村集體企業房地產舊改建設項目研究

袁潔琪

摘要：文章介紹了村集體企業房地產舊改建設項目的基本情況及實務中面臨的問題和解決方案。該項目主要包括住宅改造和工業廠房改造。在實踐中，該項目面臨著多方面的問題，如拆遷補償、前期費用、建設周期長、政策解讀和建設資金保障等。為此，需要制定市場通行的解決方案，并確定實現方案所需的資源。同時，還需要應對可能面臨的各種障礙和困難，如政府政策的限制和社區居民的抵制等。在問題和風險管理方面，需要建立完善的規章制度和流程，確保項目順利進行，并為項目成功實施奠定基礎。

關鍵詞：村集體；房地產；舊改建設項目

一、引言

近年來，我國城市化進程加快，城市人口規模持續擴大，城市土地利用呈現出不充分、低效率等問題，舊城區房屋老舊、不適應居民需求，因此，舊城區的房地產舊改建設變得日益重要。村集體企業房地產舊改建設項目是其中的一個重要方面，它所涉及的房產種類多、涉及范圍廣，對我國經濟和社會發展具有重要的推動作用。本篇文章將從政策、實踐和前景三個方面對村集體企業房地產舊改建設項目進行研究探討，旨在深入了解這一領域的發展變化和未來趨勢，并為相關部門和社會各界提供有價值的參考和借鑒。

二、 村集體企業房地產舊改建設項目基本情況

（一）村集體企業房地產舊改項目建設方向及項目目的

1. 住宅改建

住宅改建一般是指對村集體企業的宿舍空間進行改造，通過改進原有住宅的空間布局和設計風格，使其更符合現代人的生活需求。例如，在改建中可以增設衛生間、自動化電梯、陽臺和綠化空間等。這樣不僅能夠提高住戶的居住品質，還可以為本地經濟發展帶來新的動力。

在住宅改建項目中，還可以加入一些商業元素，如在住宅樓底層增設便利店、商場和服裝店等，這樣能夠極大程度地方便居民購物生活。住宅改建項目還可以增加社區公共配套服務設施，如籃球場、足球場、健身房、圖書館等，以提高居民的文化娛樂生活水平。

2. 工業廠房改造和改建

工業廠房改造和改建，則是將過去的工廠場所重新建設成多種用途的場所，例如辦公樓、科技園等，并為其配上各項設施和服務。在改造和改建中，可以借鑒國內外科技園區的成功經驗，如為租戶提供融資、基礎設施和物流等一系列配套服務，從而提高他們的生產效率和商業競爭力。

另外，在工業廠房舊改項目中，還可以將企業營銷和知識產權事務外包到孵化或加速器機構，從而實現資源共享和合作創新。這樣能夠進一步提升當地經濟的發展水平，為企業和組織提供更加優質的服務。

總體來說，村集體企業房地產舊改項目旨在提高當地居民的生活品質，推動本地經濟的發展，增強城鄉融合發展的互動。此外，該項目還可以有利于提升國家軟實力，促進綠色環保、低碳經濟和可持續發展。

（二）房地產舊改建設項目通用程序

隨著城市化進程的加速，老舊城區和城鎮化空間亟須規劃、開發和建設。在這個過程中，房地產舊改建設項目成為一個重要環節。針對住宅和工業廠房兩類舊改方案，以下是房地產舊改建設項目通用程序的詳細介紹。

1. 住宅改住宅

前期調研：調查目標區域內現有住宅年限、居民的主要收入來源、居住條件等，形成整體改造方案。在進行前期調研時，需要考慮到目標區域的歷史、文化、社會和經濟背景，以及居民的需求和期望。通過對目標區域的調研，可以了解到目標區域的現狀和未來發展趨勢，為后續的方案設計提供依據。

方案設計：根據前期調研的結果，確定改造樓房的建筑面積、分戶面積、容積率、綠地率等，并對物業管理、居民配套設施、兒童活動場所等作出詳細規劃。在進行方案設計時，需要考慮到目標區域的特點和居民的需求，以及政府的政策和規劃。設計方案需要充分考慮到居民的生活需求和社區的發展需求，同時也需要考慮到項目的可行性和經濟效益。

項目立項：將方案提交地方政府，通過審批后簽署合同。在進行項目立項時，需要考慮到政府的政策和規劃，以及項目的可行性和經濟效益。項目立項需要經過政府審批，簽署合同后才能正式施工。

工程施工：施工期間按照設計方案進行全面改造。在進行工程施工時，需要充分考慮到施工的安全和質量，同時也需要考慮到項目的進度和成本。施工期間需要進行現場管理和監督，確保施工的質量和進度。

竣工驗收：在基本保證質量的前提下完成竣工驗收，交付給業主，接受相關方檢查驗收。在進行竣工驗收時，需要充分考慮到項目的質量和安全，同時也需要考慮到業主的需求和期望，竣工驗收需要經過相關方的檢查和驗收。

2. 工改工

前期調研：詳細了解目標區域工業企業廠房的年限、廠房結構，以及周圍市場的需求等。在進行前期調研時，需要考慮到目標區域的歷史、文化、社會和經濟背景，以及工業企業的需求和期望。通過對目標區域的調研，可以了解到目標區域的現狀和未來發展趨勢，為后續的方案設計提供依據。

