房地產企業財務風險及其內部控制防范策略探析

鄭駿鵬

摘要：國民經濟增長速度的提升推動了房地產行業的高速發展。如今的房地產行業已經成為國民經濟體系中的重要組成部分。房地產行業在推動經濟發展的過程中也受到了需求量的影響，讓房價穩步上升，為了能夠有效控制市場經濟變動趨勢，國家對房地產行業進行了宏觀調控，所以當代的房地產企業在發展過程中會受到一些影響，這些影響如果不能及時進行處理，很可能影響整體發展的速度。隨著我國市場經濟體制改革的進一步深化，商品房制度逐漸代替原有住房制度，讓房地產企業迎來了全新的發展機遇，同時也迎來更大挑戰，房地產企業要強化財務風險管理及內部控制防范策略，讓企業的經營狀態更加平穩，讓房地產行業實現良性的發展?；诖?，文章將對房地產企業財務風險及其內部控制防范策略探析，以供參考。

關鍵詞：房地產企業；財務風險；內部控制；防范策略

從2021年開始，陸續有數個超大規模房地產企業出現負債過高、資不抵債等問題，對我國房地產事業帶來了極大的影響。因此，房地產企業要加強財務風險管控，以保證企業的穩定發展。尤其是受疫情影響，房地產銷售情況不容樂觀，全國多地出現房地產行業倒退發展情況，給房地產企業的發展帶來更多的挑戰，新經濟形勢下的企業如何通過有效的內部控制防范策略管控財務風險，是房地產企業經營管理過程中考慮的重要問題。房地產企業的財務風險因素很多，不僅受到內部各項經濟活動及管理措施的影響，同時受到地方性法規、國家政策調控帶來的影響，房地產企業要正確認識財務風險，制定有效的內部控制防范措施，保證企業健康、穩定發展。

一、房地產企業財務風險

（一）財務風險概述

財務管理作為企業內部控制作的核心，通過一系列有效的管理，保證企業財務預算、控制、投資及考核等經濟活動有序開展，為企業營造良好的內部控制環境，保證企業持續、穩定發展 。財務風險是指企業在經營過程中面臨的不確定性，主要包括致使企業經營效益降低風險以及喪失償債能力風險兩類。企業財務風險具有顯著的不確定性，對企業經營管理活動會造成不同程度的影響，同時又是在企業經營全過程中客觀存在的，只能利用有效的措施逐漸降低財務風險，但是不能完全消除。

（二）房地產企業財務風險

造成財務風險的原因有很多，房地產企業體量大，涉及業務多，項目耗時長，對于企業財務管理提出更高的要求。在房地產企業經營管理中，風險可能來自以下幾個因素。

1. 融資風險。隨著房地產行業發展遇冷，企業融資時間不斷增加，企業獲得銀行貸款放款的時間持續延遲，貸款審批的流程和限制條件更加嚴格，房地產企業融資難度不斷增加，利息支付壓力增大。同時，由于房地產企業銷售回款慢，導致還款延遲，房地產企業與債權人協商增加融資時間，進一步增加房地產企業的融資風險。同時，受到政策的影響，房地產企業融資資金的管理效率逐漸降低，導致企業融資風險持續增加，房地產必須詳細規劃、利用資金，這對企業資金分析和核算工作提出了更高的要求，企業財務部門承受了更大的壓力。此外，近年來房地產行業不景氣，金融機構對長短期債務的限制不斷增加，對房地產公司放款審核變得更加謹慎，一般以短期貸款為主。為了應對短期貸款帶來的壓力，在銷售市場前景不足情況下，企業為了提升銷售活動不得不進行讓利，影響了房地產項目開發的經濟效益，還債風險越來越高，無形之中增加了企業的融資風險。

