斷風險水平和等級。將房地產市場風險劃分為五種類型，由低到高分別是無風險、輕度風險、中度風險、重度風險與危機，分別對應無警區間、輕警區間、中警區間、重警區間和巨警區間，對應的警度分別為無警警度、輕警警度、中警警度、重警警度和巨警警度。

安全度和警度區間的劃分采用百分制，并設定不同的符號與之對應。具體解釋如下：

無風險（無警警度）：風險值綜合評價得分60分以下；

輕度風險（輕警警度）：風險值綜合評價得分達到60～69分

中度風險（中警警度）：風險值綜合評價得分達到70～79分

重度風險（重警警度）：風險值綜合評價得分達到80～89分

危機（巨警警度）：風險值綜合評價得分90分以上

對以上風險類型、警度類型的具體含義說明如下：

無風險：用綠色信號燈表示，指區域房地產市場供給、需求、價格與交易量變動均在合理區間，表明房地產市場運行處于較好狀態，利于或者促進經濟發展與社會穩定，即風險值綜合評價對應分值在60分以下的狀態。

輕度風險（輕警警度）：用藍色信號燈表示，指房地產市場供給、需求、價格與交易量變動構成的指標體系中超過50%的指標值本身或其變動水平超過合理區間，對房地產市場的運行、區域經濟發展或社會穩定存在輕度的負面、消極影響，即風險值綜合評價對應分值在60—69分之間的狀態。

中度風險（中警警度）：以黃色信號燈表示，指房地產市場供給、需求、價格與交易量變動構成的指標體系中超過50%的指標值本身或其變動水平超過合理區間達一定程度，對房地產市場的運行、區域經濟發展或社會穩定存在較大的負面、消極影響，應該引起關注的狀態，即風險值綜合評價對應分值在70—79分之間的狀態。

重度不安全（重警警度）：用粉紅色信號燈表示，指房地產市場供給、需求、價格與交易量變動構成的指標體系中超過50%的指標值本身或其變動水平嚴重偏離合理區間，房地產市場的運行、區域經濟發展或社會穩定已經受到嚴重影響，即風險值綜合評價對應分值在80—89分之間的狀態。

危機（巨警警度）：用紅色信號燈表示，房地產市場供給、需求、價格與交易量變動構成的指標體系中超過50%的指標值本身或其變動水平遠遠偏離合理區間，房地產市場的運行、區域經濟發展或社會穩定已經受到巨大影響，即風險值綜合評價對應分值在90分以上的狀態。

四、區域房地產市場監測預警的實證研究構架

區域房地產市場監測預警主要分兩步完成：第一步，要首先根據搜集的數據及前面介紹的風險區間、警度區間的劃分方法、原則來確定具體指標的安全區間和警度區間，然后利用各指標的歷史值及其未來環境的可能變化預測各指標期初預測值，根據預測結果對照風險區間、警度區間得出各指標的打分值，經過加權處理后得到近短期房地產市場的監測預警結果并預報風險度和警度水平；到期末再根據各指標的觀測值計算其得分值，然后對照風險區間和警度區間來對本期的風險程度進行評價，并對比預警結果評價預警準確度，如果預警結果與評估結果一致，可以采用該方法對區域房地產市場展開監測預警。

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