中國房地產融資渠道創新研究

吳難

【摘 要】近些年來，隨著我國城鎮化進程的不斷加快，房地產行業得到了巨大的發展，對我國經濟發展起到了重要的促進作用。房地產行業投資規模大，建設周期較長，回收投資過程比較慢，如果只依靠企業自身資金很難滿足房地產的建設需求。我國金融體系目前還不夠完善，整個金融市場缺乏規范性，雖然我國房地產融資渠道較多，但是融資規模依然受到諸多限制，如何進一步優化我國房地產融資渠道，成為了當前重點研究的問題。本文首先對當前房地產的主要融資渠道進行了簡單闡述，分析了房地產金融市場中存在的問題，最后提出了房地產融資渠道的創新及拓寬措施，為促進我國房地產行業的發展提供有效參考。

【關鍵詞】房地產；融資渠道；問題；措施

改革開放以來，我國經濟進入全面發展時期，房地產行業逐漸成為了我國經濟中的重要組成部分，對我國GDP的提升貢獻了很多力量。有調查顯示，在我國固定資產投資組成中，房地產相關投資占比超過20%，并提供了10%的就業崗位。融資作為房地產發展的關鍵，當前主要依靠銀行信貸作為主要的融資渠道，隨著政策的調整和各種限制，融資規模依然無法擴大，這給房地產行業和銀行業的發展帶來了巨大的安全威脅。因此，當前應當盡快建立完善的房地產融資體系，拓寬融資渠道，提高融資規模，確保房地產的長期穩定發展。

一、我國房地產的主要融資渠道

1.銀行貸款。在我國房地產的發展過程中，銀行貸款一直是房地產融資的主要渠道之一，很多房地產開發商都是都通過銀行貸款獲得開發資金。銀行在放貸過程中會充分考慮融通資金的流動性、盈利性以及安全性，然而隨著我國不斷加大對房地產的調控力度，銀行開始對房地產開發商貸款加以限制，部分房地產已經無法通過銀行貸款的方式買地開發。

2.自籌資金。在房地產進行項目開發的過程中，要求開發商自有資金不能低于項目總投資的30%。針對一些規模和投資額度小的項目，開發商可以通過自籌資金的方式滿足項目建設的資金需求，但是如果項目規模和投資額度比較大時，自籌資金很難達到開發的需求，從而導致開發商資金斷裂，產生不良連鎖反應。

3.預收回款資金。作為房地產企業銷售的一種方式，預售可以盡快回籠投資資金，能夠對開發商資金壓力起到一定程度的緩解。當前房地產發展速度過快，我國采取了一系列措施，嚴格限制了房屋的預售條件，要求只有房屋建筑主體封頂后，在取得預售許可證的情況下才可以進行預售，得到部分資金，然而當前采用預售回款的方式已經很難滿足融資需求。

4.房地產投資資金。作為中國金融市場上的一種新型金融工具，房地產投資信托資金和其它信托資金有點類似，不同的是房地產投資信托資金專門用來進行房地產投資經營的，它不僅能夠在房地產市場內運行，也可以正式上市實現流通。目前，房地產證券化還處于起步階段，缺乏的完善的法律體系，相信隨著相關法律法規的不斷完善，在我國未來房地產的融資渠道中，也會成為主要渠道之一。

5.募集上市。作為企業籌資的資本市場之一，募集上市來實現房地產的融資具有一定的難度，當前對上市公司的要求非常嚴格，并且審批的時間比較長，房地產開發商想要在短期內滿足自身融資需求很難辦到。同時，近些年來國家對房地產開始實施調控，嚴格限制了房地產企業的上市條件，很多房地產企業都不具備上市資格。

6.民間資金。由于當前部分融資渠道受到了諸多限制，民間資本逐漸成為了房地產企業實現融資的渠道之一。我國法律明確規定，能夠對社會閑散資金進行吸納的只有金融機構，對于非金融機構只有在滿足相關條件和規定的情況才可以吸收社會資金，并且規定其利率必須要低于國家的四倍。所以房地產企業可以通過相關機構吸收社會資金，使短期融資需求得到解決。然而，部分房地產企業為了吸納社會資金，并承諾給予高息，已經超出了國家規定的利率標準，屬于非法集資的范疇。