2. 項目成本不斷增加。新經濟形勢下，企業開發成本不斷上升，前幾年房地產市場的火爆，帶動了原材料、人工成本等費用的上升，在房地產產品銷售受阻的情況下，企業資金難以回籠。企業開發成本上升的情況下，經濟效益卻沒有明顯增加，增加了房地產企業的財務風險。同時，受到新經濟形勢的影響，政府對企業購地建房的要求越來越嚴格，對房地產土地購置審核越來越嚴格，土地單價不斷上漲，導致房地產企業土地購置成本越來越高，很多企業已經難以承擔高昂的土地購置成本，引發了較大的財務危機。此外，受到市場因素的影響，近年來房地產施工的標準和要求不斷提高，對于建筑中使用原材料、施工資質審核、施工安全防護等工作要求越來越嚴格，導致進一步增加了房地產企業的開發成本，企業需要在房地產開發過程中投入更多的資金，若財務管理不到位，將會帶來較大的財務風險。

3. 受到產品銷售影響的分析。近年來，房地產市場已經趨于飽和，企業為了增加銷售量，必須投入更多的推廣費用；同時由于銷售效果下降，企業必須承擔銷售人員培養的成本及銷售人員離職的損失，進一步影響了企業房地產產品的銷售效果，企業投入的資金難以回籠，造成了極大的財務風險。

二、房地產企業財務風險管控的意義

（一）提高經營決策準確性

高質量的財務管理工作，可以保證企業內部資源的使用效率，對財務風險進行管控，充分發揮房地產企業資產的作用，通過創新財務管理工具，整合現有資源，對企業的實際經營管理情況進行深入分析，為企業各項經營管理活動的順利開展提供重要參考依據。保證房地產企業持續發展的基礎，制定科學的發展戰略，做出準確的經營決策，通過各項內部控制措施，掌握企業的實際財務情況，制定合理的發展目標，從而排除內部和外部因素的影響，科學合理地調整財務預算，做好財務管理和財務核算工作，為房地產企業決策奠定堅實的基礎。

（二）提升內控管理水平

房地產企業在經營管理活動中，管理是重要的內容，高質量的財務管理可以對財務風險進行管控，對于內部控制水平的提升發揮了重要作用。通過有效的財務風險管控工作，收集企業財務信息，優化財務核算，強化資金收支管理，從而實現對企業各項業務活動進行控制、監督。房地產企業涉及業務范圍廣等因素影響，若相關業務前期的風險預測和防控工作不到位，將會嚴重影響項目的持續推進，引發后期財務風險管理問題。只有加強對房地產企業的財務風險管控，才能更好地整合各類資源和資產，將財務管理落實在各項業務、項目開展過程中，及時發現、排除財務風險，強化內部控制效果。

（三）降低資金風險

財務風險是企業必須要面對的問題，如宏觀政策的調控不及時、財務決策錯誤、缺乏健全的管理體系等，都有可能引發財務風險，給房地產企業的經營發展造成嚴重的影響。房地產企業各項目實施需要花費巨大資金，因此高質量的資金管理工作是經濟活動的基礎，一旦存在資金風險，將嚴重影響企業運行，甚至將企業帶入破產深淵。因此，房地產企業內部要認識到財務風險管控的價值，通過調整和優化資本結構，增強資金流動性，提升會計信息質量，建立科學的財務預警分析指標，建立相互影響、相互制約的資金管理體系，有效管理企業各項金融活動，不斷增強財務風險防控能力，從而保證資金安全，保證企業持續、穩定發展。

三、當前房地產企業財務風險管控存在的問題

（一）缺乏風險意識

房地產企業面臨越來越嚴酷的市場競爭，存在更加復雜的財務管理風險。房地產企業要加強內控管理，以規避財務風險。財務管理作為內控管理的重要內容，是降低企業財務風險的有效措施，用科學的財務風險管控工作確保企業的經濟效益。因此，企業必須樹立現代化管理意識，重視財務風險管控工作，才能發揮其在企業內控管理中的作用。但是，當前很多房地產企業內部控制管理理念陳舊，缺乏足夠風險意識，在財務中只重視資金收支、財務核算基礎財務工作，對于財務分析、財務管理等工作重視程度不夠；同時，在財務管理中更重視事后的成本核算、總結，沒有在項目推進過程前的財務預算目標、和項目推進過程中的財務監督，財務管理工作規范性差；此外，在財務管理中，由于權限管理混亂、權責不清晰等問題，導致房地產企業資產利用率低，可能會引發較大的財務風險。

