淺談房地產項目管理優化的研究

劉滿棟

摘要：近年來，隨著我國國民經濟的不斷發展，我國的房地產行業取得了空前的進步，相關的房地產的項目管理也逐漸變得復雜嚴格。進行房地產項目管理的過程中，為了保證其能夠獲得良好的投資收益，須對項目的質量品質等進行具體的控制，對項目的管理也要進行優化?；诖?，本文對房地產項目管理的問題進行了具體分析。

關鍵詞：房地產；項目管理；管理優化

中圖分類號： C93 文獻標識碼： A

一、房地產開發項目管理概述

1.房地產開發項目管理內涵

針對房地產開發項目內涵而言，主要是指在依據法律法規，基于國有土地合法取得土地使用權的前提下，按照城鎮的整體規劃進行房屋建設項目開發。在房地產開發項目建設過程中，涉及的部門眾多，包括監理方、投資方以及勘察、設計、施工、政府主管部門的監督等，屬于一項系統性較強的復雜的管理過程。針對房地產開發項目管理來講，主要以房地產開發項目為研究對象，基于一定約束條件下，以達工程項目目標，并按照工程項目潛在規律，對項目構思至完成全過程進行科學管理，最大限度地減少成本投資，保證項目質量品質與管理效率。

2.房地產開發項目管理現狀

在現階段，房地產開發項目管理現狀主要表現在五個方面:(1)開發項目管理缺乏可行性研究。一般而言，在工程項目決策前，可行性研究作為一種有效的財務與技術經濟分析法，對項目技術與經濟可行性進行全面論證，可最大限度地保證經濟效益與社會效益。在現階段，由于可行性研究未得到重視，導致出現了諸多問題，如商業用房閑置、戶型單一；(2)融資能力有待提高。房地產貸款門檻高，諸多企業出現資金短缺現象，導致開發項目管理效率不高；(3)項目監理缺乏公正性。建設單位與施工單位未達成統一，前者過分干涉監理工作，同時監理方對施工方以及建設方的違法行為未進行公正處理，導致施工現場存在安全隱患；(4)以邀請招標為工程發包主要方式，公開招標存在圍標、串標等現象，管理制度有待完善；(5)項目后期物業管理不規范。物業管理存在諸多糾紛，地區間差距大，覆蓋率低，嚴重影響了企業的整體形象。

二、目前我國房地產開發項目所存在的問題

當前我國的房地產企業表面上普遍都存在著諸如質量不合格、交房延期、貨板不相符、大量空置房屋、與顧客之間的溝通欠缺等問題，但這些問題實際上都是由房地產企業的開發項目管理方面存在了問題所造成的。所以需要針對企業管理進行深入的分析。

1.項目方案的管理工作欠缺

房地產開發商一般對于項目方案都很重視，但是在實際的執行過程中，卻經常出現違背規范程序進行操作的情況，這也是項目管理中比較嚴重的一個問題。房地產企業進行項目開發之前沒有進行足夠的市場調研。受利益的驅使，很多房地產開發企業在拿到項目之后，基本沒有進行有效的市場調研，就匆忙的依據當前最為賺錢的項目來確定自己未來準備開發的方案，基本都是在模仿別人，這就導致了自己開發出來的產品缺少自己獨有的東西，形成不了足夠的吸引力，從而銷售速度受到嚴重影響。如果沒有足夠的市場調研，企業的整體運作將會面臨很大的風險。

2.房地產企業普遍忽略對于品牌價值的培養

房地產企業也不太注重對于品牌價值的培養。很多房地產企業注重的都是當前的利益最大化，只希望可以從這個項目短時間內獲得盡可能多的金錢，卻沒有對自己的產品做好品牌的培養，盡管做了很多的產品，可能企業的品牌知名度或者認可度依然很低。而事實上，如果企業希望可以長盛不衰，可以長期發展，那么就需要注重對于自己的精品產品的打造，并且注重對于自己的精品品牌的培養，所形成的無形資產和商譽都會讓企業在殘酷的市場競爭中更加具有優勢。

三、房地產項目管理優化的具體措施

1.項目成本投資控制

1)立項過程中成本控制

立項成本控制主要包括前期工程費用、土地征收、拆遷費用。立項成本控制應建立在市場基本信息與可行性論證的基礎上，動態觀察市場變化，判斷市場經濟未來走向，評估市場經濟條件下的政策因素、價格因素、人文因素、經營因素對房地產開發過程的影響，選擇最佳工程開展時期。同時，項目立項管理要重視項目經濟效益預算與項目投資預算，考慮各種影響投資過程中的機會成本。

