武漢市ES房地產公司融資SWOT分析

江夢

【摘要】我國的房地產行業雖然在這些年里快速的發展，逐步成為發展國民經濟的重要行業，但由于諸多因素的限制，使得很多中小型房地產企業發展進入瓶頸。房地產市場的情況的變化，導致大部分房地產企業的資金狀況惡化，企業就在這樣的不經意間面臨著隨時倒塌的危險。由此可以看出，對于房地產行業的變化，加上所帶來的一連串變化，想尋求新發展道路的企業就必須重視融資渠道的拓寬，通過SWOT的辯證分析，實施多元化的融資能帶動該行業更好的發展。

【關鍵詞】房地產;融資;SWOT分析

一、武漢市ES房地產有限公司概述

武漢市ES房地產有限公司作為本文的案例分析對象，是一家規模較小的房地產公司。于2010年成立，隸屬于武漢市ES集團公司，主要經營房地產開發和住房物業管理。武漢市ES房地產有限公司在2010年成立時，公司注冊資本為2000萬元。2013年進行了一次增資，注冊資本為4000萬元。從2011年開始，武漢市ES房地產有限公司先后參與了武漢市多項工程的開發和建設，還曾經多次參與打造了許多精品樓盤項目。

二、武漢市ES房地產有限公司融資SWOT分析

1、S——優勢

（1）單一項目集中投資，投資回收期較短

武漢市ES房地產有限公司因為融資資金問題，在房地產開發項目方面不會一次性投資多個。所以在投資房地產項目時，只進行單一項目的集中投資，只要取得部分的貸款額度，即可保證房地產項目的正常運作。加上其他一些物業管理的營業收入，武漢市ES房地產有限公司的資金周轉速度就比較快，房地產項目少，投資回收期就較短。從而有利于企業的資金利用率的提高，降低融資成本。

（2）市場經驗較豐富

市場經驗較豐富也是武漢市ES房地產有限公司的優勢之一。企業自從打造不少精品樓盤和項目后，已經具有了一定的實力，為未來的發展打下了堅實的基礎。相比其他剛成立的中小型房地產企業，武漢市ES房地產有限公司的市場專業程度在不斷的提升，逐步成為武漢市房地產行業中一塊響當當的品牌。因此，武漢市ES房地產有限公司對于市場方面有著較豐富的經驗，對于房地產融資的風險和利益都能夠充分認識，能夠有效控制企業來規避市場風險的發生，達到企業盈利的目的。

2、W——劣勢

（1）融資渠道過窄

融資渠道過窄一直是大部分房地產企業所關注的問題。融資直接關系到企業的生存和發展，但目前我國政府對于房地產融資管制較嚴格，要求也比較高，所以讓國內房地產企業融資渠道變得較少。大型房地產企業具有一定的資格，可以施行上市融資，向銀行貸款也能拿到較高的額度。而中小型的房地產企業不具備上市融資的條件，難以進行股權的融資。在這樣的情況下，一般解決企業融資問題只有三個途徑：一是向銀行貸款，但銀行給的額度肯定不會很高，而且開出的貸款條件極為嚴苛;二是股東自籌款，由企業內的股東籌款來進行融資;三是民間貸款，雖然能在短時間內拿到大筆金額，但是借貸利率也是極高的，造成融資的風險很大。因此，房地產企業的融資渠道受限，導致融資成本過高，很大程度上影響了企業的發展，甚至令企業生存困難。武漢市ES房地產有限公司也暫時未取得上市融資的資格，融資渠道也較窄，大部分從是企業內部股東自籌或者是向銀行貸款。在公司發展速度越來越快的今天，拓寬企業的融資渠道，成為公司發展的關鍵。

