對公房陳欠租金收繳的思考

李世平

[摘 要] 銀川市的公房陳欠租金金額逐年上升，老的陳欠尚未收取，新的陳欠又產生，累計額越來越多，這一問題亟需引起相關部門的重視。通過對銀川市陳欠租金的基本情況進行梳理，分析得出了陳欠租金產生的原因，科學合理的解決這一現實問題，必須要有相關部門的協同互助，并且還需要有一套行之有效的解決方案，如提高核減幅度，實行減免政策；房屋質量問題追責，消除維修質量糾紛；加強執法力度，尋求法院支持等。希望能夠對陳欠租金問題的解決提供參考。

[關鍵詞] 銀川；公房；陳欠租金；收繳；對策

[中圖分類號] D035.32 [文獻標識碼] A [文章編號] 1002-8129（2017）06-0117-04

截止2016年底，銀川市共有公房19583套，建筑面積1093937.26平方米。其中直管公房7369套，建筑面積433668.13平方米；保障房12142套，建筑面積645221.15平方米；營業房72 套，建筑面積15047.98平方米。2016年共收取公房租金2563.61萬元。若按全額收取，銀川市全年應收額為3135.97萬元。但經核算，實際收繳中產生陳欠租金572.36萬元。按照管理賬目看，每年產生近300多萬元的陳欠租金。

從歷年數據看，陳欠租金有逐年上升趨勢。老的陳欠租金尚未收取，新的陳欠租金又產生，累計額越來越多，這些情況相關部門必須高度重視，并拿出行之有效的解決辦法。

一、銀川市陳欠租金基本情況

（一）按照類型分

2016年銀川市公房共產生陳欠租金 572.36萬元，其中住宅陳欠租金366.97萬元，非住宅陳欠租金205.39萬元。在住宅中公租房陳欠租金56.78萬元，涉及126戶； 廉租房陳欠租金 45.64萬元，涉及328戶；直管公房陳欠租金264.57萬元，涉及687戶。

（二）按照地區分

2016年產生的陳欠租金中，按照三區分布看，其中興慶區涉及 882 戶，陳欠租金 301.43萬元；金鳳區217戶，陳欠租金 48.24萬元；西夏區43戶，陳欠租金17.29萬元。

（三）按照賬齡分

陳欠租金有賬齡10年以上的62.27萬元，占陳欠租金的16.97%，賬齡5至10年的95.41 萬元，占陳欠租金的26%，5年以下的209.19萬元，占陳欠租金的57%。

二、銀川市陳欠租金產生的原因

（一）管理不到位

目前銀川市租金收取采取的是委托代管公司的方式，由銀川市住建局委托保障中心進行房屋管理，保障中心又將租金收繳業務分解、委托給代管公司，年終按公司收取租金額比率支付委托管理費。這種模式，在管理面積不變的情況下，管理人員的使用由公司自己定。一方面公房分布廣，幾乎公布在銀川的各處，有的還分布零散，一棟樓就幾戶公房。另一方面，公司管理手段陳舊，收費人員使用人數少，且收費負荷大，收費員一人多責，不僅收費，還擔任維修管理、每月入戶巡查，查處違規等其它工作。有的收費人員一人管理幾千戶，按照職責劃分，收費人員很難在規定時間內做好所有工作，因而導致在收費方面有管理不到位情況發生。

（二）無執法權限

針對公房住戶違規不繳納租金行為，按照《寧夏回族自治區廉租住房和經濟適用住房保障辦法》和《銀川市公共租賃住房管理辦法》《銀川市城市住房保障管理辦法》《銀川市直管公房管理辦法》相關規定，對無正當理由累計6個月以上未交納住房租金的，由市住房保障行政主管部門解除租賃合同，收回保障性住房或按市場租金標準收取房屋租金。一方面，在實際執行過程中，作為主管單位的保障中心沒有強制執行收回房屋的執法權利，對于經多次協商仍不繳納的承租戶，不論是按照市場租金收取租金還是決定收回房屋的處理決定，在實際執行中基本上是無執行手段，導致違規戶視而不見，常年累計不繳，甚至其它被保障戶有效仿現象發生。這是陳欠租金逐年增長的主要原因。另一方面，在法院訴訟程序中，由于法院考慮因一套居住住房因素，一般不采強行收房措施，自2008年至今沒有一戶違規欠租而被起訴強制執行的。