2)施工階段成本控制

施工階段的成本控制內容主要包括基礎設施費、公共配套設施費、建筑安裝工程費與管理費用。在施工階段中，承包商與監理是工程建設主要實施體，對其的選擇關系著項目成本的高低，同時材料、設備的選購影響工程的成本與質量，因此選擇總承包商和材料設備供應商是施工階段的成本控制關鍵。在選擇承包商與材料供應商的過程中，要重點考察承包商建設項目施工過程，并對相關項目工程進行評估；在選擇材料供應商過程中，要以社會聲譽與材料供應價格為主要參考依據，選擇最佳材料供應商。設備選型工作是施工階段成本控制的重點，設備選型工作應該盡可能選取供應市場穩定、成熟的設備，保證采購工作在未來談判過程中占據主動位置。

3)隱性成本控制

隱性成本控制是影響工程成本的另一項因素，隱性成本影響企業整體效益，加強隱性成本控制勢在必行。在隱性成本控制過程中，應遵循三方面原則：一是預算成本至上原則。一切建筑行為與活動必須以最初的預算成本為核心，嚴格、徹底的審查成本超出部分；二是市場監督工作。對市場價格波動進行關注，預算在整個工程建設過程中建筑材料、設備運行情況，降低價格對成本控制工作的影響，并為核算部門審核建筑成本提供真實、有效的數據。最后建筑工程必須加快人性化建設，保證建筑人員利益，降低人為因素對工程項目的影響。

2.質量管理

像房地產這樣關系到民生的關鍵的企業，質量是其企業立足之本，也是企業長久生存的活力源泉。質量代表著一個企業在市場上的核心競爭力，在擁有良好的質量成果之前，公司應該掌握相應的技術來保障質量的產生，公司可以發揮群眾的力量，鼓勵員工學習掌握質量知識技能，充分發揮員工的團體效應，激發員工的工作激情和熱度，使得工作有質有量的進行，這就是優化組織結構來推進質量的管理。同時在項目開發進行時，可以尋找合適的外包來降低成本質量風險，強化工作效應，從而可以集中精力去保障資源配置和資金的分配投入，在招標承包商的時候力爭讓更多競標商參與進來，從而選到合適的理想的施工單位，保證施工質量能夠達到最優。后期項目的宣傳及銷售工作也是非常重要的，作為房地產企業，為了讓顧客滿意，企業的服務質量也應該到達高水平，這樣企業競爭力又可以提升

3. 建立標準化的設計管理

設計工作貫穿任何一個項目的全壽命周期，由此可見設計管理工作對一個項目的整體管理是非常重要的。首先要選擇好設計單位?？梢越梃b一下國外比較流行的設計方案選擇的形式，從選擇好的方案出發，來選擇優秀的設計師和高水平的設計事務所。一個新穎的、完美的設計方案不僅能創造好的建筑產品，同時也可以大大地節約項目成本。其次房地產企業在管理設計工作時必須要堅持原有設計的理念。不能為了節約部分成本或優化施工方法而改變設計。在落實設計管理工作的過程中，必須堅持以人為本，做到所有資源優化整合，創造精品。再次應該完善相關的制度體系，提高設計管理人員的責任心。在工程的實施過程中，要保證施工企業依據設計意圖完成。對于房地產企業，在項目完成后還要加強竣工圖紙和文件的管理，為項目在運營階段維護時提供良好的依據。

4.加強對房地產前期管理

房地產前期管理是做好實施階段管理的重要基礎工作，在此基礎上進行房地產項目的可行性研究是進行工程項目設計的龍頭，通過不斷的研究和細化，才能保證工程項目的設計質量，房地產項目管理才能得到有效控制。設計圖紙是施工的重要依據，必須根據設計合理的配置人力、物力、財力，并在決策階段不斷的完善決策程序，提高決策水平和效率，使前期管理更加標準化。

5.運營階段的管理

對于房地產項目來說，運營階段的管理是非常重要的，是綜合考察建設過程的重要環節，在房地產項目管理過程中必須以誠信為根本，把供需雙方視作雙贏的合作伙伴，并在實施過程中通過比較，分析、研究、糾偏、評估等建立適合自身需要的資源，通過規范化、科學化管理以加強對資源的整合。同時要做好物業管理工作，這樣項目的日常管理才能合理的完成，業主的利益也能得到充分的保障。

綜上所述，房地產項目管理對項目的建設過程具有十分重要的作用，針對項目管理中存在的問題必須進行認真分析、糾偏、采取有效的處理措施，使項目管理得到有效控制，提高管理人員的管理水平，增加企業的競爭力。

參考文獻：

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