新形勢下商業銀行房地產信貸風險的問題與對策

王莉莉

摘要：2008年美國房地產引發的全球性經濟危機使世界經濟停滯不前.商業銀行提供的信貸促進了房地產產業的發展，2015年12月房地產信貸高達銀行總額的百分之二十一。因此，商業銀行增強對投資風險的管理與防控力，對于國民經濟的穩定發展具有十分重要的意義。本文從商業銀行房地產信貸現狀入手，從信貸風險來源角度分析了房地產信貸存在的問題，并利用Logistic 模型對樣本公司進行評估驗證，提出相應的風險防范措施，以減小商業銀行房地產信貸風險。

關鍵詞：商業銀行；房地產；信貸風險；logistic模型

隨著我國社會主義市場經濟的穩定發展，我國經濟進入發展新時期，房地產行業也得到了飛速發展，帶動了中國經濟的騰飛。雖然現在房地產企業發展速度有所下降，但是并沒有影響它在中國經濟中的重要地位以及從銀行中融資的數額。但是房地產行業的不景氣嚴重影響著商業銀行資金的安全，以及中國經濟的長期穩定發展，甚至可能引起銀行的破產和金融體系的崩潰。所以，科學防控房地產信貸風險具有十分重要的意義。

1商業銀行房地產信貸現狀

1.1我國房地產貸款規模不斷擴大

我國金融業自1998年開始對房地產企業加以支持，在金融企業的支持下，我國房地產企業迅速發展，同時，房地產信貸業務逐漸增多，信貸規模不斷擴大。其中，用于房地產開發的貸款數額迅速增長。其原因時我國城市化進程的不斷加快，造成人民對住房的大量需求。房地產企業為滿足人們的住房需求大量開發土地進行建房，于此同時，房地產開發的貸款數額不斷增大。

1.2商業銀行房地產信貸有潛在的違約風險

我國積極吸取國際金融機構信貸風險的教訓，采取措施對商業銀行房地產信貸風險加以預防，加強政府對房產信貸的宏觀調控，減小商業銀行房產信貸風險。但是，我國房產信貸起步較晚，缺乏豐富的實踐經驗，商業銀行房地產信貸有潛在的違約風險。例如：我國尚未建立健全的個人征信系統，并且商業銀行仍要加大對貸款人的審核程度，嚴格控制貸款條件。

2房地產信貸存在的風險

2.1我國房產政策對房地產信貸產生影響

房地產行業是我國經濟發展的重要支柱之一，房地產行業的健康發展對我國社會主義市場經濟具有深刻的現實意義。隨著我國房地產行業的迅速發展，為保持房地產企業健康的發展狀態，我國政府積極加強對房地產行業的宏觀調控，各部門均出臺房地產行業的調控政策。房地產行業政策的出臺對商業銀行房地產信貸產生巨大影響。例如，中國人民銀行采取提高存貸款利率的方式，加強對房地產行業的宏觀調控。同時，國家也提出加強對房地產信貸業務的管理，減小商業銀行房地產信貸業務的風險。近幾年，為控制房地產企業發展過快，我國數次提高房產信貸利率，以保證房地產企業的健康發展。但是政府加強宏觀調控，不斷提高房地產信貸利率可能導致房地產企業出現資金短缺的問題，同時，過高的個人房產貸款利率增加了貸款人的壓力，可能造成商業銀行房產信貸業務量的減少。面對國家出臺的新房產政策，房地產企業會根據政策作出相應的調整，這會加大商業銀行房地產信貸風險。

2.2商業銀行房產信貸方式單一，容易出現假按揭現象

目前，我國商業銀行信貸成為房地產企業重要的資金來源，房地產企業呈現高額負債經營的特征，這一特征使得房地產企業的抗風險能力較低。隨著房地產企業數量的不斷增多，企業競爭壓力也逐漸增大，由于國家對房地產行業市場監管力度的加大，一些市場競爭力較小的房地產企業面臨著巨大的資金短缺壓力，甚至出現企業資金鏈斷裂的現象，導致這些房地產企業無力還款，給商業銀行帶來巨大損失。同時，房地產信貸業務容易出現架按揭現象。一些房地產企業的開發商與商業銀行的工作人員相互串通，弄虛作假，通過虛假銷售房產等方式私吞按揭資金。假按揭現象使得大量的社會資金流入房地產行業市場中，對商業銀行房地產信貸業務產生巨大危害。

