我國以房養老法律問題研究綜述

【摘 要】 以房養老自被引入我國養老服務體系以來，經歷了十多年的試點實踐和理論研究，然而在現階段，我國實踐領域效果并不明顯，出現了一系列的“水土不服”。很大程度上歸因于缺少法律層面的制度構建。

【關鍵詞】 以房養老 法律問題 制度現狀

一、以房養老法律問題研究意義

以房養老又被稱為“住房反向抵押”或“倒按揭”，其已經成為許多國家重要養老模式之一。但在我國的實踐中表明，因為缺少必要的法律支撐，導致很多人鉆了空子，不僅損害老年人的合法權益，還導致社會公眾對以房養老產生了負面情緒。然而以房養老模式必將成為居家、社區主流養老模式之外的重要補充，并且我國相對于其他國家具有得天獨厚的人口規模優勢，有關數據顯示，同其他國家相比，我國的住房擁有率高達87%，大大高于美國的65.4%、英國的70%、日本的60%，這為以房養老的推行創造了基礎條件。

（一）以房養老法律研究可以開拓養老保障新思路。以房養老使得住房發揮其居住功能的同時，還能夠被老年人用來投資，在傳統的家庭養老、社區養老和貨幣養老的基礎上，增加了以房養老，可以大大加固養老保障，并為應對老齡化危機提供新思路，同時保證了社會弱勢群體的生活安定和社會穩定。

（二）以房養老法律研究可以推進金融改革。以房養老模式不單涉及到銀行業，還涉及到保險業、證券業，以房養老模式的推行，將打破現階段分業經營體制限制，實現向混業經營轉變，從而推動銀保證合作一體化的進程，促進保險公司等金融機構業務多元化的轉變。還能促進金融投資、養老保險和社會保障等不同工具緊密融合，形成新的金融保險系列產品。

（三）以房養老法律研究可以加強政府部門的職能。以房養老涉及住宅資產的價值評估，預期壽命的精算，巨額購房養老資金的籌措、營運及投資管理，這些都極大促進了政府相關部門職能的提升。

（四）以房養老法律研究可以促進相關法律的完善。以房養老法律制度構建不僅涉及到房屋產權、居住權等民法上的規定，還涉及到保險公司、證券公司等金融領域。以房養老涉及到的權利義務主體較多，并且以房養老模式的構建需要法律、金融、保險、行政等多個領域的相互配合，這就需要相應的法律制度更細致化和規范化，從而促進相關法律的完善。

（五）以房養老法律研究可以保障老年人的合法權益，提高司法公信力。近幾年來以房養老騙局頻發很大一部分原因是法律規定不完善，不法分子才有可乘之機。開展以房養老業務的公司沒有相關市場準入和市場監察的規定，“養老公司”游走在法律的邊緣騙得老人“房財兩空”。即使事后老人拿起法律的武器，實踐中也很難拿回屬于自己的房子。以房養老法律研究可以促進更好的防范上述法律風險，更好的保障老年人的合法權益，從而提高司法公信力，有利于法治社會的建設。

二、以房養老法律問題研究現狀

（一）國外研究現狀

以房養老制度在國外運行多年。這一模式最早出現在荷蘭，在美國發展最好，這種模式在發達國家取得的成果可觀，很是受到社會學家和經濟學家的關注，發達國家對本國背景下養老保險的研究比較成熟。

