社區管理與物業管理的融合創新模式分析

[摘 要]隨著城市化進程推進，社區管理與物業管理在人們日常生活中重要性越來越高。傳統社區管理由于管理方式的粗糙與籠統，管理效率低下。在這種情況下，社區管理需要充分融合，才能更好地發揮出效果。文章首先分析了社區管理與物業管理的現狀和關系，然后對社區管理與物業管理的融合創新模式進行探究，以供參考。

[關鍵詞]社區管理；物業管理；融合創新

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.03.138

隨著城市住宅小區越來越多，住戶與物業之間的矛盾也在不斷激化。加上很多社區管理提供的服務也難以滿足住戶的需求，為了讓住戶更加滿意，需要不斷創新管理模式，充分結合物業管理與社會管理的優點，讓社區管理與物業管理水平更上一層樓，從而提高住戶的滿意度。

1 社區管理與物業管理現狀

第一，物業管理掌握了居民的信息卻難以解決問題，而社區管理則難以了解第一手的居民信息。[1]我國人口眾多，社區管轄面積大，同時，由于之前對社區管理工作的重視程度不夠，社區管理部門嚴重缺乏工作人員。因此，難以準確掌握居民的各種需求。在日常生活當中，社區住戶與物業部門聯系較為密切，很多住戶出現問題之后，第一時間想到的是找物業。而物業管轄范圍比較小，能夠獲得住戶的一手信息，但是物業管理部門權力不足，難以快速幫助住戶解決問題。因此，想要提高物業社區管理服務，就應該結合社區管理與物業管理的優勢，讓兩者共同作用。

第二，物業管理沒有足夠的外在推力，而社區管理內在動力不足。物業管理一般由公司或者中介部門承擔，得不到社會和政府的支持與理解，缺乏足夠的外在推力，導致物業管理部門容易陷入孤立無援的狀態。而社區管理是一種互動式管理，需要上下有機結合，才能發揮出最大的效果。社區管理雖然有社會與政府的支持，擁有足夠的外在推力，但是與居民的聯系不夠，嚴重缺乏內在動力。這種情況導致物業管理與社區管理獨立開展時，兩者管理效果均不明顯，影響管理質量。

第三，物業管理與社區管理缺乏深度合作，遇到問題時，喜歡相互指責和推卸責任。物業管理與社區管理均為保證居民安全、為居民解決問題的重要部門，但是由于兩者所屬的部門不同，難以齊心協力地為居民解決問題。兩者合作過于形式和表面，一旦遇到問題，兩者則更容易相互指責與相互推卸。

2 社區管理與物業管理的關系

第一，管理對象是基本相同的。不管是物業管理還是社區管理，兩者共同的管理對象都是居民。兩者的管理都是為了讓社區和諧穩定發展，因此，社區管理與物業管理之間存在相同的管理對象。物業管理由于缺乏外在支持，一般需要住戶自行繳納物業管理費用，平時與住戶接觸的頻率也比較高。居民屬于需求的主體，而物業與社區則是重要的供給主體，因此，兩者可以融合各自的優勢，實現創新發展。

第二，管理手段基本相同。物業管理與社區管理都是利用各種手段，盡可能滿足住戶的需求，兩者在管理手段上，基本相同。其中物業管理部門為了讓住戶續簽合同，通常會為住戶提供最大的服務，從而獲取經濟效益。而社區管理外在推力充足，主要是為了讓社區和諧穩定，提高社會效益。因此，兩者最終想要達到的目的不同。加上兩者管理區域上存在比較大的差異，所以，在具體實施管理服務時，由于兩者管理手段基本相同，可以讓兩者有機結合。

