山東城鎮住房消費模式探討

朱玉

摘 要：溫家寶總理在第十屆人代會第五次會議上的《政府工作報告》中，從中國國情和所處歷史階段出發，明確提出，要“形成具有中國特點的住房建設和住房消費模式”，為房地產業的持續健康發展指明了方向，對促進住宅建設、引導住房消費具有極其重要的指導意義。貫徹落實這一指示精神，需要對這一模式進行細致的研究，并對其具體要求和政策措施進行精心設計，以便于實際操作。本文結合我國的國情，重點就山東的住房消費模式作初步探討。

關鍵詞：住房；消費模式；山東

2007年 3 月5 日，溫總理在政府工作報告中大段闡述了“住”的民生大計——改善人民群眾住房條件，必須促進房地產業持續健康發展。首先，從我國人多地少的國情和現階段經濟發展水平出發，合理規劃、科學建設、適度消費，發展節能省地環保型建筑，形成具有中國特點的住房建設和消費模式。溫總理在政府工作報告中首次提出“具有中國特點的住房建設和消費模式”。

上海易居研究院上海區副總經理于丹丹認為， 這一提法進一步將房地產調控與環保節能、集約利用資源等經濟形勢結合， 體現了中央把握經濟工作的全局眼光。具體到房地產市場， 就是從中國人多地少的國情和現階段經濟發展水平出發，合理規劃、科學建設、適度消費， 發展節能省地環保型建筑。

一 住房消費模式的內涵及要求

消費觀主要涉及到三個方面：消費觀念，消費方式，消費模式。消費觀念是消費主張和消費權益的基本訴求，是消費中的價值取向；消費方式是消費理念引導下的一種行為化，對一個國家來講、對一個社會來講，就是一個消費的整體狀態；消費模式是消費方式的一種抽象和概括，更多地體現為一種體制、機制和制度。這三者歸根到底還是在模式上。

1 住房消費模式的內涵

一般來說，住房消費模式是由住房消費觀念、消費方式、消費水平、消費結構等多重因素構成的，它是住房消費諸因素的總和。所謂中國特色的住房消費模式，就是建立在中國國情基礎上的資源節約型住房消費，樹立節約型住房消費觀念，采用節省資源的住房消費方式，確立與收入狀況相適應的住房消費水平，形成科學合理多層次的住房消費結構。其核心是構建住房科學消費、理性消費、適度消費、健康消費的體系，關鍵是適度消費。

2 符合國情的住房消費模式的主要要求。

首先，追求合理適度的消費水平。根據國情和資源條件，我國城鎮居民住房消費需長期堅持以中小戶型為主。參考國外的情況，現階段我國普通商品房面積和戶型，應以基本滿足核心家庭（3口之家）的居住為目標，戶型面積宜控制在70到90平方米較為合適。不能鼓勵大戶型和別墅的消費。其次，要有合理適度的梯度消費結構。引導居民量力而行、逐步改善，以宜居適住、房盡其用為原則。第三是追求合理適度的消費方式。形成合理的租購方式，宜租則租，能購再購。避免不切實際的貸款購房和投機購房行為。第四是倡導健康文明的消費觀念。樹立適度消費、文明消費以及綠色消費的理念。

二 目前住房消費模式的特點及問題

1 我國基本國情對住房消費模式的影響及其特點

1.1我國基本國情對住房消費模式的影響

影響我國住房消費模式的直接相關的基本國情是：一是經濟總體上仍處在初級發展階段。發展水平不高，人均水平較低，低收入的人口占較大比重。二是土地資源緊張。2006 年全國耕地面積18.27 億畝，比10 年前減少了1.23 億畝。人均耕地1.4 畝，僅為世界平均水平的1/4。確保18億畝耕地是我國的防守紅線。土地資源緊張對城市住房建設構成較大制約。三是城市人口總量多、增長快。2005年末，我國城鎮人口5.6 億，占總人口的42.99%?！笆晃濉逼陂g，城市化的推進使每年將有1000 多萬人進入城市，給城市的住房帶來更大的壓力。四是能源及其它資源的約束。我國住宅的能源消耗相當于同緯度歐洲國家的2～4 倍，而我國人均占有煤炭、石油、天然氣、森林等資源的水平則遠低于一些發達國家和發展中國家。五是生態環境承載能力弱。人口密度增大給城市帶來巨大的環境壓力，突出地反映在環境污染和生態環境惡化兩個方面。從我國國情出發，建立與之適應的住房消費模式勢在必行。

