房地產投資信托基金風險研究

張心怡

【摘 要】新時期，我國經濟迅猛發展，綜合國力也顯著增強。近年來，房地產行業蓬勃發展，是我國經濟的重要組成部分。隨著發展規模的不斷擴大，需要大批資金融入是當下房地產行業亟待解決的問題。不少投資人看中了房地產行業的廣闊發展前景，然而忽略了它潛在的風險，貿然投資，造成了大量資金損失。對此，本文簡要分析了房地產投資信托基金的風險類型，并相應的提出了一些針對性的規避風險對策，望對我國房地產投資安全具有一定的借鑒作用。

【關鍵詞】房地產；投資信托基金；風險研究

一、房地產投資的具體方式

房地產行業作為我國經濟發展的龍頭，未來必定擁有廣闊的發展前景。涌現了大批的房地產投資商，他們主要通過兩種投資方式來實現對房地產的融資，具體的分為直接投資和間接投資。直接投資方式指的是房屋銷售方以及房屋購買方他們個人的投資，這種的只限于這兩種群體；而間接投資方式的應用范圍則比較廣泛，可以是房地產企業股票證券投資，也可以是住房抵押證券購買，同時2008年我國開始推行的房地產投資信托基金等。其中房地產投資信托基金已經逐漸成為我國房地產融資的主要來源之一。

二、房地產投資信托基金的內涵

我國房地產投資信托基金具體含義表現為，對投資者承諾發放收益憑證，以此種方式來吸引投資人，最終的投資收益由房地產信托基金公司發放給投資人。這是我國近幾年推行的新型投資方式，因為其簡單靈活的特性收到投資人的大力追捧。不過，因為這種投資方式還在初期的發展階段，還沒有建立完善的風險規避機制，導致投資人承擔著一定的資金流失風險。對此，我國還需要繼續加強對房地產行業的監管力度，保障房地產投資人的資金安全性。

三、房地產投資信托基金的風險種類

1.房地產投資信托客觀因素風險

（1）國家政策風險

房地產投資信托基金的具體收益是隨著國家政策的變動而產生波動的。當國家政策對于房地產投資信托基金實行嚴格控制管理的政策，此時投資收益就會大幅度縮減，從而影響到投資人的利益；當國家政策對于房屋開發進行限制管理時，房地產的開發與發展也會相應的受到一定程度的打擊，投資收益也不盡人意。此外，我國對于房屋價格也會進行相應的調整，當房屋價格被調低時，對房地產商也會使房地產商的盈利極大程度的降低，投資人的收益也就得不到切實的保障。

（2）國家法律法規風險

目前，房地產投資信托基金的投資方式還在初期的完善發展階段，有很多的地方需要進行改進，然而我國當前對于房屋投資信托并沒有嚴格明確的法律規章制度，去規范它的發展，久而久之，便出現了一些魚龍混珠的房屋信托投資企業，打著為房地產融資的旗號，私吞人們的財產，對我國人們的資金財產安全造成了嚴重的損害。為此，我國對于房地產投資信托企業應該嚴格規范，切實保證投資人的收益，規避投資風險。

（3）國家經濟發展不穩定

房地產行業的發展與我國經濟的發展水平是密切相關的。當我國經濟發展處于不穩定狀態時，國民消費水平也會相應的降低，對房屋的銷售也會產生很大的影響。房屋的銷售滯后，房地產商的盈利水平無法提升，那么投資風險就隨之產生了，導致房產投資信托基金的收益受到重創。

2.房地產投資項目內部因素風險

（1）房地產業本身缺少靈活性

房地產業的主體是房屋，而房屋屬于一種固有的資產，不具備一定的靈活性和流通性，這本身就存在著一定的投資隱患。投資注重投資對象的靈活性，這樣所需要承擔的風險會降低。而對房地產投資的過程中，如果在建造房屋時出現了問題，那么之前投進去的資金就沒有安全保障，房屋建造方已經將資金全部應用于施工過程，無法再歸還投資的本金，這就造成了投資上的資金損失。

