不動產出租人留置權芻議

[摘要]文章從留置權與特殊留置權的區別著手，研究特殊留置權的特殊性，進而重點討論特殊留置權中的不動產出租人留置權，論述不動產出租人留置承租人物品的程序、對比使用公權力保護不動產出租人權利的利弊以及用物權方式保護出租人權利的優勢等。

[關鍵詞]特殊留置權；不動產

我國學者對擔保物權的研究側重于質權和抵押權的研究，對留置權研究得不夠，對特別留置權的研究就更少了。所謂特別留置權是指“民法典”物權編中擔保制度以外的留置權。依各國立法例，特殊留置權主要包括：不動產出租人的留置權、營業主人的留置權、運送人和承攬運送人的留置權和船舶留置權。本文主要研究不動產出租人的留置權。

一、不動產出租人留置權的概念

留置權分為一般留置權和特殊留置權。特殊留置權的“特殊”之處就在于：其一，特殊留置權所擔保的債權與特殊留置權的標的物不以存在牽連關系為必要；其二，特殊留置權的標的物不以留置權人已經占有為必要；不以占有為必要，特殊留置權人怎么行使特殊留置權？特殊留置權的行使不以占有為必要，不要求有實際的管領力，特殊留置權的行使可以對未留置的物品一樣享有留置權。其三，單個留置物上的特殊留置權可因債務人提供相當的擔保物而消滅，是為擔保物權不可分性之例外。

不動產出租人的留置權是指，不動產之出租人就租賃契約所生之債權，對于承租人之物置于該不動產者，有留置權，但禁止扣押之物不在此限。怎么樣理解“置于”？根據學者的解釋，所謂“置于”是指“所留置之物須為承租人由他處所移入，且移入之目的非屬于臨時性之置放”，這就排除了“僅為相當暫時性之目的，而臨時置放于所承租不動產上之物，例如承租人在另一處營業所所屬的貨車送貨至其所承租之土地后，為卸貨而臨時停放于其上時，不動產出租人不得阻止其離去，而對其行使留置權”。據此，某一物是否屬于不動產出租人留置權的客體，在相當程度上取決于承租人的主觀意思即其“移入之目的”。然而，承租人的主觀意思到底如何，常常是他人所難以琢磨和判斷的，這就導致實務中當事人往往會因為這一問題而發生爭執，甚至要訴之法院，而法院在判定承租人的主觀意思時也常常感到難以把握。

關于不動產出租人留置的對象，大陸法系、英美法系的相關立法均規定，為維護承租人生活、工作、學習等方面的基本需要，承租人的某些財產即便置于租賃物中，也不得留置。不過，究竟哪些財產在性質上不得留置，理論界認識不一，這就給不動產出租人留置權制度的適用帶來了一些困難。

其與一般留置權的區別：1.特殊留置權所擔保的債權僅需因為租賃合同而產生就可以了，而不需要與承租人的不動產具有牽連關系。2.不動產出租人占有的留置物只需其位置在該不動產之上，而不要求該不動產出租人已經實際占有（包括直接和間接占有）為必要條件。3.禁止扣押物均不得作為特別留置權的標的物。一般留置權也有這樣的規定，但是特殊留置權的規定要嚴格得多。如不能留置婦女僅存的短裙。4.不動產出租人之留置權得就留置標的物受償的，僅就可以就以前未收取的租金或出租物受到損害的賠償額為限，而一般留置權無此規定。5.兩者消滅的原因也不一樣。承租人取走留置物時被不動產出租人所知，且未提出異議的，不動產出租人的留置權消滅。一般留置權人喪失了留置物的占有，如果不是出于自己的意思，即使沒有提出異議，還可以基于占有返還請求權請求返還，留置權并不消滅。6.承租人提出與留置物價值相當的擔保來取回對留置物的占有，是擔保物權不可分性的例外。一般留置權具有不可分性。

二、出租人如何行使留置權

然而，出租人怎么行使留置權？是直接進去房子里取走房內的物品，還是要經過一定的手續？筆者認為，雖然不動產留置權的行使不需要借助于他人的幫助，但是，基于保護承租人的利益，需要履行一些手續，例如：在物業公司工作人員的陪同下取走相應的物品；或者，將物品取走后留一定的期間讓承租人回贖。出租人已經有實體上的權利，只要在程序上給予承租人一定的回旋余地，可以平衡出租人與承租人的利益。接下來討論，出租人行使留置權是在合同存續期間還是合同到期以后？筆者認為，特別留置權所擔保的債權是因為租賃合同而生，所以，不動產出租人的留置權必須是在合同存續期間才能行使，我國沒有規定，但是筆者認為當承租人不繳納租金達到足以違約的程度，出租人便可行使留置權。合同到期以后，出租人和承租人之間就沒有租賃關系，出租人便不可采用此制度來保護自己。