1.2我國住房模式的特點

一是人均居住水平增長速度快?！笆濉逼陂g，城鎮居民人均居住面積平均每年增加1.02 平方米，于1978年～1998年年均增加0.57平方米的水平。二是追求大戶型消費的勢頭明顯。近兩年來在一級住房市場上90 平方米以下的中小戶型供給比例不足30%。三是以購房為主的消費模式導致住房自有率偏高。2005 年，我國城鎮居民住房自有率為81.62%，而美國為68%、加拿大為62%、歐洲一些國家長期維持在40%～50% 左右。過高的住房自有率對住房供應和價格以及居民的支付能力產生很大壓力，也使居民住房信貸壓力加大。四是缺乏有效的梯度消費的市場傳導機制。由于二級市場和租賃市場不完善，梯度消費的市場傳導體系不健全，難以促進存量房源的合理配置。另外，住房質量和功能有待改善，節能省地型住宅比例偏低。

2 山東省住房消費模式面臨的問題

住房問題關系國計民生，中央重視、社會關注、群眾關心。從一定意義上講，居民住房問題是構建和諧社會的客觀要求，也是政府、社會、企業和公民共同的責任和義務。據了解，我國個人購買商品房占商品房銷售額的比重由1997 年的54.5%，提高到2005 年的95% 以上。商品住房銷售面積中，個人購買比例由2000 年的87%增加到2005 年的近97%。在全國居民住房發展面臨嚴峻挑戰的大環境下，山東省的情況也是不容樂觀的，與構建和諧社會的要求相比，還有許多不相適應的方面和不和諧因素，還存在一些突出矛盾和問題。

2.1 增加中小戶型住房需求

家庭規模小型化傾向進一步加劇了住房的供求矛盾，家庭規模愈小，人均消費面積愈大。因此，即使人口總量不變，小規模家庭的大量出現也會引起中小戶型住房需求的增加。

2.2住房消費觀念的誤區

當前，在住房消費觀念問題上存在著誤區：一是認為改善居住條件，住得舒適，就是要擴大住房面積，這是一種片面的觀點。二是追求氣派，炫耀消費，認為擁有豪華住宅可顯示身份、地位，這是一種奢侈性住房消費觀念。社會心理學有一項研究表明，東方人的虛榮心比西方人要強，在住房消費中也存在愛面子、好攀比的心理因素。三是認為住房問題是個人的私事，與他人和社會無關。

2.3住房消費市場還沒有形成梯度消費模式，急需培育二手房市場，倡導合理消費

山東省二手房市場發展滯后，大量存量房流通不暢，住房需求過度集中于一級住房市場。美國存量房的交易面積與增量房的銷售面積之比為5：1，香港市場上流通的住房約2/3是存量房，而我國二手房市場交易量只占房屋交易總量的20%-30%。按照國際慣例，空置率在5 % - 1 0 %之間為合理區，可以起到“蓄水池”的作用，有利于國民經濟的健康發展；空置率在10%-20% 之間為空置危險區，要采取一定的措施；空置率在20% 以上為商品房嚴重積壓區，如不及時采取措施，將會給國民經濟發展帶來一系列的嚴重問題。

針對山東省來說，商品房的空置率也是比較高的，如青島2005 年9 月末的商品房空置高達1054 萬平方米，比2004 年同期增長21.1% ，其中一年以上的空置房比2004 年同期增長高達25.3%。而2005年1-8 月份，濟南商品房空置面積為45萬平方米，同比增長了95.7%，而且隨著房地產開發的加劇，濟南商品房空置面積還在繼續增加。住房市場是買賣和租賃并重的市場。租房應是城鎮居民居住的第二選擇，要引導居民樹立購買與租賃并重的二元化消費觀念。據了解，20世紀末德國私人占有住宅的比例也不過40%多，美國家庭擁有產權房約占65%，租房家庭占到35%左右。而現在山東居民自有住房率已接近80%。

