淺析房地產行業企業所得稅的稅收風險

余婧

摘 要：房地產行業作為一個涉及眾多稅種的行業，在稅收征管中面臨很多難點。一方面與房地產行業自身特點有關，另一方面，也與房地產行業生產周期長、開發流程復雜有很大關系。在房地產行業的諸多稅種中，企業所得稅是與開發的整個周期密切相連、綜合性最強的一個稅種，本文通過分析房地產行業企業所得稅的稅收風險，幫助征納雙方規避因稅收政策理解上的疏漏所導致的操作失誤，進而減輕征納雙方的涉稅風險。

關鍵詞：房地產行業；企業所得稅；稅收風險

一、房地產行業特征與開發流程

房地產行業是我國國民經濟的一個重要行業。其行業特征主要表現在關聯性強、經營業務多元、經營周期長、成本核算復雜、金融需求大、資金依賴度高、監管部門多、三方信息豐富，在我國現行18個稅種中，房地產行業占到了11個之多，具體包括：營業稅、企業所得稅、土地增值稅、個人所得稅、契稅、土地使用稅、印花稅、房產稅、耕地占用稅、城市維護建設稅和教育費附加。因此，房地產行業的稅收貢獻非常大。然而，房地產行業關聯性強，成本核算復雜且很大程度上又取決于施工單位的財務核算，所以，房地產行業稅收的征收成本很大，存在的稅收風險也很多。

一個完整的房地產開發流程從取得土地出讓信息開始，依次要經過很多的部門和環節的審批與建設管理，包括參與土地開發招投標，報發改委開發立項，土地勘測，建設規劃的審批，開發項目的圖紙設計，頒發施工許可證，建設招投標，辦理房地產開發項目登記，籌劃房地產銷售，辦理商品房預售許可證，簽訂商品房銷售合同，預繳稅款，組織房屋竣工驗收和測繪，辦理總房產證及總土地證，清理房屋銷售欠款，申請土地增值稅清算，提交開具不動產發票申請，向房產和土地管理部門申請辦理分戶房產證和土地證等方方面面。

二、房地產行業企業所得稅的主要涉稅風險點

企業所得稅是房地產行業11類涉及的稅費中最綜合的一個，涉稅風險點比較多，以下從收入類、成本類和納稅調整事項類三個方面進行歸納。

（一）收入類風險管理要點。（1）預售未完工開發產品不及時確認收入的風險。稅法規定，房地產開發企業采用預售方式銷售開發產品，取得的銷售收入應根據所在地區的計稅毛利率確定預計毛利額，計入當前應納稅所得額。但是很多企業并沒有及時將預售收入計入到當期的計稅依據。對于跨年度開發項目的已完工出售部分，應按權責發生制原則確認收入，但很多企業不確認收入或故意推遲確認工程結算收入。（2）取得政府經濟補償或獎勵收入不確認應稅收入的風險。稅法規定，除符合條件的財政性資金收入為不征稅收入以外，如：企業能夠提供資金撥付文件，文件規定資金屬于?？顚ｍ椨猛?、企業對該資金以及以該資金所發生的支出單獨進行核算以外，其余的財政性資金是要作為計稅的營業外收入，計算繳納企業所得稅的。（3）企業接受捐贈非貨幣性資產或盤盈固定資產時，以較低的金額入賬或不入賬，少確認應收收入，少繳企業所得稅的風險；（4）價外收入未申報納稅的風險。對于客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、先租后售收取的租金等，都屬于應稅收入的組成部分，很多房地產開發企業未按規定將其確認為營業外收入或直接沖減了成本。

