房地產交易中風險及規避策略

尹紅衛

摘 要：交易風險是不確定性，并不一定意味著損失。大部分交易者是誠實的商人，但是不排除別有用心。如果事先能有效防止可能的風險，成功完成交易，對雙方都有好處。本文從房地產交易和人力的風險的原因，揭示存在的問題，并在此基礎上提出了預防措施。

關鍵詞：房地產；交易；風險；措施

1 房地產交易過程中的風險

1.1 開發商欺詐引發的風險

由于利益驅動，各地區城市建設整體規劃均遭到不同程度破壞，通過暗箱操作，將既定的規劃隨意變更，更有甚者，建設項目內規劃的綠地可以占用，規劃的公共設施可以不建或建成后改作其他用途等等。房屋建設偷工減料、建設不符合環保和消防要求、水電配套故障不斷等建筑質量問題日益突出。同時，房屋銷售陷阱重重，廣告虛假，由于信息嚴重不對稱，消費者欠缺房地產專業知識，造成許多開發商慣常采取不正當的營銷方法，造成業主付款后不能人住，或入住后不能取得房屋產權等。

1.2 房地產中介組織欺詐引發的風險

1.2.1 房地產中介是指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。包括房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等。

1.2.2 一些不法中介從業人員鉆了交易方對房地產相關知識、政策不甚了解的空子，利用自己的優勢地位，在簽訂合同時簽了一些與中介服務不相對應的服務條款，其簽約雙方的權利義務關系不對等，對交易方做出不合理、不公正的規定，使交易方造成損失。房地產中介存在的具體欺詐行為有：以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬；從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動；無照經營、超越經營范圍和非法異地經營；房地產執業經紀人出租、出借經紀執業證書；房地產經紀組織未按規定期限辦理備案手續等。

2 一手房交易中買方的風險及其防范措施

2.1 充分了解房地產方面信息，避免盲目購買，降低信息的不對稱性購房者雖知道從區位、結構、比價等方面了解房地產信息，但始終無法了解房地產成本、相關的國家政策及房價走勢等，因而存在盲目購買的情況。解決這種問題的關鍵是把握房地產經濟周期，別人瘋狂時，自己要退出，別人悲觀時，自己才進入。微觀的區位、結構、比價問題只要多看看就可以解決。

2.2 謹慎交定金，簽合同

掌握了詳盡的房地產信息后，再確定是否下定金，簽合同，不要受置業顧問的誘導。仔細研讀房地產合同。不管是一次付款還是按揭付款，都是買方（一次付款方式）或銀行（按揭付款方式）將所有房款付給房地產商后，房地產商才在規定的時間交樓。很顯然，這種交易程序不利于購房者。在一定的時間里，房、款都控制在地產商手中，而買方的利益全憑賣方的信用，其風險顯而易見。

2.3 合同中要明確交樓、辦理房地產證書及違約責任等相關事宜

如果房地產商資金鏈斷裂或將已收房款挪作他用，則很有可能形成爛尾樓，交樓收房遙遙無期。即使房地產可以如期交收其質量還可能出現問題，如樓面、墻體出現裂縫，水、電線路不通或漏水漏電，建筑面積水分等。這些都可能給購房者造成損失。此外房地產證書還可能由于房地產商開發手續或將房地產辦理了抵押貸款等問題而無法辦理。因此，所有這些可能出現的問題都應在合同中明確其解決辦法。

3 房地產交易中的風險防范的幾點建議

3.1 加強房地產法制建設

我國房地產市場還很年輕，各種法律、法規還有待進一步健全，因而，更需要政府發揮主導作用加以培育和發展，以規范市場交易行為，維護市場秩序。首先，要完善立法。面對房地產交易過程中存在的種種問題，由于沒有明確的法律規定，使得各地區各部門查處和打擊類似行為無法可依；再加上取證難度大、處罰力度小、操作手續復雜等，常常是無功而返。因此，當前迫切需要建立健全明確的、易操作的、力度大的規范房地產市場各類行為的法律法規。只有這樣，查處、打擊房地產市場的違法違規行為才可能收到應有的效果。同時，要重視執法工作，加強執法。目前出現的許多房地產違法違規行為，在現有的國家以及地方的許多法律法規中，也都有所涉及。之所以難以依法查處，一個很重要的原因，就是某些地方由于過分依賴房地產業、過于片面地強調保護和發展房地產業，而對一些房地產企業的違法違規行為，忽視甚至縱容。因此，地方政府必須端正態度、提高認識，在房地產交易秩序專項整治行動中，切實負起責任。

3.2 宣傳誠信理念、倡導誠信價值觀

首先要從思想認識上加強全民誠信意識的教育，對社會公民要進行社會道德教育，使每一個人都建立起“誠信為本”的意識。具體操作層面，可以對房地產相關機構開展道德講座，加強他們的業務培訓和行為教育，提高從業人員的執業觀念、執業態度、執業紀律和執業作風。對房地產登記機構工作人員進行廉政教育，提高抗腐變的能力。也可以積極發揮新聞媒體宣傳教育和監督兩大功能，例如，依靠媒體對違法案例進行宣傳，要善于利用各種典型案例，有深度、有說服力地推出有震撼力、能在人民群眾心靈中產生強烈共鳴的警示性報道。

3.3 規范從業行為，努力提高從業人員的綜合素質

當前，房地產交易領域的從業人員應努力從以下三方面提高職業素質。

一是依法辦事。作為房地產交易領域的從業人員，必須牢固樹立法紀意識，強化黨規政紀原則，自覺遵守有關法律、法規和紀律，努力提高依法管理、依法行政、依法辦事的能力；二是牢記宗旨。作為房地產交易領域的廣大從業人員，要時時處處注重自身的形象，樹立為人民服務的思想，切實維護好人民群眾的根本利益；三是廉潔自律。作為房地產交易領域的從業人員必須始終保持清醒頭腦，自覺抵制腐朽思想的侵蝕，做到勤廉自律，恪盡職守，樹立自身的良好形象。

3.4 建立房地產市場信息體系

首先，對房地產市場來說，要加快建立健全房地產市場信息系統，加強對房地產特別是商品住房市場運行情況的動態監測。如有關部門要加強信息溝通與整合，適時披露土地供應、商品住房市場供求，以及土地和住房價格變動等信息，要加強輿論引導，增強政策透明度，穩定市場心理預期，促進市場理性發展。同時，房地產企業應主動消除因信息不對稱而給消費者帶來的疑慮，以吸引更多的顧客。在進一步樹立“誠信為本”職業道德的基礎上，真誠地向消費者提供完整、真實的商品信息。其次，對消費者來說，只有充分掌握了真實的商品信息，消費者才可能獲得在房地產交易中的平等地位。因此，要充分利用信息社會的方便條件，從多方面獲取更多的商品信息。

參考文獻

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