三 國外住房消費模式的特點及對我們的啟示——結合山東省的情況

1日本消費模式的特點及啟示

1.1 消費模式的特點

（1）日本住房消費呈多樣化趨勢。進入21世紀，隨著住宅主體（家庭）和過去相比發生了較大的變化，特別是獨身，丁克家庭等沒有子女的家庭，以及高齡者家庭的增加，日本的住宅消費呈現了進一步多樣化趨勢，這和少子高齡社會的發展趨勢是密切相關的。隨著房價的快速上漲，傳統的獨棟，連排住宅因戶型面積較大，總價較高，超過了大多數居民家庭的購房支付能力，在消費總量中所占的比例逐漸較少。近十幾年來，都市高層公寓受到消費者歡迎，特別是政府興建的保障性租賃住房，因面積小，不論是房價還是租金都相對較低，主要面向單身者，包括未婚青年，離婚，喪偶等。日本這發達國家新建住宅平均建筑面積分別是85平方米、在日本，144平方米已作為豪宅界限了。

（2）日本住宅消費模式及產權狀況。日本全國自由住房比例為60%，租賃住房比例接近40%，而東京這樣的國際性大都市，租賃站到57%以上，自有產權占40%左右，東京的居民以居住公寓為主，占67%，這一比例遠高于全國平均水平。 日本的租賃住宅普遍較小，戶均面積還不到還不到產權住宅的一半。經過長期的供需關系平衡，不論是住宅總量還是人均較小的租賃住房已成為以成為日本住房市場的主流。

1.2對我們的啟示

住房建設與住房消費存在著相互依存、相互促進的辯證關系。一方面，住房建設為住房消費提供物質基礎和前提，決定住房消費的性質、水平和方式，保證住房消費需求的滿足；另一方面，住房消費又為住房建設提供發展方向、廣闊市場和內在動力，促進住房建設的發展和完善

隨著我們山東省對中小戶型需求的增加，，現階段我省普通商品房面積和戶型，應以基本滿足核心家庭（3口之家）的居住為目標，戶型面積宜控制在70到90平方米較為合適。不能鼓勵大戶型和別墅的消費。

2 美國消費模式的特點及啟示

2.1 住房消費模式的特點

紐約市住房空置率處于合理的范圍內，所謂空置率指的是住房存量中無人居住的住房數量占所有住房數量的比例?？罩寐适呛饬孔》渴褂玫闹笜?，而非售出的概念?？罩寐史从炒媪恐袩o人居住的比例，它針對的市場是存量市場，而不僅僅是指新建住房，不是說開發商建的房子沒有賣出去，而是指在存量市場中沒有使用的房子的一個狀況。2005年紐約市的出租住房的租賃空置率在3%左右，曼哈頓略高于全市的品均水平，達到將近4%?？傮w上卡布紐約市的租賃住房空置率處于合理的范圍內。每年新建住宅占住宅存量的比例不足1%。2004年，美國住房存量中有69%是所有人居?。?1% 是承租人居住。

2.2 對我們的啟示

濟南商品房空置面積為45萬平方米，同比增長了95.7%，而且隨著房地產開發的加劇，濟南商品房空置面積還在繼續增加。住房市場是買賣和租賃并重的市場。租房應是城鎮居民居住的第二選擇，要引導居民樹立購買與租賃并重的二元化消費觀念。20世紀末，美國家庭擁有產權房約占65%，租房家庭占到35%左右。而現在山東居民自有住房率已接近80%。！大力發展二級市場，倡導理性，適度消費，追求合理適度的消費方式。形成合理的租購方式，宜租則租，能購再購。避免不切實際的貸款購房和投機購房行為。建議山東省消費者可購買二手房或者租賃房屋。

3英國消費模式的特點及啟示

3.1消費模式的特點

英國住房消費有一個周期規律，居民在年輕的時候從無房到早期的租房，然后買房子，到了晚年又可能過渡到租房。英國人老年以后，子女都出去了，老人很可能又去租一套房子。面積也是這樣，它也有一個變化的規律，就是年輕的時候可能住得小一點，到成家、有了孩子了，需要更大的面積，到了年老可能面積又回來了，這是一個動態的過程。這種變化的周期既能夠滿足住房的實際需求，實現資源的合理配置，又能夠與我們的經濟承受能力相適應。實現人人享有適當住房，并不是人人擁有房產，也不是一步到位，一房伴終生。

