“營改增”對房地產企業財務管理的影響探析

陸杰

摘? ? ?要：在“營改增”的背景下，房地產財務管理也需進行全方位調整和改革，這是新背景、新形勢對于房地產財務管理的標準與要求，是房地產不得不面對的挑戰。房地產企業想要實現與達成財務管理的順利革新與創新，就需要加深“營改增”對房地產企業財務管理影響的認知，只有這樣，才能合理推行下一步計劃。

關鍵詞：“營改增”;房地產;財務管理

伴隨著經濟的快速發展，我國的各項事業都在穩步進行中，其中作為當前的一個重要的經濟支柱產業的房地產行業，近些年的發展速度和發展成果是有目共睹的。房地產行業的迅速發展，不僅為我國的經濟建設的發展產生了巨大的作用，同時也為增加我國稅收收入做出了不可磨滅的貢獻。在各行各業都快速發展的態勢下，國家為了繼續深化市場經濟改革的成果，進一步降低企業的稅收壓力，從2016年5月1日開始，正式實施了“營改增”的政策，這是我國稅收制度的一次重大改革?！盃I改增”政策是促進我國經濟發展的一項重要的內容，對于房地產行業來說，產生了很大的影響。怎樣才能在“營改增”的制度下，做好企業的各項管理，尤其是財務管理，成為當前房地產企業非常關心的一個問題。

一、“營改增”政策簡介

“營改增”政策是對稅收制度的改革，是把長期以來對企業所征收的營業稅改成征收增值稅的一項稅收政策。營業稅的轉變，優勢與積極意義突出，主要體現為征稅上的重復性得到降低，在減少企業的稅收負擔上起到了很大的作用。營業稅和增值稅都是流轉稅，不同的是，營業稅為價內稅，是以營業額的全額為計稅依據的，有效避免了一些重復征稅的問題。兩者的征收范圍是不同的，計稅依據也是不同的。對于資金流動量和稅收貢獻都很大的房地產企業來說，可以從一定程度上降低房地產企業的稅收負擔過重的問題，幫助企業獲得更好的發展。但怎樣利用好增值稅，是每個房地產企業都要慎重思考的一個很迫切的問題，為此，做好企業的財務管理工作來應對營改增的變化，對房地產企業來說是極其重要的。

二、“營改增”對房地產企業財務管理的影響

近些年，房地產行業已經成為我國產業鏈上至關重要的一個行業，房地產行業對國家的經濟影響可以說是牽一發而動全身。在我國實施“營改增”政策之后，對于房地產企業來說，也多多少少受到沖擊和影響，這是無法避免的，主要受影響的環節包含稅務管理、資金管理、會計核算以及財務管理方面的影響。

（一）“營改增”對會計核算的影響

從表面上來看，營業稅改成增值稅，似乎只是稅種發生了變化，但卻給房地產企業的會計核算產生了很大的影響?！盃I改增”政策實施之后，在會計核算上的一些科目設置也發生了變化，因為原來的營業稅是典型的價內稅，所涉及的會計科目比較少，在把營業稅改成增值稅之后，雖然取締了“應交營業稅”這個稅目，但與此同時，新增了“應交增值稅”“進項稅額”等會計科目。這主要是因為增值稅是典型的價外稅，而且增值稅實行的是抵扣制度，會在一定程度上讓會計核算變得復雜。在進行會計處理時，會對企業銷售的不動產征收增值稅，同時也有很大的可能會對企業所購買的一些設備征收增值稅的一些稅目，在進項抵扣時，會從應該繳納的增值稅稅額中抵扣，這些工作都需要核算人員消耗時間與精力去嚴謹對待和仔細處理的。

（二）“營改增”對稅務管理的影響

房地產企業在實施“營改增”政策之后，可不必再受重復征稅干擾與影響，但是受增值稅稅率、取得的進項可抵扣稅額的影響正在逐漸顯現。在“營改增”之后，房地產企業的很多收入或者非貨幣收入都和增值稅有聯系。只不過是稅率不一樣，這就要求房地產企業在進行稅務的核算時，要分別進行核算，如忽略獨立的稅收核算，則需要繳納較高稅率的稅款。但是因為增值稅有抵扣制度，所以從理論上來講，實施“營改增”之后，房地產企業的稅收負擔應該是下降的。不過在稅務管理過程中，一些和增值稅相關的票據在開具、認證抵扣等流程中規定都較為嚴格，處理起來也較為煩瑣，企業必須要對此進行認真的研究和分析，否則就可能會給企業造成損失。也就是說，“營改增”之后，房地產企業在稅務管理上要更加認真，不能有半點馬虎。

（三）“營改增”對資金管理的影響

“營改增”對資金管理的影響是顯著的，是客觀存在的。房地產稅收負擔的改變，會使得企業前期現金流有明顯增多，這是“營改增”沖擊的重要標志，這個時候的房地產企業需要承受過重的壓力，只因企業利潤更容易縮水和被侵占，或者使得企業的稅收負擔加重。并且在資金借貸方面，“營改增”帶來的影響也在顯現，房地產如借貸給他人或企業，也需繳納相應的增值稅，而當統借單位向資金利用者收取的利息超過了金融機構的借貸利率時，增值稅就需要全額繳納。這無形中就增加了房地產企業的資金流動和資金管理要求。