（三）保障戶無力續交費

銀川市公租房保障戶情況主要有以下幾類情況：

（1）長期處于大病的保障戶。

（2）家庭發生重大變故致貧的。

（3）身體殘疾的保障戶。

（4）無正常勞動能力，基本生活都不能保障的保障戶。

以上住戶在政策保障方面，雖然在政策中有特殊照顧細則，但在幅度上仍然不高，尤其在按照保障人口計算面積（1口人保障面積30平方米，2口以上廉租房50平方米，公租房60平方米）時，超出保障部分按市場租金計算，造成保障戶負擔明顯偏重。因而這些保障戶群體，在無力支付租金時，常采取拒交或不交方式。

4.因維修糾紛產生的拒繳

因房屋質量或使用中出現的維修問題，引起住戶拒交情況比較普遍。由于目前我市維修操作程序和維修資金使用方面存在問題，導致維修質量和維修及時程度不高。主要問題體現在以下幾方面：

（1）每年核撥的維修資金總量不高，日常維修費用150萬，專項維修費用400萬。按管理面積算，每平方米的維修資金為1.37元/年。占收取租金費用的5%。

（2）維修程序過于復雜，影響維修時效性。

（3）沒有維修操作規范，維修質量考核沒有硬指標。

（4）維修收費不明確，尤其自用部位的維修，收費標準不統一，有的讓承租人自行承擔一部分，承擔比例也沒有明文規定。

（五）因產權糾紛產生拒繳

因公房產權糾紛產生的拒交租金的現象很多，尤其在銀川市直管公房方面，產權糾紛的房屋占有一定比例，有的是歷史遺留問題，例如年代不一樣，產生的原因也不一樣。有的是由于管理單位和方式的變更，錯管、漏管等造成的。產權不清，在現實實際工作中，難以認定，承租戶便拒絕交費，進一步導致租金收繳困難。endprint

三、銀川市解決陳欠租金問題的建議

（一）提高核減幅度，實行減免政策

目前銀川市在對于保障戶減免政策上存在分欄不細、無免租情況，對于困難戶來講得到的租金優惠不多，尤其公租房困難群體。按照《銀川市住房保障局關于實行公共租賃住房分檔租金的通知》規定申請人或共同申請人傷殘等級在1～4級，或患有大?。ㄐ杼峁┿y川市醫療保險事務管理中心發放的職工醫療保險門診大病病歷等），或贍養人、撫（扶）養人死亡或者正在監獄服刑的家庭，和家庭人均收入在上一年度人均月可支配收入線以下的家庭。執行五檔租金標準，即公共租賃住房租金標準60%。按照60平方米房屋計算，3口人的困難戶每月租金需向管理單位繳納216元。若按照70平方米房屋計算，每月租金需向管理單位繳納376.04元（金鳳區標準計算）。

申請人或共同申請人傷殘等級在1～6級，或患有重大疾?。ūｋU行業協會規定25種或大病醫保證明），或贍養人、撫（扶）養人死亡或者正在監獄服刑的，或申請人或共同申請人年齡在65歲以上的家庭，執行六檔租金標準，即公共租賃住房租金標準80%。按照60平方米房屋計算，3口人的困難戶每月租金需向管理單位繳納288元。若按照70平方米房屋計算，每月租金需向管理單位繳納448.04元（金鳳區標準計算）。

若按照一口人家庭計算，60平方米房屋計算，困難戶每月需向管理單位繳納625.2元租金。該租金足夠支付在同金鳳區同等地域按市場租金出租的房屋。況且這種保障租金是對于特殊困難家庭收取的租金，并且在銀川市保障政策中沒有免除租金政策。

