房產企業收購兼并之財務風險思考

孫利利

眾安集團有限公司 浙江杭州 311201

一般而言，房產企業的成長壯大可通過兩種戰略來實現，一是內部增長戰略，一是外部擴張戰略。收購兼并即是外部擴張的重要途徑，近年來在國家政策的催化下,收購兼并在房地產領域日趨活躍,交易數量不斷增加，成為當前房地產市場發展中的重要現象。房產企業收購兼并從本質上看是企業控制權的轉換，通過收購兼并，房產企業能夠在較短的時間內擴大規模、整合資源，形成品牌優勢，提升企業價值，增強抗風險能力，促進企業快速成長和高效發展。同時，收購兼并也給亟需擺脫生存與發展困境的中小房產企業提供了機會。從行業角度看，收購兼并對于改善國內房地產產業結構、提高行業運營效率、實現房地產業升級和健康發展將產生關鍵影響?？梢哉f，收購兼并無論是對房產企業交易雙方還是房地產行業發展都有其積極意義，將是房地產市場今后的一個主要發展方向。但是，由于房產企業收購兼并過程復雜、投入資金多、涉及多個參與主體，加之這方面法律法規尚不完善,產權市場規范程度較低，房產企業實施收購兼并受到諸多不確定因素影響，這可能給房產企業帶來財務風險，導致預期目標無法實現。因此，房產企業應正視收購兼并中存在的財務風險并采取得當措施加以控制，有效規避收購兼并活動中的風險，確保收購兼并活動順利實施。

一、房產企業收購兼并之財務風險厘析

房地產行業本身的經營特征決定了這一行業具有高風險性，對房產企業而言，財務風險客觀存在于包括收購兼并在內的各項財務活動中，深刻影響企業財務狀況。下面試對房產企業收購兼并中可能面臨的財務風險略作分析。

（一）目標企業價值評估風險

房產企業收購兼并需要經過多個環節，而對目標企業的估值是其中的核心環節，收購兼并方基本上就是以此為據設定談判價格。在估值過程中，由于目標企業的財務信息并不透明，加上估值方法選擇不當等，容易導致收購兼并方估值失誤，造成收購兼并成本增加。具體來說，此環節的財務風險主要源于以下方面：第一，信息不對稱。信息是當事企業實施收購兼并的決策依據，通常情況下并不對稱，目標企業的一些關鍵信息多不公開或是缺乏充分、準確的披露，而收購兼并方信息來源渠道并不暢通，其很難全面、及時了解目標企業的真實情況，從而導致對目標企業價值做出不準確的預判。其二，房產企業價值評估機構職業道德缺失或專業服務水平不足。評估機構在評估目標企業價值時，因職業道德缺失可能導致虛假評估，而專業服務水平不足則可能導致評估方法選擇上的不合理，從而影響目標企業價值評估結果的準確性。其三，宏觀環境的影響。房地產行業因受國家調控政策、市場環境等外部因素影響較大，項目未來收益如何存在很大變數，收購兼并方如果忽視對目標企業項目狀況的全面考察，容易高估目標企業未來收益，從而增加收購兼并成本，給其帶來經濟損失。

（二）融資與支付風險

房產企業中，運營資金不足、負債率高是普遍現象，而收購兼并需要大量資金，在自有資金短缺情況下，房產企業收購兼并往往需要借助外部融資來滿足需要。從實際看，目前房產企業融資方式還比較單調，70%左右是借助銀行貸款這一常規性債務融資來解決收購兼并所需資金，在國家政策的調控下，銀行貸款限制性條款越來越多，貸款條件愈加茍刻，資金成本越來越高，加大了房產企業收購兼并融資風險。另外，收購兼并中，支付方式對房產企業財務也有顯著影響，并帶來相關風險。如使用現金支付會減少收購兼并方的流動資金，導致其應變能力下降，增加企業運營的財務風險；使用權益支付工具可避免現金支付的弊端，但會觸動公司股權結構，消減原股東的控制權。

（三）財務整合風險

房產企業收購兼并完成后，還需要對被收購兼并企業的各種資源進行有效整合，這樣才能保證房產企業收購兼并價值的充分發揮。財務整合是其中的關鍵部分，包括財務管理目標整合、財會機構和財會人員整合、財務制度和核算體系整合等，如果房產企業忽視財務整合或整合不當，就可能造成企業收購兼并后財務管理方面的混亂，進而影響企業正常經營活動。

二、對房產企業收購兼并之財務風險進行控制的對策

（一）正確認識房產企業收購兼并風險，增強財務風險意識

如上所述，房產企業實施收購兼并受到諸多不確定因素影響，其間存在大量財務風險，房產企業不可不察，不然可能導致收購兼并的失敗，現實中已有眾多案例。因此，房產企業在收購兼并中應增強財務風險意識，無論是對目標企業價值進行評估，還是在資金籌集、支付方式選擇，乃至收購兼并完成后的財務整合環節，房產企業都要全面考慮其間的風險問題，并積極采取措施加以控制，以促進企業收購兼并目標的達成。

（二）價值評估環節的財務風險控制

這一環節的風險控制關鍵是當事企業要做好目標企業的財務審核調查，掌握其真實信息，并在企業價值評估中選用合適方法，盡量減少評估偏差。具體來說：一是選聘聲譽良好的調查機構或該方面的相關專家，與己方人員組建調查團隊，全面收集目標企業的信息，盡可能掌握將要購買的股權或資產的情況，以此補救收購兼并中交易雙方在信息獲知上的不平衡。需要強調的是，調查中對于目標企業提供的資料，要進行嚴格核實，不能過于信任。此外，要注意加強報表分析，在充分甄別信息真偽基礎上，合理利用報表中的信息。二是通過合理選擇評估方法以減少評估偏差。目前實踐中評估機構經常應用的企業價值評估方法非止一種，評估機構具有較大的選擇權，采用不同的方法可能會得到大不一樣的結果。為此，企業價值評估機構應根據當事企業收購兼并動機、行業景氣程度、掌握信息是否充分等決定估價方法，盡可能準確地反映目標企業市場價值，從而降低價值評估中的財務風險。

（三）融資與支付環節的財務風險控制

房產企業收購兼并離不開資金的支持，融資的重要性不言而喻，針對收購兼并中存在的融資風險，當事企業應注意優化融資結構，改變單一的貸款融資方式，實現收購兼并融資方式多元化，減少收購兼并融資風險。政府也應加緊改善融資環境，為房產企業收購兼并融資提供金融政策支持。在支付方式選擇上，因各種方式都有其優點和弊端，房產企業應結合實際細致考量，作出合理選擇。從別國的經驗來看，混合支付方式更容易降低支付風險，已日益受到企業的青睞。國內房產企業可根據交易雙方的財務狀況，結合自身戰略目標和雙方的短期需要，合理設計兼并收購支付方式的結構，形成現金、實物、股權等方式的不同組合，以降低兼并收購中的支付風險。

（四）財務整合風險控制

財務整合對房產企業的持續經營深具影響，此環節的風險控制極為要緊，決不能忽略。應重點關注以下方面：一是重組財務管理模式。房產企業在收購兼并完成后要結合雙方實際，構建契合企業財務戰略的財務管理模式，竭力促進企業向前發展。二是整合財務組織機構。房產企業要根據收購兼并后的全新戰略，對雙方財務組織機構進行相應調整，以適應新環境下企業管理要求。三是整合財務人員。房產企業應根據收購兼并后的財務管理需要，明確人員整合的方案，對被收購兼并企業的各級財務人員予以合理安排，并借助考核與培訓來提升其素質，使其盡快適應新的財務管理模式。