以房屋買賣擔保民間借貸的解釋路徑

崔曉磊

長春財經學院，吉林 長春 130117

近年來，民間借貸糾紛成為司法實踐中民事糾紛的主要類型，僅2017年全國范圍內就有近193萬案件。為了擔保民間借貸合同的履行，新型的交易方式也不斷產生，其中以房屋買賣擔保民間借貸的交易類型最為常見，為此，《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》(以下簡稱《民間借貸解釋》)設二十四條用于規制以房屋買賣擔保民間借貸的交易形式。依據該條，法院依照民間借貸關系審理，使買賣合同徒有其名，難謂符合當事人的交易設計，一刀切的做法也忽略的具體案件之間的區別。根據房屋買賣擔保民間借貸的司法裁判和理論學說，至少存在以下幾種解釋路徑。

一、房屋買賣與民間借貸并立說

房屋買賣與民間借貸并立說認為，房屋買賣合同與民間借貸均為有效的合同，兩個合同是并立關系，當事人可以選擇履行。該說的典型案例是“最高院(2011)民提字第344號”(以下簡稱朱嘉案)。

(一)典型案例：朱嘉案

基本案情：朱某某與嘉某某公司簽訂十四份《商品房買賣合同》，并辦理了銷售備案登記手續，嘉某某公司出具相關發票。之后，朱某某與嘉某某公司又簽訂一份民間借貸合同，約定朱某某借款1100萬元給嘉某某公司，若嘉某某公司到期償還了該筆欠款，朱某某把合同、備案登記和發票還給嘉某某公司，若嘉某某到期不能償還該筆欠款，嘉某某公司將以相關房屋抵頂給朱某某，雙方互相不支付任何款項。

當事人、一審法院、二審法院、山西高院再審、最高院再審對本案事實認定沒有爭議，爭議焦點在于當事人之間的法律關系的性質是商品房買賣關系還是民間借貸關系。一審法院、二審法院認定是商品房買賣合同有效，借款合同是對該合同的補充，因此是商品房買賣的法律關系。山西高院再審認為借款合同是主合同，當事人之間是民間借貸關系。最高院認為：兩個合同均屬有效，同時存在房屋買賣和民間借貸兩個法律關系，當事人可以選擇履行，朱某某與嘉某某公司的房屋買賣行為是民間借貸的擔保，同時民間借貸為房屋買賣的履行附加了解除條件，若嘉某某公司清償欠款，那么房屋買賣合同不再履行，若嘉某某公司未能清償欠款，則履行房屋買賣合同。

(二)房屋買賣和民間借貸并立觀點之評析

在房屋買賣和民間借貸并立說的視角下，房屋買賣與民間借貸均為有效合同，這種觀點符合意思主義的立場，充分考察了當事人的訂立房屋買賣合同及借款合同的意思，沒有貿然否定房屋買賣合同的效力，這是其優點，值得肯定。但是，房屋買賣與民間借貸并立說的觀點可能存在一定的問題：第一，如當事人發生爭議訴至法院，債權人可以根據房屋價值的漲跌決定履行房屋買賣合同還是履行借款合同，而債務人處于完全被動的地位，這對于平衡債權人和債務人的利益較為不利；第二，該種交易模式下，當事人的真實意思是否存在瑕疵，以及真實意思如何確定可能存在一定的難度，比如在借款的時候，債務人相對于債權人處于弱勢地位，為了獲得借款，債務人對于債權人提出的條件均表示同意，這是否存在顯失公平、欺詐、脅迫等情形存有疑問；最后，房屋買賣與民間借貸并立的交易模式設計較為復雜，需要對房屋買賣合同附解除條件，否則可能存在兩個合同同時有效，需要雙重履行的問題。當然，如果當事人的交易模式清晰，法院裁判不應當拒絕承認該種交易模式的效力，房屋買賣與民間借貸的并立說有待于司法實踐的進一步的檢索和改進。

二、房屋買賣合同無效說

房屋買賣合同無效說是指，在房屋買賣擔保民間借貸的交易關系中，房屋買賣僅作為一種擔保存在，不具有獨立存在的價值，又因為房屋買賣擔保民間借貸是一種(后)讓與擔保，違反《物權法》的禁止流押條款而無效。

(一)典型案例：楊嘉案

基本案情：楊某某與嘉某公司簽訂了房屋買賣協議，楊某某向嘉某公司支付了購房款340萬元，嘉某公司未楊某某出具了相關發票，只是相關發票由嘉某公司持有。雙方在房管局進行了備案登記。楊偉鵬支付的340萬是向嘉美公司的債權人支付的欠款，而后嘉美公司又分期向楊偉鵬支付了61萬元，嘉美公司主張是借款利息，而楊偉鵬拒絕說明。