在此考慮下出租人對租賃物內的物品有沒有占有？如果有占有，是直接占有還是間接占有？出租人對房屋是自主占有，承租人對房屋是他主占有，這是沒有什么爭議的，但是當承租人不繳納房租，出租人行使特殊留置權時，出租人對房屋內承租人的物品是否有占有？筆者認為出租人對放置在房屋內的承租人的物品是沒有占有的，不管是直接占有還是間接占有。間接占有是指占有人雖然不對物予以直接占有，但對于直接占有該物的人具有返還請求權，從而間接地對該物具有管理、支配、處分的狀態。例如出質人，出租人，寄托人等對質物、出租物、寄存物是間接占有人。間接占有不能獨立存在，間接占有人與直接占有人之間必須存在一定的法律關系，如：質權關系、租賃關系、保管關系。嚴格地說，間接占有并非真正實際上的占有，所以占有的保護有時僅限于直接占有人。不動產出租人只有對房屋有權向承租人具有返還請求權，而對房屋內的東西是沒有返還請求權的。房屋內的物品的占有權始終是屬于承租人的，而出租人行使特殊留置權時是在承租人知曉且沒有異議的情況下進行的，不需要對承租人的物進行直接或間接的占有。出租人對房子內的物品是一種物理上的控制或者說是管理支配，說出租人對屋內物品具有占有是沒有法律上的依據的，它不是對承租人的物品的一種占有。并且特殊留置權的行使，也不以對占有該物品為前提。在我國，由于沒有規定不動產出租人留置權的制度，所以出租人都是要通過公力機關才能實現自己的權利。規定了不動產出租人留置權的國家，把不以占有為必要，出租人無須借助于他人的行為就可以行使自己的權利。出租人雖然沒有占有，但是對出租屋內的物品還是享有留置權的。出租人取走留置物時被承租人知曉，并無異議時，出租人成功行使不動產出租人留置權。

三、我國對不動產出租人的權利保護

我國對不動產出租人的救濟，在司法實踐中，通常采取如下三種措施保護不動產出租人的權利：1.不動產出租人在公證處提存；該辦法不足之處在于我國幅員遼闊，偏遠地方申請提存公證不太實際。由公證處指定地方保管該動產，從成本的角度出發，不是優選辦法。不動產出租人提存完后，還需去法院進行訴訟才能實現自己的債權，對債權人來說非常不利。2.不動產出租人在公證處進行證據保全公證。3.不動產出租人直接向法院起訴，由法院對出租房屋內的物品先予執行。該辦法不足之處在于司法程序繁瑣，時間非常長，申請先予執行比較難，法院要嚴格審查。以上分析可以看出，我國實踐中是采用債權的保護方法保護不動產出租人的利益，而不動產出租人留置權是采用物權的保護方式來保護不動產出租人的利益。

可以看出，對不動產出租人債權保護和物權保護的區別：1.在權力性質上，不動產出租人留置物屬于物權，不動產出租人無需借助于他人的行為，就能行使其權利并直接支配留置物。而我國是實行債權的保護方法，不動產出租人作為債權人不能直接支配承租人的動產，不動產出租人最終要通過向法院起訴來實現自己的債權。2.在權利效力上，由于不動產出租人留置權屬于物權，不動產出租人對于留置物有支配權，當此項權利與債權并存的時，不動產出租人對于承租人有排他權和優先權。我國沒有規定是債權的保護，是故不動產出租人沒有排他權及優先權。3.在權利效力所及的范圍上，由于不動產出租人留置權屬于物權，在權利性質上屬于對世權，權利人之外的一切人均為義務人，均負有不得侵害其權利的義務。我國的司法實踐規定僅可針對承租人，無權針對第三人行使。4.在權力行使的方式上，實行不動產出租人留置權制度的國家一般均賦予不動產出租人自力救濟權。即在緊急的情況下允許不動產出租人以自力救濟權。我國的司法實踐均需借助國家機關的力量，費時費力，不動產出租人的權利很難實現。

實務中經常出現承租人不繳租金的情況，對房屋出租人來說，使用公權力進行救濟費時費力，需要不動產出租人特殊留置權制度的建立和完善，以保護不動產出租人的利益，使實踐中不動產出租人留置承租人的物品的行為處于有法可依的境地。

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[作者簡介]戴意珠（1989-），廣東惠州人，現為深圳大學法學院2013級民商法研究生，研究方向：商法。