商業地產項目風險管理成熟度的評價分析

摘 要：隨著社會經濟的快速發展，促進了商業地產行業的飛速進步，商業地產行業自身有著豐厚的利潤空間，吸引了眾多的地產商和投資機構的加入，促使商業地產成為我國房地產行業的新生主力軍。但是隨著一些大型的商業地產項目投資落成后，能夠成功運營的卻較小，地塊升值受限和巨大的資金占用給開發商和金融機構造成了不可預估的損失。促進商業地產的快速發展，增大商業地產成功的機會，成為目前中國房地產行業需要迫切解決的問題。

關鍵詞：商業地產；項目風險管理；成熟度；評價分析

近年來，我國社會經濟發展迅速，全球的商業巨頭搶占了中國的大量市場份額，沃爾瑪、華聯、家樂福和百盛等大型連鎖零售商在全國范圍內大氛圍擴張，吸引了較多的商業物業，為商業地產贏得了大量的市場利潤。面對誘人的國內商業地產項目，全國各地出現大型商業地產失敗現象，資金巨額虧損現象嚴重，商業地產失敗案例比比皆是。面對中國商業地產險峻的發展態勢，需要加大對商業地產行業的項目風險管理，對項目風險管理的成熟度進行評價分析，構建多元化的融資渠道，確保商業地產的健康有序發展。

一、項目風險管理成熟度模型的概念及作用

1.項目風險管理成熟度模型的概念

項目風險管理成熟度模型是一種項目管理評價方法，能夠衡量一個組織在經營發展過程中是否具有可靠和成功實施項目的能力。評估組織需要通過管理單個項目和組合項目的形式來實施自己戰略目標能力的一種方法，對提升項目管理能力和項目實施的成功率具有重要作用。

2.項目風險管理成熟度模型的發展

項目風險管理成熟度模型是隨著項目及管理技術的發展而誕生的一項管理制度，在二戰期間與還不用了大量的軍事項目，項目管理逐漸向經典項目管理階段發展，將成本、時間和質量作為項目管理的主要印度，并且構建了項目計劃和項目管理系統。隨著信息技術的不斷發展，傳統的項目風險管理制度已經無法滿足新時期的發展需求，為了提高商業企業的市場競爭能力，提高組織的靈活性，在20世紀80年代項目管理繼承了時間、質量、成本等硬性的控制要素，促使項目風險管理逐漸向現代項目管理階段邁進。在2000年提出了戰略項目管理理論，里面包含項目掛盡力成熟度模型理論。

二、商業地產項目風險管理成熟度模型構建

1.模型評價等級建立

項目風險模型評價等級的劃分與商業本地產項目風險管理成熟度評估有直接關系，主要分為以下幾個等級：

第一，初始級。該階段的商業地產項目風險是未加定義的隨機過程，過程的執行是混亂、不成熟和無序的。在這個等級上，商業地產很少會涉及到這個運營環節上，針對風險進行了有意識的評價、識別和控制。項目管理結構沒有針對風險建立完善的風險管理制度。

第二，可重復級。在這個成熟度等級中項目主管方已經意識到加強風險管理的必要性，需要加大風險抵抗能力，加大對管理部門的風險管理，有意識的進行風險積累和收集，風險管理方法和措施被重復使用，但是使用程序較為混亂。

第三，已管理級。在該等級中建立了專門的風險管理機構，風險管理過程更具文檔化，給與風險管理部門人員較大的幫助，對提升工作效果具有重要作用。

第四，精確管理級。對風險管理過程制定出了量化的指標，為項目風險管理提供了連貫循環的量化活動方式，提升了風險識別、評價和控制的有效性。

第五，持續改進級。確保了風險管理項目的自我優化和不斷發展創新。

2.項目風險管理成熟度評價要素及指標體系建立

（1）評價要素和指標設計原則

商業地產項目風險管理成熟度評價指標需要對項目風險管理的成熟度評價因素進行識別，將項目風險管理中的復雜因素轉換為簡單的基本單元，從錯中復雜的風險關系中找出因素間存在的本質聯系。需要建立一套完整和實用性較強的項目風險管理成熟評價要素和指標，提升地產開發商的核心競爭力。設計原則主要包括：全面性和科學性原則、層次性和邏輯性原則、可操作性原則、廣泛適用性原則。