（二）成本類風險管理要點。（1）取得的土地資產不按規定確認計稅成本的風險。很多企業通過購進土地之后進行三通一平等方法，擅自擴大土地資產的入賬價值，然后再對土地價值進行評估，虛增了土地成本，并將此虛增的價格計入到開發成本中。（2）虛列拆遷補償費，虛增成本的風險。有的企業將拆遷的征地費用和拆遷支出，不按規定進行歸集分攤，涉及到分期分片進行開發的項目，也未在各個項目間進行合理地分攤。將成本分攤作為人為調節當期利潤和應納稅所得額的工具。還有的通過虛增拆遷戶數，多列拆遷補償費或虛增補償金額。（3）簽訂虛假合同或協議，虛列、多列或重復列支成本費用的風險。很多房地產開發企業通過和施工單位簽訂虛假合同，取得虛開的發票，加大建安工程成本。例如：開發商在與施工企業簽訂建安合同時，已經將水力電力工程、人防工程、防水工程等包括在合同總金額中，卻又同時與施工企業協商，將該部分工程又指定給其他企業進行施工，以此來重復、虛列或多列成本費用。（4）混淆成本核算對象，未按配比原則結轉產品成本的風險點。很多企業未按照稅法要求，根據開發項目的特點及實際情況確定成本核算對象，人為進行調節，有的甚至將所有開發工程成本反映在一個開發項目中核算。對于有償轉讓或自用的配套設施，很多企業只分攤建了其建筑安裝工程費，將土地成本、前期工程費、基礎設施費、借款利息、開發間接費用等記錄在已出售的開發產品中進行分攤，人為虛增開發產品的成本。（5）將資本性支出直接列入當期成本的風險。企業的設備等固定資產，以及投資建設的位于開發小區內的配套設施，完工后若產權歸房地產開發企業所有，無論是用于出租或自用，以上兩類資產都屬于固定資產核實的范疇，而且成本要分期扣除。然而，一些企業卻將其購置成本或建造成本，一次性全額計入到銷售費用或在低值易耗品賬戶核算，擴大當期扣除金額。

（三）納稅調整事項類風險管理要點。（1）各項減值準備金、投資減值準備未做納稅調整的風險。會計上，企業根據謹慎性原則計提的各項減值準備金支出可以扣除，但是，企業所持各項資產的增值或減值，除國務院財政、稅務主管部分規定可以確認損益的以外，其他均不得調整資產的計稅基礎，企業納稅申報時，應將會計上減掉的那部分準備金作納稅調增處理。（2）以前年度納稅調整事項未調整影響所得額的風險。以前年度損益調整事項應計入以前年度所得，計算補繳或減退的企業所得稅。對于發現的影響到以前年度的損益類事項，很多企業僅在當年的備查事項中反映此問題，既沒有進行賬務上的處理，也沒有追溯到業務發生年度進行納稅調整。（3）擴大期間費用列支范圍及標準，不做納稅調整的風險。房地產開發企業發生的廣告費、業務宣傳費、業務招待費、工資及三項經費支出等期間費用，會計上可以據實列支，但是稅法規定，首先必須與生產經營活動直接相關，且實際發生。

三、剖析房地產行業企業所得稅風險的依據及管理

根據房地產行業的特征和經營管理流程，結合企業所得稅主要涉稅風險點的具體分析，只有在充分掌握房地產企業內部信息和外部關聯信息基礎上，加大對房地產行業的日常項目化管理，才能做好房地產行業企業所得稅的風險應對工作。

（一）深入剖析房地產行業的內部信息是企業所得稅風險

應對與管理的基礎。企業所得稅的征收與管理離不開企業收入、成本的正確核算，房地產行業的內部信息，包括稅務登記信息、房地產商預售商品房時的“五證”：《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》，納稅申報表主表、附表及附屬資料，財務會計報表、納稅人申報納稅的其他相關信息。稅務機關的日常項目化管理，必須從企業內部信息中掌握納稅人的經營情況、開發面積、開發套數、開發周期、開發產品的類型、銷售單價、銷售進度、建筑施工成本等與稅收相關的數據信息。

（二）充分利用關聯行業的涉稅信息是企業所得稅風險應

對與管理的關鍵。房地產行業的關聯性強，與很多部門都有聯系，結合其他部門所獲取的信息，能幫助準確判斷企業所得稅的異常申報。例如，從國土資源部門獲取政府與開發商簽訂土地轉讓協議的時間、價格和面積信息；從住房和城鄉建設委員會可以采集樓盤規劃的建筑面積、容積率等重要涉稅信息；從住房保障和房產管理局可以獲取企業商品房銷售合同中所載明的備案套數、時間、金額等明細及已辦房產證套數、時間等相關信息；從物價部門可以了解開發項目所在區域商品房的平均銷售單價；從銀行可以獲悉按揭審批、按揭款發放金額信息。

綜上，只有充分掌握了企業的內部和外部信息，才能正確判斷和確認企業的經營范圍、經營內容、成本核算和收入確認等重要和基礎信息，才能有效控管房地產行業企業所得稅的稅收風險。

參考文獻：

[1] 樊劍英.房地產開發企業納稅實務與風險防范.大連出版社，2012.

[2] 段九利.房地產企業全程會計操作實務.中國市場出版社，2013.