因此建議在保障政策中修改現有政策，在政策制定中考慮實際情況。尤其對于貧困、重大殘疾等需要特殊照顧的家庭，租金收取優惠幅度要大，制定類別再細。對于生活不能自理或無勞動能力的家庭，實行免除租金政策。

（二）房屋質量問題追責，消除維修質量糾紛

房屋交付使用后，住戶在使用過程中經常發生諸如墻面墻體開裂、粉刷層空鼓開裂、廚廁、外墻及窗周部位滲漏水、屋面的滲漏水、一樓泛堿、窗戶開裂或變形等。有的保障房布局和戶型設計不合理，給正常使用帶來不便。此類問題多為在建筑期間沒有按照規范施工造成，對于住戶的報修，維修部門也很難徹底給予解決。這類問題給住戶的正常使用帶來極大麻煩，拒交租金成為常態。

因此，對于保障房的建設，建筑施工部位和主體部門要高度重視，嚴格按照《國務院辦公廳關于保障房建設和管理的指導意見》及相關房屋建設要求組織施工和監管，從源頭上消除此類問題的發生。對于問題嚴重的，主管部門要追究相關人員責任，并給予失職人員相應的處理。

（三）加強執法力度，尋求法院支持

按照保障房相關管理辦法規定，對6個月以上未交納住房租金的，由市住房保障行政主管部門解除租賃合同，收回保障性住房。但目前我市保障房管理部門涉及違規查處的部門有房地產執法支隊和保障中心執法科。這些部門沒有強制執法權，處理類似事情僅靠行政處罰往往在處理后期均以無結果告終，對于長期違規而且拒不執行行政處罰的保障戶，在保障管理部門基本上沒有行之有效的辦法。

對于往年不執行行政處罰的保障戶，當按照程序申請法院解決，在執行過程中發現被執行人除唯一住房外無其他財產可供執行時，很難在實現生效法律文書內容、遵守民訴法執行豁免規定和維護社會穩定和諧三者之間找到平衡點。

法院對被執行人唯一的保障住房，基本上不支持強制收回的處理。鑒于此，建議住建局和法院協商，按照法律規定處理此類事情，并且手續減化，操作可行。對于違規拒繳住戶應當，拒不整改的，應當用法律手段進行處理，以此促進租金的正常收繳。

（四）建立健全銀川市信用管理體系

目前銀川市公房管理模式下的保障管理部門，處理解決欠費最有效的方法就是在銀川市或全區范圍內建立保障房違規家庭信用管理機制。通過對失信人員的約束，逐步減少違規行為。然而目前銀川市公房管理單位尚未建立相關信用管理辦法。

建議對于惡意拖欠租金的住戶，通過誠信及合同管理，記入不良信用記錄檔案，銀川市住房保障中心具體負責扣、加分細則的制定、信息的采集、發布、公示、記錄和有異議信息的核實、監督管理工作。對有異議的不良信用記錄、良好信用記錄以及情節嚴重的不良信用記錄進行評審確定。對其不良行為，利用住房保障信息管理系統記入直管公房和住房保障家庭檔案。并且與區、市信用管理單位聯系，整合現有的部門信息數據庫，建立跨行業、跨地區、跨領域的綜合信息平臺，相關信用信息實現聯網運行，各部門實時共享。對失信者納入社會信用記錄體系，情節嚴重的，5年內不得再申請保障房；已承租保障房的，合同期滿后，不得繼續承租。而對良好信用記錄的申請家庭，市、區住房保障行政管理部門可以根據實際情況一次性予以適當的物質獎勵或對租金收繳采取優惠折扣的辦法。

市住房保障管理部門可以將申請家庭的良好及不良信用記錄在管理部門網站或者其所在的社會保障性住房小區內公開，以此引起社會關注，促進全市誠信的建立。

[責任編輯：譚曉影]endprint