房地產開發項目工程管理優化研究

郭新華

摘要：房地產行業在最近幾年競爭變得尤為激烈，本文主要對房地產開發項目工程管理優化進行研究，以提高房地產行業的綜合競爭能力。

關鍵詞：房地產；開發項目；工程管理

中圖分類號：F299.23文獻標識碼：A文章編號：1674-3024（2016）13-10-02

前言

房地產開發項目的工程管理，將會對房地產企業的經濟效益產生根本影響，有效的工程管理將會提高房地產的綜合競爭力、經濟效益及員工的向心力，本文對房地產行業目前開發項目工程管理中的問題進行分析，并提出有效的措施，以提高工程管理的效率，實現企業可持續發展。

1.工程管理基本模式及特點

1.1工程管理的類型

目前房地產行業的開發項目工程管理模式的類型較為多樣化，現代房地產工程管理模式是將一般工程管理的模式與房地產行業的特點進行結合，所形成的一種特殊的項目工程管理模式，現在房地產開發項目管理模式的類型主要有以下幾種：（1）設計——招標——建造DBB模式；（2）設計——建造DB模式；（3）設計——采購——施工總承包EPC模式；（4）項目管理PM模式；（5）建筑工程管理CM模式；（6）項目管理承包PMC模式；（7）設計——管理DM模式；（8）建造——運營——一覺BOT模式；（9）合伙模式；（10）更替型合同NC模式。

1.2模式比較分析及管理特點

在不同的房地產開發項目管理中，將會應用到不同類型的工程管理模式，由于目前各種模式都無法完美的應用于所有的房地產項目，因此房地產開發項目管理還有較大的優化空間。目前房地產開發項目工程管理的主要特點主要有三種，一是具有明確的階段劃分及嚴格的目標限制；二是在實際工作過程，房地產相關工作人員素質差別較大，因此在管理時協調與溝通的難度性較大；三是由于房地產管理涉及不同的部門，所以管理的跨度較大。

2.開發項目工程管理優化措施

2.1優化項目管理組織架構

在優化項目管理組織架構的過程中，應首先對集團管控的模式進行確定。在房地產項目開發管理的過程中，一個成熟的房地產開發集團應對戰略控制與操作控制予以同等的重視程度，這是因為這兩種控制策略的側重點和優點不同，在實際運用當中，應將兩者綜合運用，制定出合理的管理方式，目前混合管控模式是房地產開發集團常用的管控模式，一般房地產集團將會有自己的子公司，那么在管理過程中，應合理定位母公司與子公司中各部門的工作職能，統一管理框架，此外還應通過預算管理控制與對子公司戰略項目審核等方式，將子公司與母公司之間的項目工程管理界面和職能進行明確的界定與劃分，并將集團母公司與子公司之間的權責體系建立完整。在開發項目工程管理優化過程中，由于權責體系對集團內部與子公司之間起到了非常重要的協調作用，可以提高項目工程管理的所帶來的經濟效益。

2.2優化管理組織結構

子公司在項目工程開發管理的過程中，應制定好管理組織結構，將總公司對自身在項目管理過程中原有的組織結構進行分析，找出有利的部分及目前所存在的問題，并對公司整體的發展方向及專業化程度進行綜合的分析，制定出符合自身發展的方案，此外還應明確在總公司項目管理中的定位，以對組織結構進行優化和調整。

2.3優化管理流程

就目前而言，房地產開發項目從流程上，主要包括業務流程、管理流程、支持流程這三種主要的流程模塊，管理流程體系的優化完善過程可以看成是一個封閉的環形，這個封閉的環形由流程策劃、設計、實施、控制等系統構成。通過對房地產價值產業鏈進行分析后，需要優化的流程主要有決策、總體策劃、采購、設計、工程管理以及營銷等流程，具體的優化管理流程也是主要從這幾個環節進行入手：（1）決策流程。決策流程是對項目進行初步的評審，進行競標、談判等的準備工作，并對簽約環節進行準備。（2）項目總體策劃流程。項目總體策劃流程的內容主要包括提出產品概念、項目分期、項目資金計劃、項目經濟測算。（3）設計流程。設計流程的內容分為方案設計流程、施工圖設計流程、設計、初步設計流程和設計交底流程。（4）采購流程。采購流程包括甲供材料核價流程、乙供材料核價流程以及材料設備驗收流程。（5）工程管理流程。工程管理流程包括施工單位選擇流程、工程項目移交流程、工程量收方簽證流程、工程竣工結算流程。（6）營銷流程。營銷流程包括產品策劃流程、營銷策劃流程、銷售策劃管理流程、開盤前推廣流程、月度推廣流程、銷售管理流程。

