我國三四線城市房地產去庫存現狀分析及對策研究

李進軍 衡陽市人民政府城市建設綜合開發管理辦公室

近幾年，房地產行業早已進入高速發展階段，一線城市房價上漲速度早已超出該城市經濟發展速度，并對二、三、四線城市房價產生了重要影響。雖然，我國三四線城市樓房價格以及銷量都開始上漲，但是三四線城市樓房供過于求的矛盾仍然十分激烈，因此，三四線城市房地產單位應轉變銷售政策，尋找解決房地產庫存高難題的辦法。

一、當前我國三四線城市房價以及房地產庫存的現狀

1.三四線城市房價上漲速度落后于一線城市房價上漲速度。近幾年，我國房價上漲幅度較大，但是縱觀一線城市與三四線城市房價上漲情況可以發現，一線城市房價上漲幅度遠遠超過三四線城市房價上漲幅度，這時由于一線城市樓房的需求量過大、樓房成交量逐步增加等主要原因造成的，而三四線城市因經濟水平有限、樓房需求量有限等原因出現價格小幅度的上漲甚至個別地區出現樓房價格持平的情況。

2.三四線城市房地產庫存量過高情況人個案存在。雖然相關政府部門以及房地產企業采取了一系列去庫存的措施，也取得了一定的成效，但是沒有從根本上解決房地產庫存量高的難題，房地產庫存總量仍然處于持續增加狀態，增加了建立正常房地產市場秩序的難度。

二、分析我國三四線城市房地產出現高庫存的內外原因

1.三四線城市樓房供求關系的變化。自從我國許多一二線城市樓市限購政策實施以來，許多房地產企業以及房產投資者開始把目光轉變三四線城市，甚至將三四線城市作為房地產企業未來主要發展方向，這在加快三四線城市土地資源開發速度的同時，也徹底打破了三四線城市原有的樓房供需平衡關系，造成樓房供大于求。眾所周知，房地產需求具有區域性和局限性的主要特點，三四線城市的規模一般都比較小，外來務工人員數量也較少，降低了三四線城市人口的流動性和聚集吸引力，再者，三四線城市中的許多人們選擇到一二線等大城市工作甚至安家落戶，這些都在無形之中降低了三四線城市樓房的需求量。

2.地方經濟結構對房地產市場的影響。三四線城市經濟結構并不科學合理，產業發展模式存在許多弊端。我國城鎮化進程的加快，越來越多的農村人口開始向城市聚集，為三四線城市規模的擴大以及經濟的發展提供了新的契機，但是許多三四線城市主要經濟支柱過于單一化，在短時間快速發展之后又重回低俗發展模式，進而會閑置許多空置房。此外，三四線城市經濟結構的不合理性還會降低當地居民對樓房的購買力。三四線城市居民收入遠遠低于一線城市居民收入，但是三四線城市房價的攀升早已超出許多家庭的承受能力。高端樓房以及中低端樓房數量比例的失衡，造成高端樓房供過于求而中低端樓房供不應求的局面，這也是造成三四線城市房屋高庫存的另一原因[1]。

3.房地產項目開發建設的成本較高，降低了調控房價去庫存的效果。房地產行業的蓬勃發展必然會帶動與房地產息息相關行業的快速發展，比如建筑材料市場等。然而，水泥、鋼筋、沙子等建筑材料價格的上漲又會造成建筑工程項目成本的增加，也就是提高了人們常說的樓房建筑成本，進而壓縮了樓房價格下降的空間。另外，部分房地產開發商通過調查和綜合購房者心理需求等途徑準確抓住了購房者買漲不買跌的消費心理，通過樓市炒作、提高房價等方式來提高三四線城市樓房的平均價格，利用購房者漲價恐慌心理來達到提高銷售量的最終目的。