（二）預算管理不到位

預算管理是房地產企業管控財務風險的重要內容，房地產企業項目投入大，資金投入時間長，需要做好財務預算分析以及研究工作，及時防控財務風險。當前房地產企業在財務管理工作中，預算管理仍不到位，預算方案質量不高，有預算編制不科學、預算目標偏離實際、博弈現象普遍存在等問題。同時，預算管理執行監管落實不到位，對于預算方案執行不到位，對預算管理重視程度不夠、參與程度不夠、認識不清晰，導致在執行過程中困難重重，甚至造成預算執行各方互相不配合，從而影響企業管理效率。很多房地產企業的預算監管一般由管理層和財務部門實施，這樣一來，財務部門既是預算管理的執行方又是監管方，權責利不清晰，一方面，在重業務、輕財務的管理方針下，財務部門的預算管理被處處掣肘，業務很難開展；另一方面，缺少財務稽核機制，財務部門很難發現預算管理中的漏洞，無法保證監管工作落到實處，無法有效地防控財務風險。

（三）缺乏財務監管制度

對于房地產企業來說，財務管理受到眾多因素的影響，財務風險管控作為企業財務工作的重要內容，一直受到企業的重視，制定一些措施以提升財務風險管控水平。但是由于受到內部因素和外部因素的制約，企業財務監管效果不佳，進而影響財務風險管控效果。房地產企業在房地產項目進行財務投資前，需要分析投資風險，制定詳細的財務預算。由于財務管理水平的限制，財務預算工作只是對財務成本及投資金額進行估算，沒有深入到房地產企業經營管理的全過程，風險防控手段比較單一。同時，未針對財務風險管控工作形成有效的監督機制，導致財務預算不準確，對于房地產企業項目投資產生了不良影響，無法有效地控制成本，存在較大的財務風險。企業內部財務監管制度建設并不健全，雖然部分房地產企業制定了相對完善的財務監管制度，但是并沒有有效貫徹和落實，執行力度較差。尤其是審計監督制度的不完善，是誘發企業財務風險的主要因素，事前控制和事中監督力度不足，制定的事后考核制度缺乏完善性，沒有按照既定的程序和標準執行。

（四）財務內部風險控制手段單一

房地產企業要有效地控制財務風險，必須要用全面的財務風險控制手段，保證財務管理的效果。但是當前房地產企業中，存在風險控制手段單一等問題，影響了財務風險管控效果。在財務風險管控中，財務管理作為有效的管理手段，必須要對具體財務事務進行分析，當前大多數房地產企業將數據分析作為財務管理的有效手段，借助大數據分析等方法進行數據分析，有效規避財務風險。但是由于財務數據不夠全面，導致財務分析存在一定的局限性。反映出財務風險管理的局限性，財務內控手段單一等問題，影響了財務風險管控的效果。

四、房地產企業財務風險及其內部控制防范策略探析

（一）強化預算管理

房地產企業要加強財務預算管理。第一，要重視預算管理工作，企業應自上而下提升對預算管理的重視程度，加深對預算管理的認知，從而為構建科學完整的預算方案夯實理論基礎。第二，強化預算編制管理，一方面，房地產企業應當提高標準化管理水平，明確預算編制各方權責利，降低各部門之間的信息不對稱，盡可能壓縮預算博弈的空間；另一方面，利用企業文化等方法加強道德約束，減少人為干預編制過程，營造良好博弈環境。精細化預算執行過程，提高全面預算執行監管水平。第三，強化預算方案的執行，房地產企業要制定完善的制度和流程，配合預算管理的施行，讓流程透明可控、預算制定有制度作為依據，提高企業員工對于預算管理的接受程度。同時，預算目標可以分解到各業務條線、各產品線、各不同的項目等，使各部門、各人員權責利簡單明了，最大限度發揮企業協同作用，更利于預算的執行。第四，強化預算監督，將預算管理貫穿于企業全范圍、全過程，為了保證預算執行效果，需要強化預算編制、調整、分析、考核、核算等環節的監督工作。因此，提升預算監督部門的獨立性、全面性、細致性至關重要。對于財務部門既是“運動員”又是“裁判員”的現象，必須建立相應隔離制度，建立健全預算監管體系。

