房地產企業資本結構優化與籌資研究

何詩穎

摘要：隨著房地產行業在我國的蓬勃發展，房地產企業高負債的資本結構和單一的籌資渠道問題越來越突出，以銀行貸款為主要籌資渠道的房地產開發商面臨著資金緊張的壓力，加大了房地產企業在銀行貸款方面的難度，貸款期限短也給企業的正常運作帶來了不便，房地產行業的資本鏈非常脆弱。因此，對于房地產企業而言，如何在保持良好增長的同時降低風險是房地產企業急需解決的主要問題。

關鍵詞：房地產企業;資本結構;籌資結構

1.我國房地產公司資本結構現狀

（1）資產負債率較高且呈上升趨勢。

資產負債率反映了企業的債權擔保水平。目前，中國房地產企業的資產負債率普遍超過70%，有的甚至更高，這種過高的負債率將不可避免地影響公司的信貸，增加其經營性財務成本，降低其盈利能力甚至造成損失，進而引發負面連鎖反應。

（2）流動資產與非流動資產比例嚴重失衡。

我國房地產企業流動資產比例大多在80%以上，而非流動資產比例較小，表明企業資產結構相對保守。如果流動資產過高，企業資產的資本成本將會增加，資產的利用效率降低，從而導致企業的盈利能力下降。

（3）間接融資比例較高，對銀行的依賴程度大。

企業融資中，60%以上的資金來源于銀行，這大大影響了金融體系的穩定性。而且大多房地產企業不重視內部融資，95%以上房地產企業融資主要集中在外部融資，這大大增加了財務風險，不利于企業資本結構的合理發展。

2.我國房地產企業存在的籌資問題

根據前面對我國房地產行業資本結構的研究可以發現我國房地產企業資本結構存在的最嚴重的問題就是資產負債率過高，遠遠超過了安全范圍，這與企業的籌資方式密不可分，所以在資產負債率偏低的基礎上，我國房地產企業在籌資結構上存在以下幾個問題：

（1）籌資方式過于單一，且多從銀行貸款獲得。

目前，我國大多數房地產公司的資金來源都只能通過自籌資金和銀行信貸獲得，其中大部分都是從銀行貸款取得，且自有資本大多來自房屋銷售的預收賬款和其它有往來交易企業的預付賬款，而這些預收賬款和預付賬款大部分也都來自銀行貸款。對房地產開發企業而言，自有資金較低、高負債管理使得整體行業投資過度，對行業的發展產生負面影響。

（2）內外部籌資比例不協調，內部籌資不足。

內部籌資，是指公司將經營中產生的收益或利潤通過重新投入生產經營過程來實現資金的多元化回收，是企業的一種重要籌資方式。長期以來，中國房地產行業在內部利潤分配問題上存在“重消耗，輕集中”的短期趨勢，加之房地產市場缺乏規范化管理，一些房地產公司在經營中都有短期行為，并沒有為企業做長期發展規劃，為了賺錢，內部保留的利潤不足。房地產企業的這種短期行為，沒有通過內部留存收益來緩解資金需求壓力，導致企業極易陷入負債的境地。

（3）長期負債和短期負債比例不平衡。

由于我國房地產企業的資金來源多是通過銀行貸款。而銀行貸款大多是是短期和中期貸款，所以我國房地產企業普遍存在短期負債比過高而長期負債比過低的問題。這一負債結構會增加企業的短期債務償還壓力，甚至導致企業陷入資金緊張的困境并影響到企業的正常經營。

3.我國房地產上市公司資本結構優化與籌資建議

（1）降低公司資產負債率并合理化其資本結構

企業的資產負債水平是一個公司資本結構是否合理與規范的標志之一，正常情況下，企業資產負債率適當的偏高可以利用負債的財務杠桿優勢來增加企業利潤。但是，當企業的資產負債率高到一定程度時，企業的財務風險也隨之加大，甚至會造成企業資金斷裂，使企業面臨破產的危險。而我國房地產開發企業的資本負債率大都在70%以上，已經遠遠超出安全界限，國際房地產行業的平均資產負債率約為50%。因此，降低資產負債率是我國房地產企業資本結構優化的首要任務。

（2）拓寬企業融資渠道，增加長期負債比例

對于房地產企業來說，長期負債比例的增加可以提高企業負債的資本化程度，增強資金流動的穩定性，減輕企業的短期償債壓力，從而降低企業的財務風險。目前我國房地產企業獲得長期資金的方式較少，要解決我國房地產企業長期融資的問題，必須通過發展債權市場，實現融資渠道的多元化。

（3）加速企業發展，擴大企業規模

雖然我們知道可以通過發行公司債券優化公司籌資結構，但對于規模較小的公司，通過債務市場籌資規模有限，大型企業才更有可能獲得資金支持。但目前我國的房地產公司大多為小規模企業，籌資能力有限，不能通過該籌資方式籌集資金，所以優化企業籌資結構的關鍵就是提高企業規模。擴大企業規模的主要措施就是加強行業的整合力度，加快企業兼并，實現行業整體規?；l展，從而優化企業籌資結構。

（4）增強企業盈利能力，提高企業內部籌資比例

內部籌資是優化企業資本結構的主要方式之一，通過增加未分配利潤的留存可以減輕資金短缺的壓力。對房地產公司來說，提高企業內部籌資能力的前提是公司有足夠的盈利能力作為保障，通過正確的長期經營決策，來保證企業在經營過程中可以獲得長期穩定的營業收入，確保企業現金流的順暢性，提高資產周轉率和項目收益率，確保持續穩定的生產經營效率，通過內源融資實現資本的循環利用。另外，要保證公司的現金流暢通，必須加強企業的風險防范意識。

（5）重視股權籌資，拓寬籌資渠道，提高直接籌資比例

第一：通過房地產信托基金提高直接融資比例。房地產信托基金是為了解決房地產企業融資難的問題，由專業的金融機構通過向社會募集資金投入房地產企業的經營管理。房地產投資信托基金的來源擴大了企業的資金來源，增加了企業的外部融資方式，促進了企業資本結構的完善，確保了資本鏈的穩定，對企業來說相對穩定，有助于減少房地產資本流動的障礙，緩解企業的財務壓力。

第二：增加股權融資提高直接融資比例。與發行公司債券一樣，公司再融資也有一些要求，比如在過去的一年中，要求企業必須在過去三個財務年度內持續盈利、證券交易所沒有公開譴責等等。對于達標的上市公司來說，股權融資是增加直接融資的主要方式之一，房地產上市公司應該很好的使用上市公司的這一資源，通過資本市場來籌集資金，更好地發展項目。這種直接融資方式能使公司獲得項目資金，增加企業股權資本，增加直接融資比例，完善債務分配。此外，通過開發項目籌集資金，可以吸引更多投資者參與投資。

參考文獻：

[1]張冬漪. 房地產籌資渠道的現狀與發展.時代金融，2018（27）：186-187