（2）獲得銀行信貸支持少

在我國規模較小的房地產企業中，經常會出現逃廢債務的現象。我國銀行在國家宏觀調控下，為了規避金融風險，大多不愿意貸款給缺乏抵押固定資產的、企業信用等級低的和企業規模小的房地產企業。而房地產企業方面，出現了融資辦理銀行貸款手續繁雜，擔保和抵押條件又苛刻，貸款成本又很高的局面，成為規模較小房地產企業向銀行貸款的最大障礙。武漢市ES房地產有限公司由于融資渠道單一，向銀行貸款較多，導致企業貸款成本很高。雖然企業在銀行信用度方面問題不大，但長期的信貸局面造成企業貸款風險不斷增大。

3、O——機會

（1）有望拓寬直接融資渠道

武漢市ES房地產有限公司目前最需要的，就是將融資渠道拓寬，以獲得更多的資金，降低融資風險。2008年，我國央行在年度工作會議上指出，關于中小型企業的融資問題，下階段的主要工作是開展中小型企業短期的融資券試點，同時要研究在銀行間如何推出高收益的債券以及中小型企業的集合債券，通過這一系列的工作來暫時解決中小型企業融資難、融資門檻高的問題。同年12月，國務院辦公廳也頒布了關于中小型企業的“金融三十條”，在其中的主要內容，就是指出加快發展中小企業的集合債券，同時要開展中小型企業的融資券試點。

這兩方面的政策直接給中小型房地產企業指明了融資資金來源，對于中小型房地產企業來說，無疑是最大的幫助。武漢市ES房地產有限公司也可以利用新政策的出臺，來轉變融資方向，增加多渠道融資。

（2）城鎮化進程加快

城鎮化進程的加快，也是房地產融資的機會之一。在城鎮化發展之初，城市周邊的土地價格要比城市內低很多。隨著城市不斷向外圍擴展，城市周邊較廉價的土地，也一直在升值。房地產企業應該先對融資項目進行研究，預測和評估未來土地發展空間和價值，提前購置和儲備土地。土地作為房地產行業融資的有形資源，是必不可少的一部分。武漢市ES房地產有限公司在武漢市發展狀況有較好把握。武漢作為國內一線城市，發展速度加快，城鎮化水平也不斷在提高，周邊的城鎮土地的價值也在增加。這對公司來說是一個良好融資發展機會，也是公司所應該關注的問題。

4、T——威脅

（1）社會資金緊缺，融資困難

社會資金緊缺一直近年來我國經濟熱門話題。從國內銀行高息攬存，信貸額度緊張，到民間借貸利率高企，再從金融機構到國有部門再到私營企業，資金緊張問題困擾著我國經濟的每一個角落。武漢市ES房地產有限公司也面臨著同樣的困境，社會資金緊張使得公司融資障礙重重。這就給公司的融資計劃帶來很大威脅，本已經計劃好的融資卻因為資金緊缺而宣告失敗，公司的正常經營和發展受到極大的制約。所以在公司未來的融資中，資金緊缺問題仍然是首要考慮的問題。

（2）房地產供應量大，競爭激烈

由于我國近年來政府出臺相關政策的扶持，加上房地產行業雖然風險高，但是收益更高的特點，越來越多的投資者加入到這個行列中，同行業的競爭者在無形中與日俱增。一個行業有利可圖，必然會吸引其他競爭者來加入，使得該行業的利潤逐漸降低到行業平均水平。因此，房地產的供應量就會加大，那么更多的公司就會參與到融資過程中，使得原本社會緊缺的資金情況進一步惡化。武漢市ES房地產有限公司也受到眾多競爭者的競爭，融資情況不容樂觀，一定程度上制約了企業的發展。

三、結論和展望

通過對武漢市ES房地產有限公司融資問題的SWOT探究，借鑒國內外相關的房地產融資理論知識，充分了解到資本結構理論為房地產融資提供充分的理論依據。我國房地產企業，特別是中小微型房地產企業要想發展，就必須充分認清自己企業自身水平和地位，通過多元化的融資手段，把社會上資本作為自身發展的資金。這樣才能保證自身不斷發展的需要，最終提高企業的核心競爭力和綜合實力，為我國房地產行業的發展做出貢獻。

注：導師曾繁榮

【參考文獻】

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