（二）加強資金管理

資金管理作為房地產企業管理工作的核心，是保證房地產企業各項目持續、穩定開展的基礎。通過一系列有效的管理保證房地產企業各項經濟活動有序開展，營造良好的資金環境，保證企業持續、穩定發展。資金的類型存在較多的形式，但是都是以獲得更多的經濟效益為目的，無論哪種資金形式都會參與房地產企業各項目的開發、 投資、施工等經濟活動。在房地產企業資金管理中，要將資金管理貫穿每個環節，清晰地反映了房地產企業的內部情況，房地產企業各項目投資及利潤分配等工作都是以資金作為紐帶，深度貫穿在企業經營管理的各個環節。在具體管理工作中，第一，房地產企業要樹立正確的資金管理理念，管理人員要根據房地產企業長期發展戰略目標，對長期及短期資金使用進行合理規劃，以保證資金的使用價值，因此需要企業準確掌握財務信息以及生產經營活動，運用現代財務管理知識對資金使用進行全面的分析，以保證資金的使用價值。第二，房地產企業要完善資金管理制度，通過完善應收賬款管理制度、制定風險管理制度、構建完善的費用控制管理制度，從而提升資金管理質量。第三，企業要積極建設資金內部審計制度，有效監督資金，從根本上提升資金利用質量。

（三）加強成本管理

企業要加強成本管理，建立成本管理體系，企業要明確各部門的職責，積極開展成本管理工作，尤其要注重財務部門和業務部門的融合，實現財務信息共享，以保證成本管理工作順利開展。第一，精細設計成本核算科目，房地產企業必須要規范成本核算科目，明確財務管理對象，合理規劃成本管理工作，明確跨期工程和跨期合同的分攤原則，考慮不同類型項目之間的差異，分別做好對應的財務核算工作；在進行財務核算時要全方位了解成本分攤過程，根據不同項目的實際情況，制定針對性的分攤方案，提升成本管理的準確性。第二，制定目標成本控制制度，房地產企業成本內容比較豐富，涉及多種資金款項，企業需要對成本進行分類管理，對資金成本支出進行全面管理，房地產企業要提前制定成本預算，開展項目工程造價，做好投入估算，用高質量的成本管理工作為企業的投資決策提供參考。第三，樹立全產業鏈管理理念，房地產企業要樹立全產業鏈管理理念，在規劃階段對成本進行預測，在設計階段編制目標成本，施工階段控制成本，結算階段審核成本，從而樹立全產業鏈管理理念，保證成本管理工作的落實。

（四）完善財務風險控制機制

為了保證房地產企業正常經營，必須要建立完善的財務風險控制機制，明確各崗位職責，將責任落實到個人，消除風險漏洞，避免因為相關人員的操作失誤、責任心不夠等問題造成的財務風險。第一，優化頂層設計，通過內部管理架構、管理程序的有效設置和運行，幫助房地產企業各項目高質量開展的同時，防范意外事件發生。具體在財務風險管控模式的選擇上要兼顧風險和效率，做好相互平衡。既不能為了防范風險使制度喪失適應性，使企業喪失活力，也不能輕率冒進，將企業暴露于巨大風險之中。第二，利用財務指標對房地產企業財務狀況進行預警，通過制定相應標準對財務風險進行預警，一旦超過警戒線，便會提示財務工作人員，可能發生的財務風險。財務人員在預警機制的提醒，對財務管理實際情況進行分析，剖析財務風險產生的原因以及財務管理工作存在的問題，并制訂相應的應對策略。第三，明確監管職責，在開展財務風險管控工作時，要安排專職人員負責，并對相關工作進行復核，避免在房地產項目實施過程中出現財務風險，同時必須嚴格遵守企業的財務章程，履行領導復核、簽字、蓋章等程序，并對企業的資金收支進行透明化管理，避免操作失誤和違規操作的出現，給企業帶來財務風險。第四，房地產企業要加強投資管理，提升經濟收益，更加科學地開展各項經濟活動，有效規避財務風險。由于房地產企業財務風險管控工作要受到國家相關政策的制約，在進行投資活動時需要了解市場實時狀態，結合政策環境和房地產行業市場環境變化，實時監督企業財務情況，保證收支平衡。