（四）“營改增”對企業財務管理的影響

于房地產企業而言，“營改增”帶來的影響遠不止于此，從形式上來看是抵扣，但本質上還是對財務的管理。新格局、新背景下，房地產企業內部財務人員的工作面臨著很大的挑戰，它直接會影響到企業的財務工作，而這就要求房地產企業的財務人員必須要提高自身的業務能力和專業能力，尤其要加深對新政策的認知和了解，要透過表面看到本質與內涵，如果財務管理水平相對保守和落后，即便是有良好的政策，企業也不能利用好，所以，“營改增”政策的開展，會倒逼房地產企業在財務管理上進行改革和改進。

三、“營改增”影響下房地產企業的財務管理對策

不管是什么樣的行業類型，在發展過程中，最重要的一個目標就是為了追求利益的最大化。對于資金需求量和使用量龐大的房地產行業來說，同樣是如此。所以，一定要制定完善的管理計劃，切勿急于求成而滿足開展各項管理，房地產企業務必要在財務管理上加要用心，采取更加有效合理的措施來降低“營改增”帶來的影響。

（一）提升企業的會計核算水平

在房地產企業的財務管理中，會計核算是最基本的一項工作，對于企業的財務管理有著重要的意義。在全面實施“營改增”之后，會計核算的科目變得多了起來，核算的方式也變得復雜，這就對企業的財務管理和會計核算提出了更高的要求。為此，房地產企業一定要與時俱進，相應地提升企業的會計核算水平。會計核算人員在加深對新政府認知與了解前提下，增加相應的會計核算科目，根據企業的實際發展情況制定出適合企業發展的增值稅制度的核算方式，以更好地適應稅收政策的變化。與此同時，要繼續提升企業會計核算的信息化水平和智能化標準，尤其要對增值稅發票的各方面實施全面的監控，使得企業內部核算更規范化、高效化，以為企業提供高質量的會計基礎數據。

（二）做好企業的稅收籌劃管理工作

眾所周知，由于房地產行業的特殊性，房地產行業給國家的稅收所做的貢獻是功不可沒的。但因為房地產企業的發展需要大量的資金作為支撐，所以，房地產企業必須要做好自身的稅收籌劃管理工作，才能為企業的發展和壯大留存更多的資金。在實施“營改增”之后，房地產企業要具備長遠的眼光，不能只看到眼前的利益，要為企業的長遠發展考慮，因此必須要對企業的內部稅收籌劃工作進行完善，幫助企業在面臨營改增的改革下，以減輕企業的發展壓力，讓企業得到更好更快的發展。為此，房地產企業要對自身的經營流程進行梳理，詳細了解和掌握企業具體的經營狀況和納稅能力，能夠在一些稅目上，制定出合理的稅收籌劃方案。通過分開核算、合理制定銷售價格、增加固定資產投資、擴大企業業務范圍等可能的路徑來進行稅收籌劃，以實現降低稅收負擔和減少經營成本的目的，達到提高房地產企業的經濟效益的目標。

（三）加強企業的資金管理

對于資金需求量龐大的房地產企業來說，“營改增”政策的實施，要求企業必須要重視企業的資金方面的管理，不能認為企業的資金實力雄厚，就忽略一些資金管理的細節或者進行粗放的管理，相反的，要繼續加強對企業的資金管理水平，避免出現在“營改增”政策之下，進項稅額和銷售稅額時間不對應的現象，而為企業增加稅收負擔，引起企業的資金周轉困難或者資金不足等不良的問題。與此同時，為了企業能夠有充足的發展資金、建設資金，房地產企業必須要在融資方面加大管理和籌集力度，以免企業在發展過程中會陷入資金不足的困境。對于企業的一些用款情況，如設計費用、工程費用等，一定要充分利用增值稅的抵扣制度，合理的、合法的減少企業資金的流出。

（四）繼續提升企業財務管理水平

“營改增”的頒布和實施，帶給房地產企業的積極影響和有力支持是不言而喻的。但同樣，在增值稅的處理過程中，企業會面臨著較為復雜的會計數據處理和增值稅專用發票處理風險，基于此，勢要采取合理措施提高房地產企業的財務管理水平。與此同時，企業也要在挑戰與機遇并存視閾下，做好自身定位，研究“營改增”的實施給企業所帶來的一系列的變化，找到在財務管理過程中企業可能會面對的一些涉及增值稅方面的風險和難題，以盡早地制定出應對方法，做好預防工作。同時，在財務管理的流程上，要進一步整合和優化，尤其是要完善房地產企業的增值稅會計核算制度和流程，發票的領購、開具和認證抵扣制度和流程等，為房地產企業的稅收抵扣鏈條完整性提供雙重保障，加快提高企業的財務管理能力。

結束語

國家在實施“營改增”政策之后，對于房地產企業的財務管理產生了很大的影響。面對著來自于市場經濟的發展和轉型的緊迫性、嚴峻感，房地產企業需及時調整發展思路，轉變財務管理的各項方法，深刻分析自身的優勢和不足，對于優勢要懂得利用，對于不足要及時改進，尤其要對“營改增”政策深入分析、全面分析，享受政策紅利的成果，實現企業在當前的經濟新常態下的長遠穩定發展。

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