地方政府加強住宅小區管理、推進城市建設研究

董申

摘 要：目前在推進城市建設過程中，存在著對住宅小區重建設輕管理的現象，甚至，有些干部認為住宅小區管理是物業的事情，與己無關。小區雖小，牽扯的事務卻較多，涉及社會生活的各個方面，也彰顯了一個城市的社會管理水平。只有把小區文明建設納入社區文明建設、城市文明建設才能形成有機整體，使之真正成為利民惠民工程。

關鍵詞：淮北市;住宅小區建設;惠民工程

中圖分類號：A ? 文獻標志碼：A ? 文章編號：1002-2589（2015）34-0092-02

住宅小區是城市的細胞，既是基本組成部分，也是重要展示窗口。加強城市住宅小區管理涉及廣大人民群眾的切身利益，是改善市民居住環境、提升生活質量的需要，是衡量城市形象和品質的重要內容，也是創建文明城市、建設精美城市的重要平臺。為探索加強城市住宅小區管理的途徑，在調研安徽省淮北市相山區住宅小區管理狀況的基礎上，形成本專題報告。

一、基本情況

安徽省淮北市主城區位于相山區，相山區是全市政治、經濟、文化中心。轄1鎮和10個街道辦事處。共有住宅小區272個，大致分為三種類型：一是實行市場化物業管理的小區87個;二是由單位實行自治管理的小區34個;三是不具備物業管理條件，由區環衛人員簡單進行衛生保潔的小區151個。近年來，相山區因地制宜，積極探索，充分發揮鎮、辦事處和社區居委會、村民委員會的作用，建立起“統一領導、分級負責、齊抓共管、綜合協調”的城市住宅小區管理體制，推動了住宅小區管理工作的健康發展，具有一定的代表性。

（一）建立組織機構，明確工作職責

堅持屬地管理原則，按照“誰的轄區誰主管、誰的社區誰負責”的要求，建立了區、辦事處（鎮）、社區（村委會）三位一體的住宅小區管理機構，并明確各自的工作職責。區里成立物業管理辦公室，負責指導、督查全區住宅小區的管理工作;辦事處（鎮）分別成立物業管理工作領導小組，下設辦公室，負責安排、協調轄區內的住宅小區管理工作;各社區（村委會）明確1名黨政副職領導具體抓住宅小區的管理工作，負責落實各項工作安排。三級機構按照職責分工，積極開展工作，有力地推動了住宅小區管理工作的開展。

（二）開展試點先行，發揮引領作用

為加快住宅小區規范化管理，在調查摸底的基礎上，認真梳理、篩選示范小區，作為典型推廣，以點帶面促進小區規范化管理工作。南黎街道辦事處作為全區物業管理試點單位，選取了問題較突出的商業化居住小區和單位零散型居住小區作為試點。本著整治一個、規范一個、達標一個的原則，積極實施政府主導、街道牽頭、社區參與、物業管理的管理模式，引入競爭機制，逐步走向市場化，取得了較好成效，提供了借鑒經驗。

（三）做好投訴受理，化解管理矛盾

積極受理、解決物業投訴、反映的問題，例如住宅小區垃圾處理、停水、停電等問題，促進了小區環境的改善，保證了生活秩序，維護了廣大業主的合法權益。對于個別物業公司退出，應及時采取措施，做到管理無縫對接，實現了小區的和諧穩定。同時，加大督查力度，聯合有關部門不定期對辦事處、社區的管理工作進行督查，對存在問題限期整改。

二、存在問題及原因分析

（一）主要問題

一是各小區發展不平衡。與整體情況相比較，基礎設施和配套工程完備的住宅小區智能化水平較高。業主的觀念更新快，容易接受新的方便快捷的生活方式，對物業公司有較高的管理與服務要求，物業管理先進。與此并存，一些不完善的住宅小區，物業公司的經營理念和服務水平都存在一定的差距，物業管理水平比較落后。一般新建住宅小區的管理服務水平相對較高、注重人性關懷，一些老舊住宅小區管理服務水平較低。

二是普遍存在管理瓶頸。當前，住宅小區管理中出現的難點問題主要有：物業服務收費質價不符;機動車隨意停放、堵塞安全通道;垃圾處理不及時不到位;綠地變成菜園子;違章搭建;小區內養雞、養貓、養狗引發環境、衛生、安全問題等“七種亂象”。這些問題涉及多個部門，既是小區管理中的難點，同時也是小區矛盾的積聚點，在全市各住宅小區中普遍存在，只是現象不同、程度不同。物業公司對業主的違規行為沒有執法權，只能勸告，下整改單，報告政府執法部門，別無他法。住宅小區的管理體制亟待理順和完善，部門聯動的合力有待提高，綜合執法有待加強。

三是管理服務水平不高。大環境看，我國物業管理工作起步較晚，物業管理市場不成熟，市場準入“門檻”低，企業資質、服務人員、設備設施、管理水平等存在參差不齊的現象，“小、散、亂”的狀況比較突出。具體到淮北，全市住宅小區物業管理的職業化隊伍尚未形成，現有管理人員很少受過物業管理專業培訓，思想水平、服務素質較低，專業知識和管理經驗缺乏。

（二）原因分析

一是政府方面。在我們調研走訪的過程中，很多政府部門都認為小區的建設與管理不屬于自己職責范圍，認為小區的管理是物業的事情。事實上，政府作為市場經濟的宏觀調控者，對小區的建設和管理、對物業管理行業的持續健康發展有著不可推卸的責任。目前，由于物業管理所涉及的部門過多、服務種類復雜，因而導致政府制定的物業管理法規不能滿足行業發展的需要，至今尚未形成完善的物業管理法規體系和職責明晰的長效管理體制。同時，物業管理行業得不到有效的發展，也與相關部門管理不到位，監督不到位有著直接的關系。