（五）加強審計監督

房地產企業要建立構建內部監督審計機制，以保證財務管理工作的作用。第一，設立專門的審計部門，在管理層的領導下開展內審工作，解決傳統審計工作獨立性差、審計方式落后、缺乏完善制度支撐等問題。第二，充分發揮內部審計職能作用，保證審計小組的權威性和工作的獨立性，對企業資金使用情況進行全面審核，出具完整的審計報告，向企業管理層匯報，并給出審計整改意見，限相關部門及人員在規定時間完成整改，從而發現、整改房地產企業財務管理漏洞。第三，落實財務風險管理責任，房地產企業財務人員要對常規財務工作進行檢查，結合審計情況，積極開展自我檢查，客觀全面分析企業財務管理存在的問題，將問題上報給相關管理層，及時調整相關工作，做好財務管理工作質量。第四，房地產企業要以風險為導向，從財務管理薄弱點入手，針對各房地產項目、項目的各個過程，設置年度、季度審計計劃，以此強化內部監督，落實財務風險管理職責，保證財務風險控制效果。

（六）推進財務管理信息化建設

在現代社會發展背景下，信息系統的應用能夠對房地產企業的財務工作進行優化，提升相關工作效率。因此，加強信息化建設時保證財務風險管控效果的有效措施，充分發揮信息化管理的技術優勢。第一，房地產企業要加強硬件建設水平，為信息化建設提出基礎保障。第二，統一網絡平臺相關規范標準，合理配置、使用和集中管理房地產企業資產，建立現代化管理體制。第三，建立房地產企業財務風險信息化管理制度，對各個部門的工作進行整體調度，有效整合財務管理，從而調整與優化資產結構，為房地產企業投資決策提供必要支持。第四，要加強網絡安全，財務人員要使用內部網絡，設置網絡防護墻，避免受到不法分子的攻擊，影響企業財務風險。同時，房地產企業根據自身實際發展動態，適當調整和優化財務管理模式，通過合理應用先進的信息技術，提升財務管理信息化程度。房地產企業通過改變傳統的、粗放的財務管理模式，推行精細化、現代化管理模式，強化財務管理，從而有效的規避財務風險。

（七）強化財務人才培養

房地產企業要強化財務人才培養，提升工作人員的專業素養，從而為財務風險管理打下堅實的基礎。第一，開展相關的管理培訓，以財務管理工作水平和效率為培訓重點，引導工作人員掌握更多豐富、專業的知識，有效提升財務人員的綜合能力。第二，在開展專業培訓活動過程中，要與房地產企業相關工作崗位有效結合，保證與企業工作崗位特點相符，重視財務風險管理，并將落實在工作中，尤其是財務風險控制。第三，房地產企業管理人員要高度重視財務風險管理工作，針對財務風險管理作出相應的調整，并不斷優化和升級內部晉升制度，激發財務人員參與財務風險管理的熱情。第四，房地產企業要加強內部控制，加強內部約束，使其更好地履行工作職責，有效貫徹和落實責任制度，使工作人員進一步落實財務風險管控要求。第五，要根據房地產企業項目開展不同階段的管理要求，重點培養財務管理人員的風險管控意識，加強房地產企業財務風險管控力度，不斷優化和完善內部控制管理工作。

五、結語

房地產企業由于行業及自身的特殊性，存在較多的財務風險，加強財務風險管理對于企業的發展有著顯著的促進作用。為此，房地產企業要強化預算管理、加強資金管理、加強成本管理、建立風險管理機制、加強審計監督、推進財務管理信息化建設、強化財務人才培養，用全面的財務風險控制體系，保證房地產企業持續、穩定發展。

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（作者單位：上海金隅京浦房地產開發有限公司）