2.3缺乏完善的房地產行業市場信息系統及信貸風險預警系統

隨著我國房地產行業的迅速發展，我國房產消費需求與房產投資需求發展旺盛，在這種情況下，房地產企業投資者及商業銀行對房產市場容易做出過于樂觀的預測，導致商業銀行及房地產企業容易做出錯誤的經營策略。所以，我國需要建立一個完善的房地產行業市場信息體統，全面統計房地產行業的市場信息，為房地產企業提供科學的決策依據。但是目前我國仍未建立房產市場信息系統。房產市場信息系統的缺失會導致區域房產行業的發展脫離全國房產行業發展，部分區域出現房產市場過熱的現象，一些居民盲目跟風買房增加了商業銀行房產信貸風險。

3 logistic模型實證分析

3.1構建房地產企業信貸風險評價指標

Logistic模型要求商業銀行積極構建房地產企業信貸風險評價體系，首先，商業銀行應建立房地產企業審核的統一指標，加強對房地產信貸風險的控制。行業銀行應加強對企業宏觀分析、企業素質、企業管理能力及企業擔保方式的控制，建立統一的審核標準；其次，商業銀行應積極構建房地產信貸風險的定量指標，全面了解房地產企業的盈利能力、經營發展能力、償還能力及資金流動狀況，加強對房地產信貸風險的控制。

3.2 logistic模型概述回歸分析法是商業銀行普遍采用的信用評價模型，它與數學中的規劃方法一樣，假設已經從樣本變量中提取了一定的指標作為向量，并將這些質變擬作預測貸款者違約概率的可以被解釋的變量，違約率定位P，logistic模型為

如果得出的結果P大于0.5則表明房地產企業信貸風險較高，P小于0.5則表明房地產企業信貸風險較低。

3.3 logistic模型研究對象及樣本選取

第一，研究對象。目前，我國房地產企業資金的獲取主要是通過向商業銀行貸款的方式，房地產企業的經營狀況直接影響銀行的資金流動。商業銀行信貸風險主要由房地產企業違約還款而造成。商業銀行對房地產企業貸款信用的評估對預測信貸風險具有重要作用。因此商業銀行房地產信貸風險的研究對象主要是房地產企業違約還款的概率，銀行通過對違約概率的分析，從而預測銀行房地產信貸風險。在我國社會主義市場經濟體制下，大多非上市房地產企業的公司數據涉及到商業機密，企業數據難以獲得，并且數據具有不可靠性。因此，商業銀行房地產企業信貸風險的研究對象大多是上市的房地產企業。因為上市公司的企業數據容易獲得，并且企業數據具有真實性。所以，將上市的房地產企業作為信貸風險的研究對象具有一定合理性。

第二，研究樣本。研究樣本的選取需要排除遭受自然災害及重大人為事故的上市企業及缺乏數據統計的企業，選取多組正常經營的，具有可比性的房地產企業進行研究。

3.4 logistic模型評估驗證

選取一定數目的研究樣本，通過logistic模型進行研究評估，能夠對上市的房地產公司進行風險預測。并且本模型對非ST公司的預測比較準確，預測準確率在百分之九十以上。而logistic模型對ST公司的預測準確率較低。因為ST公司會采取隱藏不利信息的方式通過商業銀行的財務審核，公司數據不真實?？傮w來說商業銀行通過logistic模型得出的警戒值P具有較高的可靠性，銀行可以依據P的大小對房地企業開展信貸業務，減小商業銀行房地產信貸風險。

4商業銀行房地產信貸風險防范措施

4.1銀行要加強對房地產企業的監督

銀行可以通過加強對房地產企業的財政狀況及經營狀況等方面的監督，減小房地產信貸風險。一些房地產企業采取弄虛作假的手段包裝自己，通過財務重組及制作假賬等方式來增強企業競爭力，從而順利通過商業銀行的審核。但是，經過包裝的企業數據缺乏真實性和可靠性，加大了商業銀行房地產信貸風險。在房地產企業申請貸款的時候，銀行要加強對對企業財務狀況及發展現狀的審核調查，確保企業在貸款后有能力按時還款，避免信貸風險的發生。