英國住宅消費倫敦住宅總量為306.7萬套，其中，業主自由住的有177.3萬套，私人出租的有49.1萬套，房屋協會擁有27.1萬套，英國自有住房比例為69.41%。

3.2 對我們的啟示

要有合理適度的梯度消費結構。引導居民量力而行、逐步改善，以宜居適住、房盡其用為原則。住房具有價值量大、使用期長的特點，一次性購買花費很大，所以住房消費的承受能力與收入水平和收入層次有密切的關系。適度消費也包含了與個人及其家庭相適應的多層次住房消費和梯級住房消費在內。

四 探建立山東省住房消費模式

1 樹立科學的住房消費觀念

形成山東特色的住房消費模式，首先要更新以往的住房消費觀念，樹立科學的資源節約型住房消費觀念 。根據《2006 年山東省國民經濟和社會發展統計公報》公布的總人口數據可以算出，山東省人口密度為平均每平方公里為594 人，遠遠大于全國的人口密度，更大于加拿大和澳大利亞的人口密度。更何況適宜定居的、可供蓋房子的土地面積是很有限的，首先要將大量的適于農作物生長的土地用于耕種，可用于進行房地產開發的土地就受到限制，由此而限制了居民住房消費模式。一 是隨著收入增加，適當擴大住房面積，相比過去住得寬敞一些是合理的要求，但并不是居住面積越大越舒適。舒適度的關鍵是功能全、品質高、環境優、布局合理，享受居住生活的樂趣。即使是套型面積的房子，只要精心設計、合理布局、細致裝修、充分利用，同樣可以達到較高的舒適度；而那種品質低、功能少、環境差的住宅，即使面積很大，也達不到高舒適度的要求，在農村中許多農民蓋的住宅不乏這樣的例子。二每個人確有自主選擇住房的權利。但千萬不能忘記人是社會的人，其生活必然受到社會的制約，不存在完全的絕對的自由?，F在經濟發展受到了資源環境的嚴重制約，社會要求節約資源，每個人都應當有社會責任感。在住房消費問題上，不單是經濟能力上“能不能”或個人“愿不愿意”，還有個“應不應該”的問題。社會資源屬于全體人民共有，我國的土地資源十分稀缺，能源供應相應緊張，在這樣的條件下，任何一個有社會責任感的公民，都應當自覺地樹立節約資源的觀念，以節約為榮、以浪費為恥，勇于承擔起社會責任。澄清上述" 個誤區，增強節約意識，樹立起科學的住房觀念，才能為節儉型住房消費模式的形成奠定牢固的思想基礎。

2 倡導適度消費

適度消費是相對于過度消費、高消費而言的一個概念。應用到住房消費問題上，具有三層涵義：一是指住房消費方式要與一國能夠提供的資源條件相適應，是一種反對浪費、倡導節約資源型的住房消費。同時，由于資源的有限性，不僅要滿足當代人住房消費的需要，而且要為后代人永續的住房需求提供可靠的保證，特別是在土地問題上更為明顯，從這個意義上也可以說，適度消費是建立在可持續發展基礎上的可持續住房消費。二是指住房消費水平要同所處階段的經濟發展和收入水平相符合，是一種反對盲目消費，提倡理性的住房消費。那種脫離國情、仿效發達國家和富裕人群的住房消費，追求越高檔越好的傾向，是不切實際的，因此，適度消費也可以說是實事求是的住房消費。三是指住房消費要與人的全面發展的需要相匹配，是一種反對奢侈、倡導健康消費的住房消費。同任何需求一樣，住房消費需求也是無限的。所以，只能從現階段的實際需要出發，滿足居住、健康和一定享受性的基本要求，達到適中的舒適度，有利于人的全面發展的實現。概括起來，適度消費就是資源節約型、與我國現階段收入水平相適應的、有利于人的全面發展的住房消費，亦即是科學的、理性的、健康的住房消費。