二、房地產金融市場中存在的問題

1.對銀行信貸過于依賴。當前房地產企業主要依靠銀行信貸進行融資，雖然債券和股票也可以作為房地產企業的融資渠道，但是由于條件限制嚴格，很多房地產企業都無法進行融資，另外，房地產投資資金和信托還處于起步階段，絕大部分房地產企業只能依靠銀行信貸實現融資，隨著國家對房地產的調控，銀行信貸受到限制，房地產企業融資需求也逐漸得不到滿足。

2.房地產金融體系不完善。我國房地產金融體系當前處于發展階段，還需要不斷地完善，房地產相關保險機構和擔保的運行機制存在著諸多不合理的地方，協調機制與監督機制不健全，在沒有得到嚴格的監督和調控下，很多資金涌入房地產行業，非法集資、騙貸現象嚴重，導致金融市場一片混亂。

3.房地產金融風險大。房地產市場區域性比較強，如果不能對總量進行有效控制，會導致投資過熱引起地產泡沫，在人為炒作下房屋價值直線上升，如果市場發生變化，必然會增加金融風險，此外，還有可能面臨壞賬情況。房地產企業資金鏈斷裂，引起連鎖反應，會嚴重打擊地方經濟。

4.房地產金融市場發展速度過慢。房地產融資市場主要包括兩個方面，一個是房地產融資的一級市場，比如債權融資和股權融資，另一個使房地產融資的二級市場，比如住房抵押貸款。一級市場對投資者的限制比較多，并且由于我國房地產金融市場發展速度太過緩慢，導致銀行的住房抵押貸款不能正常出售，一旦金融市場發生動蕩，必然會阻礙銀行資金的流動性，引起次貸危機。

三、房地產融資渠道的創新及拓寬措施

1.提高融資工具的多元化。隨著我國房地產金融工具的不斷發展，逐漸放開了融資條件的限制，這在一定程度上拓寬了房地產的融資渠道。相信房地產信托業務不久也會發生變化，使房地產金融工具朝著多元化的方向發展。銀行信貸、房地產信托資金以及產業投資基金的長期穩定發展，讓房地產企業融資選擇面有著進一步的增加，這對房地產企業的未來發展有著重要的意義。

2.完善房地產金融體系。針對我國房地產建立一個專門的政策性金融機構，主要負責制定關于房地產金融方面的標準和規范，并將房地產金融二級市場逐漸的放開，加強對房地產信托投資以及投資基金等專業化金融工具的培養，確保房地產保險機構以及融資擔保機構的正常運行，使我國房地產金融體系得到進一步完善。

3.合理規避風險。受到金融風暴的影響，國家經濟會受到嚴重的打擊，為了保證房地產行業穩定發展，需要加強對金融風險的防范。我國法律規定，要嚴格審查和判斷房地產企業的融資風險，同時對房地產貸款過程也要加強管理，全程動態監控貸款發放的整個過程。此外，金融企業也應當提高自身防范風險的能力，建立金融風險化解機制，制定房地產抵押貸款風險防范措施。

4.推動房地產金融市場的良性發展。房地產金融市場包含多個方面，其中尚屬于初級發展階段的主要包括房地產信托投資市場、證券市場、抵押市場、信貸市場以及保險市場等，針對這些金融市場，國家應當制定相關法律文件，對其運行機制進行規范，確保其能夠健康穩定的發展，成為房地產融資平臺的重要支撐。此外，政府應當制定有利于其發展的政策，確保房地產金融市場快速發展的同時，進一步提高房地產企業發展的規范性。各個地區也可以根據實際情況，出臺符合本地區房地產金融市場發展的政策或文件，在確保房地產金融市場良性發展的前提下，加大房地產融資渠道的創新力度。

四、結語

綜上所述，房地產行業作為我國國民經濟的支柱型行業，對我國經濟的快速發展起到了重要的作用。受到各種因素的影響，房地產融資規模已經達到了瓶頸，為了進一步拓寬房地產融資渠道，應當不斷完善房地產金融體系、提高融資工具的多元化、防范金融風險等，為房地產融資渠道提供更多的選擇。

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