4.2加強房地產企業建設

商業銀行房地產企業信貸危機大多有房地產企業不能按時還款造成。面對這一問題，房地產企業應不斷加強企業建設，提高企業的經營水平，保證企業經濟利益的獲得，使企業在向銀行貸款后有能力按時還款。同時，企業應加強員工的業務水平，不斷提高員工的業務能力，促進房地產企業的快速發展。另外，房地產企業應加強文化建設，加強領導階層的思想道德修養，增強領導階層的守信意識和法律意識，使領導階層在企業經營中重視貸款問題，做到及時還款，減小商業銀行房地產信貸風險。并且，房地產企業按時還款能夠給商業銀行留下好印象，提高商業銀行的信任度，有利于房地產企業的進一步發展。

4.3商業銀行應加強對房產信貸業務的管理

首先，商業銀行應積極重視房地產信貸風險，全面了解房地產信貸風險可能帶來的危害，增強房產信貸風險的防范意識，杜絕過于樂觀看待房產信貸風險的現象，加強對房產信貸業務的管理，理性開展房地產信貸業務；其次，商業銀行應根據自身的資金狀況控制房產信貸規模，確保商業銀行資金的合理配置。同時，商業銀行應依據本地區的房產市場對不同規模的房地產企業采取不同的貸款審核標準，積極支持市場競爭力較高，發展前景較好的房地產企業，對一些市場競爭力較小的房地產企業實施限制性貸款措施，減小商業銀行房產信貸風險。

4.4規范商業銀行房產信貸業務操作

首先，應加強商業銀行房地產信貸業務工作人員的隊伍建設，聘用專業知識完善、業務能力高、風險意識強的人員操作房地產信貸業務，積極組織房地產信貸業務人員參加業務培訓，不斷提高房地產信貸業務人員的房產知識、金融知識和法律意識，加強培養房地產信貸業務人員的業務素質，增強房產信貸業務人員的職業道德。另外，銀行應制定完善的激勵機制，將房產信貸業務人員的工作業績與員工工資及人事變動掛鉤，激發房產信貸業務人員的積極性，充分挖掘房產信貸業務人員的潛能，不斷提高業務能力；其次，商業銀行房產信貸業務人員要樹立風險意識，重視房產信貸風險，嚴格按照業務程序進行規范操作，保證業務操作的準確性和合法性；最后，商業銀行應加強貸款管理，在房地產企業進行貸款之后，對房地產企業的開發項目進行監督管理，銀行可以為房產貸款開設一個獨立的賬戶，嚴格管理房地產開發商的資金運用及施工進度，全程監督房地產企業在借款期間的用款額度，積極預防房產信貸風險。

4.5建立個人信用體系

現階段，我國商業銀行房地產信貸結構逐步朝個人化趨勢發展，個人買房貸款在商業銀行房產信貸中比例不斷加大。但是，由于我國區域發展不平衡，人口流動過快，銀行難以確定個人的財務狀況，同時，銀行也難以確定借款人是否存在貸款信用問題。因此，減小商業銀行房地產信貸風險有必要建立完善的個人信用體系。

政府應制定相關規章制度對房地產企業及個人的貸款信用加以監督，積極借鑒國外成功經驗，出臺相關法律，建立統一的征信標準，為商業銀行房地產信貸業務提供法律保障，加強建設信貸體系建設。同時，中國人民銀行應出臺統一的貸款信用評估標準，加強對個人資信及資產評估的管理。另外，銀行應積極運用現代網絡技術，實現金融電子化，建立完善的信息數據庫，健全銀行資源共享制度，加快建設個人信用體系。

小結：

隨著我國房地產行業的不斷發展，商業銀行房地產信貸業務逐漸興盛。房地產信貸風險引起商業銀行的高度重視。積極分析我國商業銀行房地產信貸業務現狀，闡述房地產信貸風險來源及房產信貸存在的問題，積極探索減小房產信貸風險的途徑對保障商業銀行的資金安全，促進我國房地產行業健康發展具有重要意義。

參考文獻：

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