二是企業方面。首先，從小區開發商方面來說，合理的規劃、優良的工程質量和齊全的配套設施是做好小區管理的前提條件。但近些年，我國很多地方不少開發商追求經濟效益最大化，設計規劃缺乏長遠考慮，建筑施工質量粗糙，配套設施不全。其次，從物業管理企業方面來說，物業公司與社會有關部門的關系尚未理順。一個小區要正常運轉，涉及的相關部門有房管、園林、環衛、公安、消防、市政、供水、供電、煤氣等十幾家。另外，多數物業公司還沒有建立起真正的現代企業制度，導致公司內部權責不清、管理不科學，無法獨立經營運作。加上物業管理人才短缺，專業技術人才少，物業服務質量和水平無法滿足市場發展的要求。

三是業主方面。首先，業主商品消費意識不足。盡管花錢買服務已被大部分業主接受，但由于長期受計劃經濟以及享受“福利制”管理模式的影響，還有相當一部分業主還沒有形成物業服務也是商品的概念。其次，業主大會及業主委員會作用發揮的不理想。全市住宅小區成立業主委員會的較少，在已成立的業主委員會中，能夠積極主動發揮作用的更少，有的甚至是形同虛設，“越權”“放權”“棄權”現象時有發生。這既有業主主人翁意識不強的因素，也有政府部門引導業主強化自律意識方面做得不夠的因素。

三、建議

（一）統一思想，提高認識，充分理解加強住宅小區管理的重要意義

當前，在一些領導干部思想意識中還存在著對小區管理重要性認識不到位的現象。有的認為對于住宅小區重在建設，管理工作順其自然;有的認為住宅小區管理就是物業公司的事情，與己無關;有的認為這一塊在創建全國文明城市工作中所占分值比例很少，不值得下功夫;還有的認為建設精致淮北只要做到山清水秀就行了，小區影響不大。

但是，小區雖小，牽扯的事務卻較多，涉及社會生活的各個方面，也彰顯一個城市的社會管理水平。以目前現狀，很難對小區做到綜合治理，更不用說從根源上解決問題。如果小區管理沒有理順體制、建立長效機制，在文明創建工作中，就只能靠臨陣磨槍、搞突擊，以至于成本高、效益差、反彈快，治標不治本。并且，這是一項利民惠民工程，在建設精致淮北的實踐中影響很大，老百姓對于小區管理情況看得見、摸得著、關注多。只有建設好、管理好，讓群眾真正得到實惠，提高大家的滿意度和幸福指數，才能實現我們的精美城市夢。因此要高度重視、切實加強住宅小區的管理工作，廣泛宣傳，努力形成人人參與、成果共享的良好局面。

（二）注重設計，規劃先行，努力創造加強住宅小區管理的基礎條件

小區規劃是小區發展的藍圖和指導小區建設的總體部署，目的是統籌考慮、合理配置、有效利用小區的資源，促進小區建設與管理的協調發展。一個好的小區規劃應是綜合了物質性的和非物質性內容的小區規劃，從小區的產業與經濟、人口與社會、組織與管理、物質與空間四個層面，挖掘和發現小區發展的各方面問題，全面提升小區的硬環境和軟環境。

城市住宅小區規劃不僅要塑造宜人的空間和人居環境，包括對小區住房、商業、交通、公共配套等各類生活設施的完善和景觀環境的提升。而且，還應該注重做好小區的文化活動的開展、安全防范、教育、健身、娛樂、通訊配套設施的引入和管理等問題。

（三）理順體制，根治亂象，建立和完善住宅小區管理的運行機制

加強住宅小區管理，解決七種亂象，必須理順關系，健全機制。建議在屬地管理的基礎上，實行“市里指導、縣區領導、辦事處（鎮）督辦、社區（居委會）落實”的管理體制。市人大、政府定期開展對小區建設與管理的指導、督查，聽取基層管理工作中的經驗、教訓和熱點、難點問題，針對現行管理體制、機制的薄弱環節，制定相應的對策措施。市文明辦要按照文明創建工作要求，擬定小區管理框架標準，提出指導性意見。市房地產管理部門作為小區管理的行政主管機構，要貫徹執行國家和省有關物業管理法律、法規和政策，起草并組織實施我市相關規定，培育和規范物業管理市場;制定小區管理總體方案并組織實施，指導各縣區的物業管理工作。

縣區政府要按照全市指導意見，具體部署住宅小區的管理工作，建立組織機構，明確責任主體，建立健全各司其職、齊抓共管、協調配合的管理機制。比如解決七種亂象問題，就需要明確誰能管住、誰來負責、誰去配合的問題。建議由一個部門牽頭，相關單位配合，縣區政府明確一位常委負責主抓，通過建立一個“高配、強力、有效”的組織機構，制定規范，聯合執法，部門聯動，進而在根本上解決這一問題。

同時，縣區政府要加強監督指導，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系。辦事處（鎮）負責指導社區抓好小區管理工作，定期督促檢查落實情況;調解社區居民委員會、業主委員會、物業管理企業之間的關系。社區居民委員會負責落實各項具體管理工作，包括環境、衛生、綜合治理等;組織、指導成立小區業主大會和選舉業主委員會，并對其日?；顒舆M行指導、監督;負責轄區業主的文明教育，引導大家遵守社會公德，在小區業主委員會未成立時，代行業主委員會職責，調解物業管理活動中的糾紛，促進社區建設與物業管理共同發展。四級管理體系應相互配合，協調運作，使各項工作落到實處。