（2）建筑施工過程監管不善

在房屋建造的過程中，每一個環節都應該得到嚴格的監管，確保房屋的質量。如果因為管理人員的監管不善，造成了施工過程的差錯，那么就會對房屋質量產生直接的影響。在后來的房屋銷售過程中，房屋的質量問題很有可能導致房屋銷售量降低，此時，房地產投資信托基金的收益也無法得到切實有效的保障了。

（3）資金來源渠道單一

我國房地產業的發展蒸蒸日上，近些年致力于中高層建筑物的構建，需要大量資金的融入，才能夠從根本上確保施工的順利以及工程的質量。盡管房地產投資信托基金是我國房地產業主要的融資來源渠道，但是籌建大型的工程，僅僅憑借一種資金來源是遠不能解決問題的。因此資金來源渠道單一也是房地產業融資的一項難題，我國仍需要開發出更多的融資渠道，并且將投資的風險降到最低，確保房地產業發展擁有穩定的資金來源。

四、降低房地產投資信托基金風險的具體對策

1.政府機關完善有關房地產投資信托政策

為了嚴格規整房地產投資信托基金的市場，我國的政府機關需要完善有關房地產的管理政策，對房地產業進行合理的控制，例如根據當地的實際經濟水平適時調整合理的房屋價格，既能滿足消費者的需要，同時也能促進我國房地產業保持健康穩步的發展，進而在一定程度上保證了房地產投資信托基金的正常收益。

2.投資信托企業增強與金融機構的合作

為了避免房地產投資信托基金遭遇風險，切實保障投資人的有關利益，信托公司可以加強與銀行等金融機構的合作，為投資人提供擔保服務，一方面讓投資人放心；另一方面也降低了風險發生率。

3.投資信托企業加強對員工管理培訓

信托公司的工作任務即是對投資人的資金進行合理的分配和管理，并將相關的投資收益發放到投資人的手中，因此整個工作過程都涉及到資金的管理，稍有不慎，便會造成投資人以及房地產業雙方的損失。所以，投資信托公司內部應該加強對員工的培訓和管理工作，首先應該規整員工的工作態度，嚴格按照認真負責的標準來開展工作，不容許有一點的疏忽；其次，要培養員工的職業素養，不僅要有認真負責的工作態度，還要有一定的素養，不得私自挪用資金，導致資金的流失；最后，管理人員要做到時刻監督，保證資金管理工作的順利進行。

4.實行多元化組合投資方式

在進行房地產信托基金投資的過程中，為了將投資的風險降到最低，投資人可摒棄傳統單一化的投資方式，選擇多種房地產項目進行投資，將資金分散開來，避免因一種房地產項目的風險而影響大量的資金損失。實行多元化的組合投資方式一方面保證了投資資金的有效利用；另一方面也將資金損失率降到了最低。

5.投資信托企業建立一體化的規避風險系統

建立一體化的規避風險機制，雖然不能消除所有的風險，但是可以幫助信托公司以及投資人避免一些可預計的風險。房地產投資信托基金管理企業可以結合某個房地產機構歷年的運營管理以及具有的消費情況，來對此機構進行大致的評估，是否具有投資的價值，可以獲得的收益比率大約是多次。據此，在投資人選擇相關的房產投資項目時，信托公司可以給出一定的建議，幫助投資人選擇真正可靠的房地產建造項目，保證資金的安全性，從而也能夠獲取一定的投資收益。

6.房地產企業要嚴控建筑質量

房地產業項目籌建資金來之不易，為了確保資金的最大利用率，房地產商定要嚴控施工質量。在房屋構建的過程中，管理人員要加強內部管理，嚴肅工作人員工作態度，對每一個施工環節都不能疏忽，從開始的打地基到最后的建筑落成，都要用心去控制施工的質量。房屋的質量有保證，銷售量才會隨之增長，房地產商，信托公司以及投資人等三方也能得到可觀的收益。

五、總結

房地產投資信托基金等投資方式的出現，為我國重大房地產項目的籌建提供了必要的經濟來源。為了切實保障投資人以及各方的利益，我國政府機關需要完善相關房地產管理的政策，企業內部也需要加強對員工的管理，多方共同努力，保證資金的有效利用，降低投資的風險，為我國房地產業邁上更高層次發展貢獻一份力量。

參考文獻：

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