房地產投資對經濟增長的影響研究

彭瓊芳

摘要：房地產業作為國民經濟的基礎產業和支柱產業，對我國的經濟發展起著舉足輕重的作用。但近年來出現不少關于房地產投資過度以及存在泡沫的言論，如何從我國目前投資體制以及政策引導角度分析房地產投資效率具有重大意義。本文整理和介紹了經濟增長與投資效率的文獻及房地產投資與經濟增長關系的文獻，盡量準確地介紹這些研究方法并相應作出分析和評述，為后面進一步深入理論和實證研究提供幫助。

前言：從2000年到現在，是房地產發展較快的一段時間。房地產投資規模整體呈上升趨勢。房地產投資占投資總額的絕大份額，2011年這一比例約在76%左右，除了2008年有較小回落，2004年至2010年都保持了高速增長狀態，2011年隨著國內房地產調控政策的出臺，這一數據又逐漸開始歸落。房地產對經濟增長的影響，一方面體現在房地產開發投資對經濟增長的直接拉動，另一方面體現在房地產開發投資通過帶動關聯產業和住房相關消費而帶來的間接貢獻。房地產業因其產業鏈跨度大，產業附加值較高且具有較高的關聯效應和擴散效應，已成為國民經濟發展中新的經濟增長點。

關鍵詞：房地產；經濟增長；影響；

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

一、房地產投資現狀

雖然我國房地產市場發展較晚，但由于房地產業在我國經濟中占據重要地位，類似的定量研究也不在少數。從短期看房地產投資比非房地產投資能更好的預測經濟增長，而從長期來看經濟增長能同時引導房地產投資和非房地產投資的增長。研究認為除中部地區外，全國、東部和西部房地產投資和經濟增長均存在相互反饋作用；房地產投對經濟增長的貢獻和影響受地區經濟發展水平影響而存在差異。?與此同時，由于城市房地產投資刺激的局部繁榮而引發的問題也日益突出，房地產投資增速居高不下，與同期社會經濟增長水平、居民收入水平極不匹配，部分城市房地產投資過度等情況相當嚴重，房地產投資與經濟增長不協調發展已成為事實，并且愈演愈烈。房地產投資增長速度高于國民經濟增長速度，房地產價格增長速度也大大高于國民收入增長速度，房地產開發投資和房價同時脫離正常增長，長期的不協調勢必影響經濟的快速穩定發展。從長期來看，任由這種不協調發展的狀況蔓延開來，對房地產業的健康發展、經濟增長與穩定、社會安定團結都形成潛在的威脅。因此，房地產投資與經濟增長的互動關系，對于了解房地產投資對國民經濟增長的影響作用以及使之達到最佳平衡狀態，制定房地產業相關政策有著很強烈的理論和現實意義。

二、房地產投資對經濟增長的影響

經過改革開放30多年的發展，中國房地產業經歷了很大的變化，從2011 年的統計年鑒的數據得出，房地產業的增加值在中國第三產業增加值構成中的比 重分別為：1978年的9.15%、1998年的11.23%、2010 年的 12.89%?？梢?，其增加值在中國第三產業增加值構成中的比重不斷上升，而第三產業在國民經濟的占比也在不斷上升。因此，房地產業增加值占國內生產總值的比重也是在不斷上升，房?地產業的重要性可見一斑。房地產投資結構也生了很大的變化，房地產投資與經濟增長之間的互動關系也在不斷變化之中。房地產業還是國民經濟的先導產業。先導產業是指在一國經濟的某個階段，能對產業結構和經濟發展起著導向和帶動性作用，并具有廣闊的市場前景和技術創新能力的產業。房地產的產業鏈比較長，房地產業的發展需求對其他行業的發展具有“引致需求”的促進作用。比如鋼鐵、家居裝飾及建材等行業，通過產業關聯效應對 GDP 增長具有間接的貢獻作用。另外，還可以通過拉動消費，對 GDP 增長具有“引致消費”的貢獻作用。

