淺析房地產經濟波動的影響因素分析及對策

魏鍇

華油北京服務總公司 北京 100000

摘要：房地產行業是構成我國國民經濟的重要內容，其興衰直接影響著國民經濟發展，針對我國房地產經濟的現狀來看，由于宏觀環境及政治經濟等多方因素的影響，其呈現的狀態不容樂觀?；诖?，本文認為要改善房地產經紀波動問題，還應積極采取強化政策建設、加強市場控制、健全金融制度等各項措施，才能取得促進房地產經濟健康發展的效果。

關鍵詞：房地產；經濟波動；影響因素；解決對策

隨著國家經濟體制改革的進一步深入，房地產行業逐漸步入發展高峰期，然而，由于房地產經濟與宏觀經濟發展始終不平衡，存在較大波動。特別是房地產經濟從長期來看，其發展趨勢看似平滑卻起伏不定，比如經濟增長率的變動，行業結構、就業率以及價格水平、消費水平等，都是影響房地產經濟波動的主要因素。由此可見，要確保房地產行業健康穩定的發展，就必須加強對其經濟波動影響因素的分析，針對性提出有效改善房地產經濟波動的對策。

一、影響因素

（一）土地因素

在房地產開發整個過程中，主要的影響因素來源于一、二級市場，而一級市場主要指土地市場，由作為土地提供方的國家土地部門提供資源。房地產開發商則為需求方，其通過改建所獲土地實現增值，故房地產市場交易中以土地為標的。另外，所謂二級市場主要指買房者，房地產開發商作為提供方，故二級市場以房屋土地的所有權和使用權為標的。由此可見，在房產買賣的實際過程中，房地產經濟波動的影響因素共有四個方面，以土地因素最為關鍵。

（二）經濟因素

經濟因素分為宏觀經濟因素和其他相關因素，其中宏觀經濟因素直接影響著房地產開發的全過程，主要涉及到經濟變量與參數兩方面，包括國民收入或消費水平、通貨膨脹率、經濟增長率等。而其他相關因素則主要指非房地產行業經濟發展形勢，所謂非房地產行業，即與房地產行業相關的行業，其發展態勢直接影響著房地產經濟波動。

（三）政治因素

政府要對房地產市場進行宏觀調控，就必須頒發相關的政策措施，才能多維度的調控房地產市場及其行業發展，但也將影響到房地產經濟周期波動。比如，改革經濟制度，政府及區域發展政策，產業或貨幣等政策。

（四）其他因素

一方面，城鎮化的日益加劇，居民對在城市買房的趨向，加大了居民普通住房和城市基礎建設的需求，以及人口與交通運輸業的增長發展等，均會對房地產行業供需關系產生間接影響，進而引起房地產經濟波動問題。另一方面，房地產經濟波動還受不可預估因素的影響，包括地震、火災、戰爭等一系列突發因素。

二、解決對策

（一）加強市場控制

房地產市場具有靈活多變的特征，只有對其采取符合實際的調控措施，才能做好市場調控獲得最大利益，而要采取合理的市場調控措施，就必須結合相關經濟政策，即兩者必不可少。在長期實踐過程中，我國也提出了眾多作用巨大且有效的經濟政策。特別是對于房地產問題，這些經濟政策同樣不可或缺。另外，對于市場調控來說，只有做到矢志不移、百折不撓，不斷強化市場控制，才能有利于我國市場經濟的建設，促進房地產行業健康持續的發展。

（二）強化政策建設

對于市場波動的千變萬化，政策無法實現全能作用，只能是以偏概全。再加上，我國政策對經濟的控制缺乏全面性和有效性，不利于經濟的邁步猛進，易使經濟乏力且僵硬。由此可見，我國經濟學者還應通過堅持不懈地努力，提出正確有效符合我國市場經濟發展的政策，同時各關鍵部門的工作人員也要積極參與其中，嚴格把關政策實施的全過程，并嚴厲懲罰偷工減料、松懈及鉆空子的人員，以確保各項政策有效合理的執行。

（三）完善金融制度

眾所周知，我國時?？梢娊鹑谫Y金項目走向不明的事例，而產生這些現象的主要原因即相關制度不完善、不明確，致使眾多商戶出現資金虧損問題?；蚴窍嚓P機構追責不及時，以至于資金不明所蹤。如果不能將這些惡劣現象扼殺殆盡，將加大國民對政府的失望程度，嚴重阻礙我國房地產及附加產業的發展，甚至還將影響國家的發展壯大。因此，通過分析房地產行業當前發展實際可知，資金是直接影響房地產經濟波動的主要因素，為此，不斷完善金融體制和制度，對控制房地產經濟波動意義重大。首先，完善多元化房屋融資途徑。政府方面應積極頒發優惠政策扶持房地產行業，特別是對房屋按揭貸款及合作資金等各個項目的支持力度，還應不斷加強。其次，基于當前市場實情之上，完善建立多元化房地產融資體系，加強相關市場資金企業的建立，比如銀行貸款、商業地產信托等。最后，完善金融管理制度。落實改制度必須充分結合房地產企業與市場實際發展情況，積極探索和思考房地產將來發展道路，進而改善房地產制度的缺陷，促進房地產經濟健康持續的發展。

（四）規范土地市場

加強對土地市場的規范，是有效控制房地產經濟波動的基本措施之一，其現實意義極強，具體可從這幾方面著手：第一，強化管理土地批租管理，推行全面總量控制措施，統一規范土地管理權，并嚴格確定行政劃撥用地審批制度；第二，強化政府土地供給能力，實施一切可行措施，對我國土地轉讓市場進行開放化管理，充分利用市場調控手段，優化土地資源的配置重組；第三，規范招標拍賣土地的途徑流程，嚴格按照協議及規范內容進行操作，進而市場化我國土地轉讓招投標；第四，根據市場經濟發展實際，明確土地供應新機制，有效規范我國土地出讓行為。

三、結論

房地產作為國家經濟發展的支柱，其經濟發展直接影響著地區社會經濟發展，但由于受到政治、經濟、土地以及自然等相關因素的影響，房地產經濟波動頻率較大，其行業很難得到穩定和諧的發展，而要改善房地產經濟波動現狀，就必須加強市場調控、強化政策建設、完善金融制度、規范土地市場，嚴格執行政府頒發的各項經濟政策，對違反法紀的人員進行嚴厲懲罰，盡可能為房地產行業創造良好的發展條件，促進其健康持續的發展，為壯大國民經濟做出卓越貢獻。

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