4.三四線房地產市場并不成熟，政府對房地產宏觀調控力度有限。我國三四線房地產行業相關的法律法規缺少靈活性和先進性，相關政府部門對房地產企業的監督和管理力度較弱，部分房地產企業存在惡意營銷、工程項目證件不全等情況，另外，許多購房者因沒有按時繳納公積金以至于無法使用公積金進行房屋貸款，增加了購房者的償還貸款的壓力。還有一些房地產工程項目因規劃不合理、配套設施不完善以及工程項目資金鏈斷裂等原因，無限期的延長了工程建設周期。

三、解決我國三四線城市房地產高庫存難題的方法

1.進一步完善房地產行業相關規章制度，充分發揮房地產市場的調節功能。房地產企業應加強對三四線城市房地產市場的調查研究力度，建立完善的房地產市場信息收集分析以及反饋機制，并及時根據房地產市場形勢的變化來調整企業運營模式以及發展目標，有助于緩解三四線城市供需不平衡的矛盾。房地產企業還應嚴格按照國家相關制定以及政策，主動遵循放低長市場的客觀發展規律，邀請房地產市場專業學者以及資深研究員來分析當前房地產市場的發展變化，準確的預測和把握房地產行業未來發展趨勢，盡量減少房地產各種輿論對房地產企業重大決策的影響，從而提高房地產企業重要決策的科學性和準確性，最大限度的減少房地產投資的盲目性，實現從源頭在減少三四線城市房地產庫存的壓力[2]。

2.調整房地產企業運營以及營銷策略。房地產企業領導應意識到樹立品牌形象對企業長遠發展的重要性，認識到打造知名企業對提高企業市場競爭力的促進作用，在追求經濟效益的同時，也更加注重社會效益的提升，畢竟擁有良好信譽和較大社會影響力的房地產企業更容易從銀行貸款成功，購房者在購買樓房時也會更加傾向知名企業開發建造的樓房，有利于提高房地產企業樓房交易量和縮短資金回款周期。

房地產企業應加強營銷政策與國家房地產行業政策的結合，提高銷售政策的靈活性和科學性，刺激購房者的購買樓房的欲望，有助于減少房地產庫存量。房地產行業與其他行業的營銷策略有很大的差異性，大多數購房者有隱性的買漲不買跌的購房心理，因而，如果房地產企業直接采取降價促銷措施，不僅不會提高樓市成交量，反而會加劇購房者對房地產市場的不滿情緒,不利于房地產市場的持續發展，因此，房地產企業應加強營銷政策與購房者消費心理的融合，提高房地產營銷政策的針對性，此外，房地產企業還應充分利用互聯網等現代化的營銷銷售平臺，提高房地產網絡銷售體系的系統化和完整化[3]。

3.充分發揮政府對房地產行業的宏觀調控職能，提高城市規劃布局的科學合理化，實現房地產供需結構的優化升級。三四線城市政府部門應轉變經濟發展理念，注重城市房地產市場的可持續發展，避免出現政府過度出讓土地和投資房地產行為的發生，實現政府直接干預房地產市場到間接宏觀調控房地產市場的跨越性轉變，從根本上轉變以往依靠投資來帶動經濟快速發展的方法，提高房地產市場秩序的規范化。當地政府還應通過財政等方式來加快城市化進程，提高棚戶區改造等安置政策的實施。

4.提高三四線城市房地產的需求量。三四線城市政府部門應進一步完善房地產優惠政策，比如外來人口落戶政策、社會保障制度等等，盡可能的解決外人人員買房的后顧之憂。政府部門還應針對部分購房者購買能力有限的現狀，聯合金融機構研究發明出更多新型貸款工具，提高貸款產品的全面性，幫助購房者解決購房資金不足的難題。政府部門還應加強房地產稅費政策的調整和完善，實現房地產稅費與樓房價格等的掛鉤，有利于降低房地產成本。解決人口老齡化問題，提高房地產市場活力。二孩政策的實施加快了房地產需求拐點期到來的速度，提高了大戶型樓房的需求量，刺激了學區房消費高峰期的來臨[4]。

