城市社區中業委會自治的困境——以南京市X小區為例

文/南京理工大學　干晶晶　王溫馨　孫莎莎

城市社區中業委會自治的困境——以南京市X小區為例

文/南京理工大學干晶晶王溫馨孫莎莎

業委會是一種新興的社區自治組織，對于維護業主合法權益，提升居民自治意識、構建和諧社區等方面有重要作用，是基層民主自治未來發展的趨勢之一。本課題通過對南京市X小區的實證調查，發現業委會在實際運作中仍存在如對物業監督制約不到位，業委會成員專業性差，業主的自治意識、參與積極性差等制約著業委會作用發揮的問題。作者提出：需要從完善業委會的監督制約機制、提升業委會成員自身素質、提升業主自治意識、明確物業公司的責任與義務和發揮政府對業委會的指導規范作用等方面入手解決。

業主；業委會；社區自治

一、X小區基本情況

X小區位于南京市玄武區，占地6萬多平方米，房屋總建筑面積12余萬平方米，其中住宅928套，非住宅1200m2。X小區毗鄰著名風景區，風景秀麗。周邊有兩大超市、兩大集貿市場；兩家醫院、多家藥房，還有工行、建行、農行等營業廳?？拷變簣@、兩所中學，另外，地鐵、公交在該小區均設有站點，交通極為便利。該小區由于其中一半以上的業主是同一所大學的教職工，雖說彼此之間不一定認識，但也可算為半個熟人社區?，FX小區業委會為第三屆，共有9位成員，皆是通過業主自薦后參與全體業主民主選舉產生。

二、小區業委會自治的困境

（一）X小區業委會的艱難落成。到目前為止，X小區的業委會已經經歷三屆更迭，現在的第三屆業委會是運行最穩定的一屆。第一屆業委會選舉籌備不足，選票不集中，回收率低，操作不得力，沒有一個候選人選票過半，故選舉失敗，第一屆業委會夭亡。

第二屆業委會的選舉籌辦吸取了第一次選舉失敗的經驗，加大宣傳力度。通過公示候選人照片，發布候選人的競選宣言，增加候選人的曝光度，讓業主們能夠認識了解后選人。同時邀請大學生志愿者以中立者的身份來派發回收選票。這樣一來業主們的選票更加集中，投票率回收率也明顯提高。故而第二次業委會選舉順利落成。

第三屆業委會是在第二屆業委會自動解體的基礎上民主選舉產生的。這次選舉除了公布了競選者的照片以及競選宣言，候選者還主動去每個樓棟與業主見面，向業主們進行自我介紹，同時闡述自己的競選成功之后的工作內容。讓業主們更加切切實實地了解候選人。相比較前兩次，第三次業委會選舉更加民主，也更加透明，業主和候選人之間還有了互動。

（二）歷經波折的第三屆業委會履職。詳情如下：

1.新舊更替的波折。業委會更迭中，第三屆業務會的履職歷經波折。由于第二屆業委會內部運作上存在運作不透明、決策不民主的問題。例如，就重大問題的決策要不要讓樓棟代表參加上內部出現了兩種意見。一種是以青年成員為主的“民主派”，認為重大事項決策會議要通知樓棟代表參加，另一種則以老年成員為主的“保守派”，認為業委會成員足以代表所有業主做決定，不需通知樓棟代表參會。此外，“保守派”跟“民主派”在價值觀上、辦事方式上有許多分歧，導致業委會內部分裂，最后業委會履職未滿一年就自動解體。

第三屆業委會落成之后與第二屆業委會進行交接，但是卻遭遇阻攔。第三屆業委會委員多是當初的樓棟代表，屬于“民主派”，與第二屆業委會存在矛盾。整個交接過程十分不順利，拉鋸戰長達半年之久，最后還是在街道的介入之下，第二屆業委會才交出業委會的賬戶、公章以及一些資料。

2.難以確定的樓棟代表。業主們普遍存在的“搭便車”的思想，參與積極性不高。為此，業委會積極走訪、聯系、了解和動員促使業主們選出自己的樓棟代表。由于業主們的意見難以集中且自治意識淡薄，樓棟代表一直難以確定。后由業委會提出一份建議名單，再來聯絡業主，從容易確定的到不易確定的樓棟，如此反復，樓棟代表最終被一一確定。

3.業委會與物業之間的矛盾周旋。X小區的物業公司曾經侵吞了業主50多萬的小區內的公共收益，業委會前去協商之后，物業仍不同意歸還。最后業委會成員利用該小區的特殊優勢（該小區一半以上的業主是同一所大學的教職人員），即讓學校財務處暫緩發放為教師代繳的一年37萬的物業費。當年37萬的物業費沒有收到后，物業公司仍然拒不同意歸還公共收益。一直到第二年，物業才同意將其歸還。

4.業主們的維權行動。X小區內一家沿街門面想要開飯店，但是考慮到飯店會造成很大的噪音污染和廚余污染，嚴重損害小區的品質，附近幾棟業主們進行了集體抗議。當時正處在第三屆業委會籌備階段，籌備小組在分身乏術的情況下，仍然花許多時間以業委會聯合物業的名義起草了長達兩頁的抗議書，與街道以及居委會交涉，但是卻得不到回應。隨后，籌備小組動員業主給12345打電話、跟市委書記信箱反映，甚至將抗議文件投遞各個有關部門，最后迫使街道社區管理中心配合城管中隊承辦解決這個問題。

