新型城鎮化進程中土地儲備創新發展路徑

王叢

摘要：在當前新型城鎮化進程不斷推進過程中，為了實現土地利用價值的最大化，需要通過對新型城鎮化建設過程中與土地儲備之間的關系進行梳理，以此來推動土地儲備工作的創新發展，為新型城鎮化進程的推進奠定良好的基礎。

關鍵詞：新型城鎮化；土地儲備；布局；生態空間；土地儲備結構

我國土地儲備制度實施已有二十多年的時間，在土地資源從計劃配置轉向市場配置方面發揮出了極為重要的作用。在當前新型城鎮化進程中，需要對城市發展脈絡進行有效把握，積極引導城市土地儲備的創新，探尋土地儲備創新發展的全新路徑，以此來推動城市的可持續發展。

一、重塑土地儲備目標體系

首先，調整城市形態布局。在當前城鎮化發展過程中，需要對于老城區的衰退積極采取有效的措施加以抑制，積極對城市老城區進行更新。具體可以通過拆遷整理土地，將與城市發展不適應的土地規劃用途進行改變，以此來促進城市用地結構和功能分區的合理性和科學性。同時還要對高端產業集聚空間進行更新改造，從而為城市新興產業和現代服務業的發展提供良好的發展空間。另外，還要對城市邊緣區域的土地資源進行優化配置，保證城市邊緣區和基本農田保護區的相對穩定性，以此來構建城市綠色屏障，使城市邊界的增長更具合理性。

其次，優化產業空間布局。在當前城鎮化建設過程中，需要進一步增強核心區的輻射功能，合理發展高端產業，避免高端產業集聚區的同質化。在選擇具體區位時需要具有服務能級的支撐，全面提高城市核心區的競爭力，強化核心區的輻射功能。對于城市商業空間要合理布局，即要從功能和級別上合理規劃調整城市商業結構，促進基礎配套設施的完善，增加服務半徑，實現城市邊緣區地域的重組。

再次，混合布局居住用地。在當前城市保障房空間選址與布局時，需要在城中配建一定比例的保障性住房，實現保障性住房與城市商品房空間結構的良性分配，增強不同收入階層的接觸空間，進一步對公共用地資源配置進行優化，以此來實現城市各階段之間能夠相對均衡和公平的配置社會資源和提供公共產品，實現社會公共資源的均等化。

最后，優化城市生態空間格局。在當前城鎮化進程中，需要加大綠地建設的力度，進一步對景觀生態布局進行優化。對于城市人工開發強度高及人均綠地空間相對少的區域，需要增加建成區內的景觀異質性，全面提高現有綠色的質量建設，構建完善的城市生態景觀格局，重塑綠地空間格局，在城市規劃中，將維護景觀生態過程和格局的連續性作為主要內容，打造綠色廊道，對城市綠地空間格局的連續性進行改善，促進城市生態空間格局的優化。

二、優化土地儲備規模和周期

在新型城鎮化發展過程中，需要做好產業引導工作，以此來避免出現工業用地粗放和浪費的情況。土地儲備工作也可以以供定需，基于城市發展需求進行估測，并對城市土地開發容量進行測度，以此來優化城市土地儲備規模和周期。在當前城鎮化發展進程中，區位、資金、公共政策等因素都會對土地需求量帶來較大的影響，而且土地需求量還會對土地儲備的規模和周期帶來直接影響，因此要基于時間驅動和事件驅動來對土地儲備規模與周期進行分析預測，做好土地存量儲備的補充工作，以此來更好的滿足城鎮化發展過程中對土地的需求。在定期對土地存量儲備進行補充時，主要提前對土地補充年限進行規定，并依照以往土地消費經驗值來對土地儲備數量進行確定，具體的儲備周期是確定的。當預警監控模式下，需要根據城市未來一定年限內的發展需要，以土地儲備數量的最低限度設定預警線，監控土地儲備量，一旦儲備庫內土地數量降至預警線以下時，則要及時補充儲備庫。

城市土地承載力是指在特定時期與區域，一定的社會、經濟、生態環境條件下，城市土地資源所能承載的人類各種活動的規模和強度的閾值。某一城市的土地生態承載力體現為以該城市生態環境容量為基準，即自然生態條件所能容納的最大人口規模，進而確定城市規模和土地利用范圍；城市基礎設施的服務容量是指各類基礎設施所能服務的最大人口數量。城市的發展規模受到基礎設施服務容量的制約，在土地儲備規模和周期決策過程中應當考慮現有和新建城市基礎設施的服務容量，針對新區和已有城區的服務容量進行測度，引導城市健康有序發展。

基于供需平衡角度對城市土地儲備規模和周期進行分析，需要通過城市發展需求估計和土地開發容量測度建立一套符合可持續發展要求的預測、評價體系。將城市土地開發容量引入土地儲備規模與周期的預測體系中，首先，應當確定土地的開發容量指標和需求量指標，以開發容量作為土地儲備和供應的最高限制，以預警監控量作為最低限制，并通過定期的開發容量測度對限制范圍進行調整；其次，在資金允許的情況下滿足城市發展所需土地的最大需求，進而確定合理的土地儲備規模和周期。

三、構建區域生態空間與優化土地儲備結構和時序

基于可持續發展理念，城市土地集約利用工作中開始從只注重土地產出高效化向土地利用效益綜合化轉變。城市土地利用不應片面地追求經濟效益，而是綜合考慮，從而體現經濟、社會和生態環境效應的統一發展。

從土地價值角度出發，生態基礎設施可以提升周邊土地價值，使土地的潛在價值充分發揮出來。首先，良好的城市公共景觀對于城市房地產業的發展具有顯著的正效應，因此房地產開發商應當為城市公共景觀建設做出貢獻，政府可以通過征收環境稅等方式為城市生態基礎設施建設資金開辟來源。其次，將城市公共景觀的外部效用作為土地利用規劃和城市土地儲備考量的重要因素，在規劃與儲備過程中，考慮生態基礎設施給土地帶來的捕獲收益，為日后城市土地儲備結構優化和城市空間合理布局提供方向。

城市土地生態承載力評價可以為城市土地儲備結構與供應時序提供一種衡量標準或構建方法，用于指導城市土地利用和城市空間布局趨于合理，實現城市土地的節約集約利用。運用土地生態適宜性評價指標對城市待儲備土地的生態適宜量進行測度，并根據結果劃分不同的生態適宜性等級，將不適宜建設用地作為城市生態用地進行儲備，適宜建設用地作為建設用地儲備，從而可以從生態的角度出發確立城市的土地儲備結構。

四、結束語

在城鎮化進程中，土地作為城鎮化發展的重要載體，土地儲備是實現城鎮化發展目標的重要手段。新型城鎮化發展中，越來越多的人聚集在城市中，這就需要通過創新土地儲備來使其為城鎮化的可持續發展提供重要的保障和支撐。因此在新型城鎮化發展過程中，需要根據城鎮化的發展規律，積極探索城市土地儲備創新發展之路，以此來促進新型城鎮化的穩步推進和持續發展。

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