5.增加三四線城市樓房需求量，調整三四線城市產業結構，擴大就業，增加百姓家庭收入。三四線城市相關政府部門應提高城市產業結構以及城市經濟發展方向的科學合理化，提高城市經濟發展模式的靈活化和多元化，采取措施加快第三產業發生速度，適當的提高服務行業在城市經濟發展體系中的比重和地位，加強對市場經濟發展的監管力度，為城市經濟的快速發展提供更加公平、輕松的環境，此外，相關政府部門還應進一步完善人才培養以及人才就業相關政策，提高對高校畢業生以及高素質人才的吸引力，從而達到減少城市人口流出量和增加城市人口流入量的目的。

三四線城市相關政府部門應不斷健全城市戶籍制度以及城市社保制度等，加快農村居民城鎮化政策改革創新的進程，鼓勵農民到城市購買樓房。政府部門還應維護農民工的合法權益，最大限度的刺激和提升房地產行業的消費水平，并采取積極有效的措施來解決留守兒童等社會各界人士普遍關注的焦點問題。此外，相關政府部門還可以通過制定一些鼓勵農民工購房的政策，減輕農民工買房的經濟壓力，比如，降低買房首付款比例等。

三四線城市還重視產業結構的調整和優化，重點發展那些發展前景廣闊的新興產業也，加快傳統產業運營模式改革創新的速度，從而提高地方經濟的活力。政府部門可以通過招商引資等方式來提高對新興產業的吸引力，鼓勵當地規模較大的企業加大生產技術的研發力度，提高產品的種類和質量，從而提高企業在市場競爭中的綜合競爭力，與此同時，當地企業健康平穩的發展也會為當地居民提供更過合適的工作崗位，提高城市居民人口總數以及人口密度。其實城市居民人口數量與人口密度與房地產需求量呈正相關性，一般而言，城市居民人口總數越多，人口密度越高，房地產需求量越高，因此，三四線城市政府部門扶持當地企業的快速發展已經成為擴發房地產需求的主要途徑之一[5]。

三四線城市應重視舊城改造、棚戶區改造工作，提高舊城改造以及棚戶區改造安置的貨幣化，盡量減少甚至不能建設拆遷安置房，不僅可以縮短拆遷百姓安置的時間周期，也可以更好的滿足拆遷居民生活需求的多樣化，加快房地產庫存的消化速度。相關部門還應完善城市配套基礎設施，比如提高房地產工程項目周圍修建四通八達的公路，興建學校等，不僅可以增強樓房對購房者的吸引力，也可以為附近居民生活提供便捷[6]。

政府部門在規劃城市建設時，應在綜合考慮該城市歷史文化特色、地理位置等基本信息的基礎上，提高城市規劃的科學性和合理性，此外，還應將可持續發展理念以及綠色生活理念融入到城市規劃建設之中，提高城市規劃建設的質量，減少因城市規劃不合理、質量不過關等原因出現城市內澇、擁堵等情況的幾率，打造出宜居宜養的現代化城市。

6.拓寬房地產政策宣傳渠道，搭建購房者投訴監督建議的平臺。許多購房者對當前最新的購房政策知之甚少，對各種房地產宣傳內容的辨別能力有限，極易受到房地產企業各種宣傳的影響，因此，相關政府部門應加強購房政策的宣傳力度，堅持報紙、電視等傳統媒體與微信公眾號、微博等新媒體相結合的原則，拓寬人們了解房地產政策以及購房政策的途徑，提高購房消費的理智化。此外，政府部門還應通過搭建官方網站以及投訴熱線等方式來增加購房者投訴維權的方式，提高對房地產企業合法經營與營銷的監督力度，有助于三四線城市良好房地產秩序的確立。

小結：三四線城市房地產庫存量的高低直接影響房地產市場的穩定性，降低三四線城市房地產庫存量有利于樓市的可持續發展以及和諧社會的建設。三四線城市相關政府部門不僅要貫徹執行國家房地產行業相關的規章制度，還應根據當地城市房地產市場的現狀來制定一定更加貼近實際的房地產政策，通過短期調控與長期調控相結合以及提高城市樓房需求量等途徑來控制房地產高庫存現象。