實現適度住房消費的要求，還要設置一些量化指標，如：居住面積指標，可否考慮控制在人均一戶均擁有一套合適的住房+ 包括產權房和租賃房 ；住房性能、質量指標，即包括建筑質量、住房功能、配套設施、生活方便程度、住房舒適度等；居住環境指標，包括居住區綠化、空氣質量、防污染、無噪聲、生態環境良好等宜住性標準；資源節約指標，包括生活用水、用電、用氣節約率以及房屋完好率等。有了量化指標，既便于貫徹執行、又有利于調控和具體指導，確保適度住房消費能落到實處。

3 推行多層次、梯級住房消費

住房具有價值量大、使用期長的特點，一次性購買花費很大，所以住房消費的承受能力與收入水平和收入層次有密切的關系。適度消費也包含了與個人及其家庭相適應的多層次住房消費和梯級住房消費在內。

現在社會上似在倡導“人人買房”、“家家戶戶買房”，由此產生一批承受能力不足，靠節衣縮食、不惜降低生活水平而勉強買房的人群。這是一種明顯的誤導。事實上，居民的收入雖有大幅度提高，但與發達國家相比，總體上仍處于收入水平較低的狀態。更為重要的是居民的收入是區分為高、中、低不同層次的，對住房消費的承受能力是有顯著差別的。不同收入群體，只能根據收入的實際情況，購買或租賃與自己承受能力相適應住房：高收入者購買大面積、高檔次住房；中等收入者適宜購買中小戶型、價位適中的普通商品住房；而低收入者只能租賃含有政府補貼的社會保障性廉租住房。只要做到“各就其位，各得其所”，便實現了適度消費。所謂人人買房、家家戶戶買房是不現實的，即使在當今經濟最發達的美國，住房自有率也只是達到65%左右，還有三成以上居民家庭租房入住。在自有住房中，房屋的檔次、面積和質量也有很大差別，更何況尚處于發展中的我國，不但現階段做不到人人擁有產權房，而且未來經濟發達了，也難以做到。應當大力發展租賃市場。要使人們認識到，適度消費并不是同等的平均消費，而是分層次、有差別的消費。

社會上還有一種買房“一次性到位”的說法，希望通過一次房屋購買，觖決終身居住問題，甚至有的人剛步入中年，便早早地把子女的房子都買好了。這也是一種不符合住房消費規律的誤導。人的一生中，經濟收入是隨知識積累和業務技術熟練程度的提高而不斷遞增的，與此相對應，住房消費水平也是隨收入增加而逐步提高。美國人一生要搬約-6～7次家，道理就在于此。有人說連博士畢業生都買不起房，以為很不合理。其實從住房消費規律來看，一點也不奇怪。住房消費的多層次、漸進式梯級改善，是適度消費的題中應有之義。

4.合理的消費模式需要政策引導

參考日、韓等國的經驗，可設定引導性和一般性城鎮居住標準并向社會發布，引導居民的住房消費行為和開發主體的市場開發行為。同時，制定相關稅收、信貸政策引導合理的住房消費和建設。例如，可根據住房面積調整契稅稅率，對小戶型實行低稅率，對大戶型實行高稅率。在消費信貸方面，對中小戶型、第一套自住房在首付比例、貸款年限、貸款利率上給予優惠。通過開征物業稅，增加住房保有環節的成本，用經濟手段調節居住和囤積大戶型住房的行為，引導適度消費。通過調整稅收和信貸鼓勵開發商建設和開發中小戶型、中低價位的住房。促進資源消耗低，循環利用率高和集成度高、功能全、質量好的住宅的開發。另外，加強對合理消費模式和消費觀念的輿論引導。

創建山東省的住房消費模式，是一個系統工程，要以節能省地的環保型住宅建設為前提和基礎，同時，要加大宣傳力度，樹立科學消費、理性消費觀念；倡導適度住房消費，在居住使用過程中注重節約資源；推行多層次和梯級住房消費；加強調控力度，采取適當措施，積極引導，鼓勵節約、反對浪費。只有多方協作，共同配合，才能推動這一模式順利建成。

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