三、房地產投資與經濟增長之間的關系

近年來，隨著房地產投資規模的不斷擴大，房地產投資對經濟增長的作用也在不斷提高。目前理論界主要采用直接計算法和投資乘數法兩種定量方法來考察房地產投資對經濟增長的拉動作用。但由于第一種方法測算時只考慮由固定資產投資形成的固定資本形成總額對經濟增長的直接貢獻，沒有考慮投資品行業收入增加所推動的一系列次級消費的增加。投入產出投資乘數法較好地彌補了直接計算法這一缺陷。所以，利用投資乘數法對房地產投資與經濟增長的定量關系進行測算。

投資乘數是現代宏觀經濟學中的重要概念，它是指某一變量增加一單位數量（在其他因素不變情況下）通過連鎖反應而最終使另一變量變化的倍數。國民經濟乘數法是當今國際上廣泛使用的一種定量分析方法。為此，我們也可以把乘數概念引入投入產出分析中。具體地說，當國民經濟某一部門增加一單位最終需求（在其他因素不變情況下）通過連鎖反應而最終使各部門某一指標（如產出、收入、就業等）變化的倍數。利用投入產出表和其他統計資料，可計算出多項內容的分部門乘數，已成為宏觀經濟分析的有力工具。

我們運用EVIEWS軟件，按照投資乘數法測算出了房地產開發投資對經濟增長的貢獻，結果顯示：房地產投資對經濟增長的初始效應為0.833811，其直接效應為0.063225，故間接貢獻和引致消費貢獻大約是1.063742。

這表明，第一，房地產投資對經濟增長的初始效應反映了增加一單位房地產投資，所產生的基本的收入量。房地產投資對經濟增長的初始效應為0.833811，遠遠高于其他行業的初始效應。從此角度分析，房地產投資較其他行業而言，對經濟增長的貢獻度較大。

第二，房地產投資的直接效應為0.063225，說明房地產部門增加投資所帶動產業內部收入增加較小。房地產業的發展主要是依靠投資拉動的產業，其產業收益的增加具有滯后性和分散性，當部門每增加單位投資時，當期內部效益額的增加有限，故房地產投資的直接效應比較低。

第三，房地產對經濟增長的間接貢獻較大，為1.063742，大于房地產投資的初始效應和直接效應的總和。故房地產開發投資對經濟增長的貢獻中，由房地產開發投資拉動的其他產業投資、居住消費和建筑裝飾品、耐用消費品的消費支出對經濟增長的貢獻大于其本身對經濟增長的直接貢獻，故房地產開發投資對GDP增長的間接拉動作用是房地產促進經濟增長的重要因素。

并且，通過測算，結果顯示房地產開發投資對經濟增長的貢獻呈現逐步上升態勢，而且2007年我國房地產投資乘數為1.96078。房地產開發投資對我國經濟增長具有重要作用，房地產投資大規模增加，在推動經濟增長中發揮了明顯作用，貢獻率不斷提高。其中既有由房地產開發投資本身所產生的直接貢獻，也有通過對關聯產業的帶動效應所產生的間接貢獻。

同時，我們也發現，房地產投資增長確實有助于經濟增長，但房地產投資占固定資產投資的比例過大則會在一定程度上降低這種貢獻。況且，房地產投資對經濟增長的貢獻并不能完全歸功于房地產業一個產業。另外，與房地產投資占固定資產投資的比例相比，房地產業的產出貢獻率目前仍然較小，統計期內房地產業增加值占國內生產總值的比例一直沒有超過5%?？傊?，整體來看，房地產投資對國民經濟中其他產業的拉動作用較大，乘數效應大致有1.96078左右。如果考慮到購房后對家電、家具等消費的刺激效應，房地產行業對經濟的拉動作用還要更大。