三、X小區業委會自治的困境原因

（一）決策未能體現業主的意志，業委會成員服務意識差。業委會業主自治的組織，是業主大會的執行機構，它的作用應該體現業主的意志，保護業主的權益。而在X小區第二屆業委會的履職期間，業委會這項職能未能很好地履行。業委會濫用業主賦予的權力，決策不透明不民主。部分成員希望獲得補貼，服務意識差，私心較重。這樣的業委會缺少監督，容易導致以權謀私的情形出現，更是無法體現全體業主的意志，保障業主的利益。

（二）業主自治意識不足，參與小區管理積極性不高。在X小區第三屆業主聯誼活動期間，我們隨機發放了50份《業主參與業主自治的意識調查問卷》，并進行有關訪談。發現參與程度上年齡結構不均衡，中老年人參與比較多，年輕人參與不足；問卷調查對象有40%的人不知道如何聯系到業委會主任或業委會成員，參與自治的意識不足；80%的人不愿擔任業委會委員，有50%的人是因為沒時間，6%的人是因為存在搭便車心理，44%的人是因為對相關知識不了解。從問卷的反饋來看，大部分業主不了解業委會的工作，不關心業委會的決策。由受教育程度和傳統文化的限制，業主們缺乏公民意識，認識不到在建筑區分權下小區的管理理應由業主們共同決定，參與小區管理的主動性、積極性不足。

（三）物業公司的專業性差，自身定位不清。X小區的物業之所以敢侵吞業主50余萬的公共收益，其根本是在于其自身的定位不清。該物業為開發公司遺留物業，物業公司錯誤地認為自己是小區的管理者，是小區的“主人”，缺乏為業主服務的意識。

（四）政府公權力介入的不及時不適度。居委會作為基層群眾性自治的組織，應以指導、協助的身份介入社區自治。但是，在X小區業主維權事件中，居委會扮演的角色作用微乎其微，街道社區管理中心則是在上級發布指令之后才給予配合解決。公權力的介入不及時，使業主權益得不到及時地維護，打擊了業主參與社區公共事務的積極性，不利于業主自治的發展。

四、改進的措施及建議

（一）完善業委會的監督制約機制。缺乏監督的權力會被濫用，業委會自治也需要監督才能更好地執行業主大會的決策，維護業主的利益。為了業委會的規范運行，監督制約必不可少。

業委會應當及時公開小區管理事項以及資金使用去向等等，主動接受業主的監督，聽取業主意見，針對業主的質詢要及時進行公示告知。同時，業委會應定期在業主大會上進行工作匯報，接受業主大會的決策。當業主大會發現業委會有越權或者危害全體業主的行為時，可以依照協議解聘業委會委員。另外可以在社區內部設立監督管理的組織，匯總業主的意見建議，在管理規約允許的范圍內監督業委會的業務工作、財務資金和法律事務等方面，更好地促進小區的順利健康發展。

（二）提升業主自治意識，提高業主參與積極性。自治意識是業主自治的前提，只有當業主們意識到自己是社區的主人、是小區的管理者，業主們才會聯合起來，共同參與，共同管理小區，維護自己的權益。

自治意識的培養是一個循序漸進的過程，需要動員各方力量來加強宣傳引導，樹立正確的自治觀念。業委會可以通過制作宣傳手冊、組織講座等形式來幫助業主們認識到業主自治的思想、正視自己的權利、提高自身維權意識。物業公司和業委會要將自己運作信息公開化，尤其是要財務透明，打破與業主之間信息不對稱的局面，增加業主對業委會工作的了解，進而支持配合業委會和物業的工作。

豐富業主之間的互動，培養社區歸屬感。使業主自覺主動地參與到社區治理與建設中來。培養歸屬感的核心在于業主之間的互動，當鄰里之間來往密切，就更容易形成社區規范。利用社區活動、網絡新媒體如實名制建群等渠道，拓寬業主互動渠道，使溝通交流不受時空限制，隨時隨地交流討論小區事務。

（三）明確物業公司的責任與義務，加快物業公司專業化進程。物業公司與業主之間是被雇傭和雇傭關系，物業公司的角色定位并非“管理者”，而是“服務者”，是業主們聘用的“管家”。物業要轉變角色定位，更新思想觀念，規范運營管理，提高服務質量。要公開接受業主監督，虛心接受業主建議，提升業主對物業的滿意度。

（四）發揮政府對業委會的指導規范作用。業委會自治的發展時間尚短，除了需要一個安定有序的社會環境來維護其正常運作外，還需要政府職能部門的指導和幫助。相關政府部門要幫助業委會建立日常的規章制度，使之開展工作有法可依。當業主或者業委會一己之力無法解決的時候，政府部門要及時干預，給出可行的解決措施。政府干預指導要適時、適度、合理介入。注重提高自身公共服務能力，提高辦事效率，滿足人們不斷提高的公共服務的需求。

（指導教師：李學斌副教授）

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