3 社區管理與物業管理的融合創新模式

3.1 在社區管理當中納入物業管理

社區管理管轄區域比較大，而社會管理部門人員不足，在工作的實行方面存在很大的難度。而物業管理主要負責具體的小區，管轄區域比較小。[2]但是，物業管理部門權力不足，很多時候難以為居民解決具體的問題。同時，由于物業管理公司主要以營利為主，部分物業管理公司為了追求經濟利益，容易損害居民利益，導致居民對物業管理公司難以完全信任。為了進一步提高社區管理與物業管理水平，實現兩者的融合創新。在社區管理當中，可以適當地納入物業管理。社區給予物業管理公司一定的招標權力，同時也要做好監督和調節，維護居民的權益。此外，為了緩解物業與居民之間的矛盾，社區管理部門應該約束物業管理與開發商等一些以營利為主要目的的經營者，確定自身的管理地位。在選擇合作的物業公司時，應該做好審核，并且在實施服務過程中，做好監督，從而更好地取得居民信任，讓社區管理工作與物業管理工作能夠更好地開展，為居民提供更優質的服務，從而促進兩者和諧穩定發展。

3.2 細化居民服務的一線管理

目前，大多數小區都配備了物業管理辦公室，這些辦公室也是實施社區管理的主要平臺。因此，社區管理應該細化居民服務的一線管理，為居民提供更多微觀層面的服務。在實際操作過程中，由于社區管理屬于宏觀管理，加上社區管理管轄范圍比較大，難以做到管理服務的細致。[3]為了解決這個問題，社區管理需要與物業管理有機結合起來，充分利用物業管理的微觀性，能夠更好更快地了解居民需求，從而為居民提供更加優質的服務。同時，社區管理還可以利用物業辦公室給居民展示各種服務產品，讓居民了解具體的社區管理服務模式，加大社區與居民之間的溝通。在這個過程中，物業管理也能通過社區管理的權威性與公眾性，提高自身在居民心中的公信力，突破物業管理的局限，從而使物業管理獲得更好的發展。

3.3 物業管理應該保持營利目的

物業管理主要以營利為目的，同時，社區提供的服務也不是無償的，因此，社區管理與物業管理充分融合的同時，物業管理應該繼續保持其營利目的。[4]營利可以提高物業管理的內在動力，同時物業管理部門為了獲取更多經濟利益，也會自發地提升自身服務水平，吸引更多居民。社區管理從長遠利益出發，與物業管理結合之后，根據居民的實際需求，制定具體收費標準。收費標準的制定，可以通過舉辦民主會議，大家一起討論的方式，爭取得到大家的認同。這樣，居民的滿意度也會進一步提升，居民與物業之間的矛盾自然而然會隨之化解。此外，為了保證居民利益，社區管理部門也應該堅定自身的管理地位，對物業管理部門起到監督和制約的作用，避免物業管理部門出現欺詐居民、亂收費等現象，充分發揮出社區管理的宏觀調節作用，實現兩者共同發展。

4 結 論

綜上所述，社區管理與物業管理的融合創新是社區、物業管理部門、居民的三方共贏。通過有效的資源整合，三方都能從中獲取最大的利益。社區管理通過與物業管理的融合，能夠使社區服務更加細致，讓居民從中受惠，同時也能以最小的投入獲取最大的產出。而物業管理通過與社區管理的融合，將會進一步提高自身外在推力，獲取居民更多信任，提高經濟效益。兩者融合創新后，居民能夠獲得更加優質的服務，生活水平也會進一步提升。

參考文獻：

[1] 林七七，李蘭芳.基于自治的社區管理和物業管理有效整合機制研究 [J].現代物業·現代經濟，2015，14（3）：71-73.

[2] 李樂.物業管理與社區管理在城市居住區的有效整合機制研究 [J].建筑設計管理，2014，7（11）：39-40.

[3] 肖猛.傳統社區管理向現代物業管理轉型升級的要點分析 [J].中國房地產業，2015，12（11）：243，246.

[4] 李蘭芳，林七七.社區管理與物業管理合作模式探討——以河源市為例 [J].中國管理信息化，2015，37（10）：231-232.

[5] 徐騁.完善社區管理和物業管理的對策建議——以江蘇省鹽城市為例 [J].住宅與房地產，2016，19（31）：77-79.

[作者簡介] 劉濤（1978—），男，碩士，副教授，研究方向：房地產經營管理。endprint