四、我國房地產投資與經濟增長的關系與建議

1、主要結論

(1)我國房地產投資與國民經濟增長之間存在長期穩定的均衡關系

由協整分析得出的長期均衡方程可知,房地產投資對國民經濟增長影響的長期彈性為0.364,即房地產投資每增加1%,GDP增加0.364%?？梢?從長期來看,我國房地產投資對國民經濟增長的貢獻是十分顯著的。當房地產投資增長速度與經濟增長速度相協調,國家宏觀經濟政策得當的時候,房地產投資對國民經濟增長有很大的促進作用,反之則有阻礙作用。

(2)我國房地產投資與國民經濟增長之間存在雙向因果關系

從Granger因果檢驗結果來看,在92.05%的概率水平下,房地產開發投資是GDP的Granger原因；在94.88%的概率水平下,GDP是房地產開發投資的Granger原因。兩者是一種相互影響、相互促進的關系。一方面,房地產投資對國民經濟增長有著顯著的促進作用;另一方面,隨著經濟的增長,其對房地產投資也有很大的引致作用。

(3)通過分析誤差修正模型,房地產投資對國民經濟增長影響的短期彈性是0.184,即短期內房地產開發投資每增加1%,GDP增加0.184%。由此我們可知,房地產開發投資對國民經濟增長的長期影響比短期影響更為顯著。長期均衡的調整力度(-0.229)不是很顯著,這主要是因為我國的房地產業起步較晚,目前很多機制還不夠健全,有待進一步發展和完善。

2、政策建議

通過以上分析,我們知道房地產投資對我國國民經濟增長有顯著的促進作用,但與國民經濟發展不協調的房地產投資也會對國民經濟增長產生嚴重阻礙作用。目前,房地產業的穩定發展對宏觀經濟的意義尤為重大。為此,本文提出以下建議:

(1)制定區域性長、短期政策,合理引導房地產投資

房地產市場是一個區域性十分鮮明的市場,而且通過前面所作分析,我們又得出房地產投資對國民經濟增長的長期影響和短期影響也有所不同,到其區域性和階段差異性,結合國家宏觀經濟大的環境,制定出較為科學合理的長短期區域性調控政策,以正確引導房地產投資的方向和目標,充分發揮房地產投資對國民經濟的拉動作用。

(2)開拓多元化的融資渠道,優化房地產投資結構

長期以來,我國房地產直接融資渠道較為狹窄,雖然經過多年的改革和發展,但房地產融資渠道單一的問題仍未得到很好的解決。目前,我國房地產融資仍然主要依賴于銀行,在房地產投資資金中,銀行貸款大約占60%左右。作為資金密集型產業,資金問題是制約房地產業發展的瓶頸,解決好房地產融資問題不容忽視。第一,可以通過增加和擴大上市、發債、私募、信托等多種融資渠道,努力提高房地產企業自有資金的生成能力；第二,可以鼓勵房地產企業積極與信用公司、投行、房地產經營公司等建立合作關系,提升房地產項目的開發管理能力。

(3)建立健全房地產預警體系,防止投資過熱或不足

房地產業是一個關聯程度很高的產業,作為國民經濟的支柱性產業,肩負著拉動消費、增加投資、啟動內需、穩定金融等重要功能[7]。新形勢下,房地產業更肩負著在宏觀經濟中促進“保增長”的重任。因此,必須建立和健全科學合理的房地產監測預警體系,及時收集、整理和分析全國房地產市場信息,就市場運行情況作出科學的分析與預測,正確引導市場,防止出現投資過熱或不足,并為政府制定相應宏觀決策提供依據。

結語：房地產業的發展是極其迅速的，同時房地產的發展也影響著我國經濟的快速發展，進一步的促進我國的現代化建設。因此，我們應該更好的研究房地產投資對于我國經濟增長的情況，使房地產投資為經濟增長起更好的作用。

參考文獻?：[1]孔煜.我國房地產發展與經濟增長關系的實證研究[J].工業技術經濟,2009，（5）:78-82.

[2]羅國銀.房地產投資對地區經濟增長的貢獻差異-基于面板數據的分析[J].求索,2010.