土地增值稅的稅收籌劃

王德佳

【摘 要】在現今社會中，隨著市場經濟的快速發展，各行各業的競爭非常激烈，房地產行業在國民經濟中占據著重要地位，競爭愈演愈烈。同時，政府近幾年開始對房價進行調控，降低房價的上漲幅度和速度，因此房地產開發企業的利潤日益減少。而房地產開發企業的稅收一直都占據企業開支的大頭，因此房地產企業的稅收籌劃具有很大空間，同時對企業利潤增長具有重要的意義。文章以萬科企業股份有限公司為例，針對其土地增值稅，從企業的銷售和清算兩個階段進行稅收籌劃，以期助力房地產企業合理合法地減輕稅負、降低運營成本，從而增強企業市場競爭力。

【關鍵詞】土地增值稅;稅收籌劃;萬科企業股份有限公司

【中圖分類號】F299.233 【文獻標識碼】A 【文章編號】1674-0688（2020）01-0158-02

0 引言

近年來，我國出現了“少子化”“老齡化”現象。人口結構的變化，對房地產需求的影響十分巨大。同時，我國近幾年對房價的調控力度越來越大，有統計數據顯示我國商業住宅銷售增長幅度正處于下降趨勢。因此，為了提升房地產企業的利潤，減少其數額巨大的稅負開支非常有必要。文章以萬科企業股份有限公司（簡稱萬科）為例，針對其土地增值稅，從企業的銷售和清算兩個階段進行稅收籌劃，為類似的企業進行土地增值稅的稅收籌劃提供參考性建議。

1 萬科稅收概況

從表1中可以看出，萬科的土地增值稅在其應納稅額中占據了較大的比重，2014—2016年都在20%以上，2018年甚至達到30.3%的高額占比。由于萬科的整體稅負很高，因此其土地增值稅數額也是巨大的，為了減少稅負對其利潤空間的擠壓，對萬科的土地增值稅進行稅收籌劃對其利潤創造具有較大意義。

2 萬科土地增值稅稅收籌劃

本文通過分析“湘水明珠”的銷售情況，制訂更合理的、稅負更低的、利潤空間更大的銷售方案。同時，通過公式推算臨界增值率，設計合理的清算方案，降低企業相關稅負。

2.1 銷售環節的土地增值稅稅收籌劃

本文對萬科“湘水明珠”房地產開發項目進行分析，對其土地增值稅進行稅收籌劃。主要的分析對象是“湘水明珠”居住小區一期（1、2、3號樓）。

“湘水明珠”居住小區一期（1、2、3號樓）項目占地面積為20 936.7 m2，建設總容積率為2.63，建設密度為24.4%，單套房屋建筑面積為120 m2，實際銷售價格為6 900元/ m2，總建筑面積為65 913.47 m2的3棟（1～3號樓）高層電梯住宅房。

房地產開發企業建造普通標準住房，如果增值額對于扣除項目數額的占比低于20%，可以免征土地增值稅。萬科開發的“湘水明珠”項目符合政府的稅收優惠政策，可以享受稅收優惠政策。

方案一：萬科開發的“湘水明珠”普通住宅項目，銷售面積為65 000 m2，假設其單套房屋建筑面積（m2）定價為6 500元，銷售收入為422 500 000元。

方案二：萬科開發的“湘水明珠”普通住宅項目，銷售面積為65 000 m2，假設其單套房屋建筑面積（m2）定價為6 900元，銷售收入為4.4485億元。方案一和方案二對比情況見表2。

由于方案一中房地產開發項目的增值額占能抵扣的項目合計的比例為18%，低于20%的標準，因此可以免繳土地增值稅。

綜上所述，萬科將其單套房屋建筑面積（m2）定價為6 900元，使得其“湘水明珠”項目的增值額超過20%的優惠稅率的標準，從而不能享受免征土地增值稅的優惠政策，要多繳納25 640 000元的稅款。盡管會因此帶來22 450 000元的銷售收入，但其增加的收入不及繳納的稅款，此外還會因此多繳納企業所得稅，是不劃算的。因此，萬科應當降低其普通住宅的銷售價格，從而增加利潤才是明智的。

2.2 清算環節時間節點的土地增值稅稅收籌劃

清算環節主要是分析“湘水明珠”項目的具體情況，通過利用一系列的公式推算臨界的房地產項目增值率，利用實際的增值率與標準增值率相互關系作為判斷依據，來分析清算的時間，即什么時候清算對企業更有利。

目前的規定要求房地產開發企業開發的房地產項目在開始進行銷售時，就應當預繳土地增值稅的稅款，當其實際到了可以清算時，再進行匯算清繳。因此，清算的時間節點非常重要。如果該房地產項目的增值額較小，需繳納的土地增值稅較少時，應盡早清算，因為此時預繳稅款可能大于應繳，相反，如果增值額較大，應納稅款較多，可以盡量晚一點清算，這樣可以把稅金盡量久地留在企業，產生更多的貨幣時間價值。

下面通過公式推算，說明什么時候應當盡早清算，什么時候應該盡量晚一點清算，以及做出判斷的增值額的依據。

預繳土地增值稅=銷售收入×預征率

清算時應納土地增值稅=增值額×土地增值稅稅率

當土地增值稅預征時的應納稅額等于土地增值稅清算的應納稅額時，土地增值率定為標準土地增值率;當實際土地增值率大于標準土地增值率時，說明土地增值稅預征時的應納稅額大于土地增值稅清算的應納稅額，此時應當盡量晚清算;當實際土地增值率小于標準土地增值率時，應當盡早清算。

則標準土地增值率=預征率÷（土地增值稅稅率-預征率）

現在將“湘水明珠”的案例數據帶入公式進行分析，得出：“湘水明珠”是普通住宅項目，其預征率為2%（見表3）。

綜上，“湘水明珠”的土地增值率為23.7%，大于標準土地增值率7.14%，因此萬科應當盡量晚一點對該項目進行清算。

參 考 文 獻

[1]陳玉婷.我國房地產開發企業土地增值稅的稅收籌劃——以集團瀾湖郡項目為例[D].成都：西南財經大學，2014.

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