（2）評價要素和指標設計思路

評價結構的設計層次主要包括：等級目標、關鍵域、特定與類屬目標、關鍵實踐。其中等級目標層評價的主要內容是商業地產項目風險管理的成熟度。關鍵域層能夠對商業地產項目風險管理成熟度的類型進行識別和根系。特定與類屬目標層能夠對風險領域層中的目標進一步明確，了解組織內部的共同特性目標。關鍵實踐層由關鍵能力類屬實踐和風險管理實踐構成。

三、商業地產項目風險管理成熟度等級評價

某商業地產開發商被評為是國內大型的商業地產企業，該企業經過了20多年的發展，構建了以連鎖百貨、高級酒店、商業地產和文化產業為一體的大型企業集團。本文主要是對企業的商業廣場項目為主要的分析對象，該項目內涵蓋了高檔住宅區、大型購物中心、精裝公寓、高檔寫字間和五星級酒店等，是市區范圍內最大的綜合性地標性建筑。

1.評價指標隸屬度的確定

在對商業地產項目風險管理評價指標隸屬度進行確定時，主要是采取調查問卷的形式，可知市場營銷部、運營管理部、財務管理部中的人員占有較大的比例，負責設計建造、負責市場推廣和負責商業運營等職務是評價的主體。企業人員中以本科學歷為主，企業員工的年齡在36歲-55歲之間占有較大的比例。

2.模糊評價矩陣的建立

在建立單因素模糊判斷矩陣時，模糊評價矩陣的建立主要以單因素模糊判斷矩陣為主，實踐管理內容主要包括政策風險關鍵域管理實踐、技術風險關鍵域管理實踐、管理風險關鍵域管理實踐、金融風險關鍵域管理實踐、市場風險關鍵域管理實踐、財務風險關鍵域管理實踐、時間風險關鍵域管理實踐及自然風險關鍵域管理實踐。需要結合評價結果，對以上各項管理實踐進行向量評判。在建立項目單階段多因素模糊判斷矩陣時，需要加大對研究策劃階段度因素模糊矩陣的判斷，對商業地產項目研究策劃階段的風險管理成熟度多因素進行評判，構建項目設計建造階段風險管理成熟度多因素評判向量集。通過以上判斷情況可以看出將各單因素評判結果綜合在一起，能夠獲取項目單階段的綜合評價向量及項目總體綜合評價向量。

3.評價結果分析

通過對該項目的評價結果進行研究可知，商業地產項目的政策風險管理處于初級發展階段，與其他的關鍵風險相比較高，與可重復級管理水平相接近，要想提高項目發展水平，需要努力提高項目自身的風險管理能力。從評價結果中還可以看出，商業地產項目的技術風險管理處于初始發展階段，與其他的關鍵風險相比較高，并逐漸趨于可重復級管理水平，項目各方需要通過不斷的努力，來提升自身的風險管理能力。從研究結果中還可以看出，項目風險管理處于初始發展階段，與其它關鍵風險域相比較低，但是與風險域管理水平相比差距不大，并且逐漸向可重復級管理水平發展趨勢，對提升項目的風險管理能力具有重要作用。

四、結論

目前國內對商業地產風險管理進行研究時，主要集中在商業地產風險管理思路及理論探討中，本文通過調查的形式對某商業地產開發商的競爭力進行深入的研究，結合商業地產項目風險管理的實際情況和發展特點，并融入了本土化發展模式，構建了模糊綜合評價的商業地產項目風險管理成熟度評價模型，提升了商業地產機構的項目風險管理水平。研究結果表明，不同階段的商業地產對關鍵域的管理成效相差較大，導致管理成效展現出明顯的不均衡性。商業地產項目需要做到對不同風險的均衡管理，促進項目風險整體管理水平和管理能力的提升。

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作者簡介：曾可喜（1995.12- ），男，漢族，籍貫：湖南益陽市，學歷：本科，研究方向：建筑工程技術