在初級發展階段，學者通過實地調研或者根據權威機構的調查數據，得出相關結論，絕大多數學者都十分贊成以房養老制度的開展，認為其具有很好的市場前景。首先，老年群體對以房養老更感興趣，擁有強烈的參與意愿。Jacobs根據AHS（美國住房調查）的有關數據，深入分析人們對反向抵押貸款類產品的實際需求，他發現65歲及以上且收入水平低于貧困線的老年人中，有超過四分之一的人愿意通過房產置換的方式來實現脫貧。Mayer和Simons基于SIPP的相關數據預測，有將近150萬的老年人能夠通過住房反向抵押貸款提高收入水平，擺脫晚年貧困狀態。澳大利亞學者George Liondis也進行了以房養老方面的研究和探索，他認為，許多年齡60歲到70歲之間的老人年輕時由于還貸壓力而沒有積攢足夠的資金來養老，因此為了保障退休后的生活質量和水平，估計有將近10%的符合條件的老年人將會選擇以房養老模式。在研究風險種類與防范方面，Olivias. Mitchell和John Piggott則將參與人員區分為貸款機構和借款人，并分別分析了二者可能面對的問題。貸款機構可能面對的問題在前兩位學者的研究基礎上，增加了市場費用太高，同時對房屋價值變化問題，細分為個別與普通：即個人所有的房屋的價格變化與整個房屋市場價格變化都可能帶來問題。而借款人除了上述問題，還會存在稅收問題、貸款機構倒閉問題。

（二）國內研究現狀

從20世紀90年代開始，我國學者就已經開始鎖定以房養老制度的研究。1995年胡江濤、曾祥瑞第一次將以房養老這一概念引入中國，并簡單介紹了其特征和風險。在柴效武以房養老研究系列叢書，《以房養老模式》一書中指出美國以房養老業務開辦中，政府占主導地位，不僅有相關政策支持，還進行監督管理;《以房養老理念》中通過分析當前中國人口老齡化的嚴重性和養老的迫切性，比較了異地集中養老、基地養老和以房養老的不同，評析以房養老模式在中國的應用;《以房養老漫談》中提出，以房養老標志著代際關系新模式的建立，是養老保障新思路，這些著作都系統性的概述了以房養老的基本內涵，但并未對以房養老概念進行明確的界定。

2009年孟曉蘇、柴效武在《反向抵押貸款》中，列舉了國際以房養老的種類，在以房養老功能一章中，還提出了其對金融業和房地產市場的促進作用。2011年，柴效武在《未來靠啥養老》中，對以房養老理念和操作模式給予了全面介紹，并對關乎老年人的養老保障事業進行了全新的詮釋，指出以房養老并非只有倒按揭一種，應當設計出適合不同類型老年人的以房養老模式。陳鶯在《對我國推行住房反向抵押貸款的幾點思考》中，對于我國推行以房養老保險提出幾個建議：政府設置獨立免費的咨詢機構、發展二手房市場嘗試資產證券化金融通道等。王成程在《以房養老在中國的實踐分析》中，提出了通過開征“遺產稅”來推動人們選擇以房養老保險來進行養老。

三、研究總結及對策

國外開展以房養老保險的時間較長，國外學者對其研究的廣度和深度都遠遠領先于我國。我國在開展以房養老制度建設時，以何為法律依據尚不可知;各種以房養老模式中的法律關系該如何定性，學界還存在著分歧;我國應當采用何種以房養老模式還有待思考;以房養老保險在我國由點到面發展的過程中遇到的風險和障礙及對策，還有待進一步的試點和實踐;推行過程中，政府的角色如何定位及如何掃清法律障礙，如何設計出符合本國國情的以房養老制度，仍需要不斷的摸索。

因此，我國應當以現階段以房養老推行過程中出現的主要問題為出發點，積極開展金融領域、經濟領域和社會領域的相關調研，深入開展跨專業跨領域的合作交流。著重分析試點城市不同養老模式中的優缺點，發揮政府政策指導、監督管理等職能，保護老年弱勢群體的合法權益，存在的法律障礙、實踐難點和風險防控等問題積極尋找解決辦法，探索出符合本國國情的以房養老模式發展新道路。

【參考文獻】

[1] 柴效武：《以房養老釋疑》，北京：清華大學出版社，2014年。

[2] 孟曉蘇：《反向抵押貸款》，北京：中國人民大學出版社，2009年。

[3] 范衛紅，倪水鋒：《我國以房養老的法律障礙及對策分析》，《重慶理工大學學報（社會科學）》2019年第5期。

[4] 張棟：《中國以房養老：現實困境、國際經驗與應對策略》，《當代經濟理》2019年第2期。

作者簡介：王競悅（1996—），女，漢族，山東省臨沂市人，碩士研究生在讀，中央民族大學，研究方向：法學理論