一審及二審法院均認為雙方之間是商品房買賣關系，最高院再審則認為雙方之間是民間借貸關系。最高院認為，判斷楊某某與嘉某公司否存在民間借貸關系，并非單純依賴于雙方之間是否存在書面的借貸合同。只要債權人楊某某舉證證明了其與嘉某公司之間存在民間借貸關系即可，楊某某與嘉某公司又簽訂了房屋買賣協議，該房屋買賣協議構成了二者之間的民間借貸的擔保，雖然以房屋買賣協議擔保民間借貸屬于非典型的擔保，楊某某與嘉某公司之間沒有成立抵押權或者質押權，但既然房屋買賣協議具有了擔保的功能，就必須受到《物權法》中的“禁止流(押)質”的原則的限制，相關的房屋買賣協議無效。

(二)房屋買賣合同無效說之評析

房屋買賣合同無效說更符合《民間借貸解釋》第二十四條第一款的規定，該學說存在一定的問題：首先，合同屬于私人自治的工具，合同無效是國家對私人合同關系最嚴厲的懲罰，因此，合同無效必須限于法律明確規定的情形，動輒以合同無效處理新型的交易關系不符合私法自治的精神；其次，以房屋買賣擔保民間借貸并不屬于讓與擔?；蛘吆笞屌c擔保，只能認定為是非典型的擔保方式，我國物權法關于禁止流(押)質的原則并不必然適用于所有的擔保形式；最后，房屋買賣合同無效的法律后果仍然需要返還、賠償損失等，并不意味這房屋買賣合同無效就只需要按照民間借貸關系審理這樣簡單的處理。

三、民間借貸轉化為房屋買賣說

民間借貸轉化為房屋買賣說是最新的司法實踐及學理觀點，其理論基礎是債的更改(轉化)，根據該說，民間借貸法律關系轉化為房屋買賣關系。該說的典型案例是“最高院指導案例72號：(2015)新民一初字第2號”(以下簡稱湯彥案)。

(一)典型案例：湯彥案

基本案情：湯某等四人與彥某公司先后簽訂多份借款合同，為擔保該借款合同履行，湯某等四人與彥某公司分別簽訂多份商品房預售合同，并向房管部門辦理了備案登記。彥某公司到期不能償還借款，雙方隨后重新簽訂商品房買賣合同，約定彥某公司將其名下房屋出售給湯某等四人，購房款由債務人拖欠債權人的民間借貸本息代替，不足部分等到產權轉讓手續辦理完畢之后再由湯某等四人交給彥某公司。

一審法院認為，房屋買賣合同不違反物權法禁止流質規定，真實有效。最高院認為，“當事人之前確實存在民間借貸關系，且為履行該借款合同，簽訂了商品房預售合同并辦理了預告登記，但當事人系爭商品房買賣合同是在債務人不能償還借款本息情形下重新協商，將民間借貸關系轉變為房屋買賣關系，將借款本息轉為購房款，此種交易不違反法律、行政法規的強制性規定，不屬于《物權法》禁止流(押)質的情形，也不屬于《民間借貸解釋》第二十四條的情形。湯某等人與彥某公司對于民間借貸轉化為房屋買賣的這種變化達成了一致，屬于合同自由的范疇，應當得到法律的尊重?！?/p>

(二)民間借貸轉化為房屋買賣說

最高院該指導案例是在《民間借貸解釋》之后頒布，這說明，在以房屋買賣擔保民間借貸的解釋路徑上并非只有《民間借貸解釋》第二十一四條之唯一路徑，存在多種解釋的可能。該說有以下的優勢：第一，和房屋買賣于民間借貸并立說相似，該說尊重私人之間的意思自治，符合意思主義的立場，對于以房屋買賣擔保民間借貸的交易模式具有相當的解釋力；第二，民間借貸轉化為房屋買賣說是以房屋買賣合同代替了民間借貸，避免了同時存在兩個有效合同的平衡問題，也避免了房屋買賣合同無效的復雜法律后果問題；第三，民間借貸轉化為房屋買賣說關注了債之關系的動態過程，符合債法的本質，有債的更改的理論基礎，兼具理論與實踐價值。

四、結論：區分具體情形選擇解釋路徑

針對以買賣合同擔保民間借貸的行為，《民間借貸解釋》第二十四條規定按照民間借貸關系審理，但司法解釋一刀切的做法存在一定問題。根據理論界和司法實踐的裁判，以房屋買賣擔保民間借貸至少有三種解釋路徑：一是房屋買賣與民間借貸并立說；二是房屋買賣合同無效說，三是民間借貸轉化為房屋買賣說。上述三種解釋路徑分別針對不同的情況，各有優劣，應當根據不同案件的具體模式，判斷采用何種解釋路徑：首先，考察當事人的意思，判斷房屋買賣與民間借貸是否存在并立的關系，若是則采用房屋買賣與民間借貸并立說的解釋路徑；其次，判斷房屋買賣合同訂立的目的是為了擔保民間借貸還是為了轉化民間借貸之債，對于前者適用房屋買賣合同無效說的解釋路徑，對于后者適用民間借貸轉化為房屋買賣說的解釋路徑；最后，無論采納何種解釋路徑，均以當事人意思自治為先，只有當事人意思自治與法律相悖，再適用法定規則。