3.開發項目工程管理的實施

（1）開發項目實施的具體內容。目前，房地產開發項目工程管理的實施內容主要有開發項目決策的管理、目標實施過程的管理、項目計劃的管理、項目成果管理。

（2）開發項目管理目標體系的建立。開發項目管理目標提體系主要由項目融資、項目質量、項目進度、成本控制、費用控制、銷售目標等體系構成，通過建立完善的目標體系，可以對整個房地產開發項目進行預控制，實現目標管理，當發現項目開發管理過程中出現偏差時，可以及時將其對目標工程管理所產生的影響進行評價，并將發生的偏差及時糾正過來，同時，還可以對目標進行審查，對開發項目工程管理的實施效果進行有效評價。

（3）開發項目目標成果管理。當房地產開發過程當中的有關細節方面的內容全部完成之后，項目管理人員應對本房地產開發項目的成果進行綜合評定，主要對項目的投資決策，以及項目實施過程中各環節的完成情況進行分析，并對該房地產開發項目工程管理實施的全過程進行全新的評價。此外，應對影響房地產開發項目的預見風險因素、房地產開發項目工程實施管理過程中采取的有關應對措施的合理性進行新一輪的評估，同時，還應對房地產開發項目管理的目標結果進行有效管理，這是因為對目標結果進行管理，可以對房地產集團項目管理過程心中所涉及到的一些問題進行更進一步的拓展和深化，這樣不僅可以對房地產開發項目工程管理實施過程中的優缺點進行總結，還可以對房地產企業日后的項目決策及管理提供真實的參考依據，有利于房地產企業吸取管理過程中的經驗和教訓，提高公司決策和管理的水平。

（4）房地產開發項目管理目標實施過程管理。在房地產開發項目管理目標實施過程的管理當中，各階段的負責人應按照PDCA流程規范，對房地產開發項目工程管理優化目標進行管理。

4.加強房地產開發項目工程管理的措施

4.1健全房地產開發項目工程管理的體制

當前房地產行業競爭激烈，要想穩步的生存發展，保證自身經濟利益，就必須健全工程管理體制。建立健全的房地產開發項目管理體制，要首先對房地產項目管理機構及各管理部門進行優化配置，并根據房地產開發項目工程管理的實際工作需求合理分配各工作人員的工作內容，以滿足房地產開發項目工程管理過程中各部門所需要的具體工作。

4.2加強房地產開發項目工程管理前期的準備工作

加強房地產開發項目工程管理前期的準備工作，主要分為設計階段與規劃階段，在設計階段，應將市場需求作為設計的出發點，綜合生態、經濟、性能等多方面因素進行設計，對進行全方位的協調與平衡，防止因不停變更所導致的材料浪費及人工浪費，此外，還應對前期、中期、事后等過程進行管理，保持管理的一致性。

4.3建立并完善工程管理的責任和獎懲機制

要想保證房地產開發項目工程管體系長期維持下去，首先，應制定出有效的工程管理責任制度，并將責任具體落實到個人；其次，應建立工程績效管理系統，完善獎懲機制，在管理過程當中做到準確、客觀，以保證工程管理可以順利進行：最后，加強建設項目的施工管理，對工程管理的有關人員的積極性、主動性和創造性進行全面管理，有效的提高房地產開發項目的經濟效益，以保證房地產開發項目企業的可持續發展。

5.結束語

隨著房地產市場競爭的加劇，對開發項目工程管理進行優化已經成為企業提高項目利潤、拓展應力空間的一種主要的手段，在對房地產開發項目工程管理進行優化時，應綜合房地產項目的特點，選擇適當的管理體制，以提高項目建設的經濟利益及公司員工的管理水平，實現企業經濟利益最大化，保證其可持續發展。