方案設計：根據前期調研的結果，編制出廠房改造的設計方案，包括面積重新劃分、新設施建設、綠化、交通路線等。在進行方案設計時，需要考慮到目標區域的特點和工業企業的需求，以及政府的政策和規劃。設計方案需要充分考慮到工業企業的生產需求和市場需求，同時也需要考慮到項目的可行性和經濟效益。

項目立項：完成設計方案后，在相關部門進行申報立項審批。在進行項目立項時，需要考慮到政府的政策和規劃，以及項目的可行性和經濟效益。項目立項需要經過政府的審批和批準，批準后才能正式開展工程施工。

工程施工：開展施工工作，并根據實際情況及時進行調整和改進。在進行工程施工時，需要充分考慮到施工的安全和質量，同時也需要考慮到項目的進度和成本。施工期間需要進行現場管理和監督，確保施工的質量和進度。

投產前驗收：在基本保證質量的前提下，按照規定程序進行驗收。在進行投產前驗收時，需要充分考慮到項目的質量和安全，同時也需要考慮到工業企業的生產需求和市場需求，投產前驗收需要經過相關方的檢查和驗收。

3. 工改居

前期調研：詳細了解目標區域內工業企業的數量、性質，周圍市場的需求及人口規模等。在進行前期調研時，需要考慮到目標區域的歷史、文化、社會和經濟背景，以及工業企業的需求和期望。通過對目標區域的調研，可以了解到目標區域的現狀和未來發展趨勢，為后續的方案設計提供依據。

方案設計：根據前期調研的結果，編制出廠房改造為居住用房的設計方案，包括面積重新劃分、新設施建設、綠化、交通路線等。在進行方案設計時，需要考慮到目標區域的特點和居民的需求，以及政府的政策和規劃。設計方案需要充分考慮到居民的生活需求和社區的發展需求，同時也需要考慮到項目的可行性和經濟效益。

項目立項：完成設計方案后，在相關部門進行申報立項審批。在進行項目立項時，需要考慮到政府的政策和規劃，以及項目的可行性和經濟效益。項目立項需要經過政府的審批和批準，批準后才能正式開展工程施工。

工程施工：開展施工工作，并根據實際情況及時進行調整和改進。在進行工程施工時，需要充分考慮到施工的安全和質量，同時也需要考慮到項目的進度和成本。施工期間需要進行現場管理和監督，確保施工的質量和進度。

投產前驗收：在基本保證質量的前提下，按照規定程序進行驗收。在進行投產前驗收時，需要充分考慮到項目的質量和安全，同時也需要考慮到居民的生活需求和社區的發展需求，投產前驗收需要經過相關方的檢查和驗收。

三、項目建設實務中面臨的問題及解決方案

（一）實務中面臨的問題

1. 拆遷補償問題

村集體企業房地產舊改建設項目實踐中，拆遷補償問題是不可忽視的重要環節。本文將從多角度探討該問題，旨在為相關方面提供有關依據和參考。拆遷補償是指因國家建設需要，對土地上已有房屋、構筑物等進行征收，同時對權屬人所造成的房屋、構筑物、耕地、林木及其他財物的損失，以及生產經營所受的直接損失和合理費用的賠償。在村集體企業房地產舊改建設項目中，因存在種種歷史原因，相關的拆遷補償問題也變得相對復雜和棘手。因此，在具體操作過程中，需要考慮許多因素，并選擇適合的方式來解決這些問題。

目前，拆遷補償方式主要分為以下幾種。一是經濟補償，經濟補償是指將拆遷房屋的價值和使用權的合法權益換算成貨幣后，支付給權利人的補償方式。這種補償方式是最簡單、最直接的補償方式，但也存在缺陷，比如無法準確反映權利人的真實損失、易出現不公平等問題。二是房屋固定補償，房屋固定補償是指除經濟補償外，在原址建設的集資住宅房屋中核定一個面積和品質標準調配給拆遷戶。雖然此種補償方式可以保證權力人得到一定程度的物質補償，但房屋相對于拆遷前和新建后的價格水平有很大差別，這樣一來，就不利于房主的經濟利益。

在實行拆遷補償制度時，也存在一些爭議，主要表現在以下四個方面：補償標準爭議，即應如何確定補償數額；補償方式爭議，即應采用何種方式給予補償；權益主體爭議，即誰應獲得補償。補償資金爭議，即補償資金的來源和分配問題。特別是在村集體企業房地產舊改建設項目中，這些爭議還有可能因歷史、地理、文化等因素而進一步復雜化。

2. 前期費用問題

房地產舊改建設一般是指對老舊不堪或未能適應城市更新需要的房屋進行拆除重建或改造，旨在提高城市用地效益和居住條件。但房地產舊改建設過程中會遇到很多問題，如土地改造、拆遷安置、立項設計勘察等前期費用的巨額投入問題。

一是土地改造費用。經過多年的使用或廢棄之后，舊房所在土地經常需要進行附加投資才能重新利用和激活效益。土地復墾、填埋等工作都需要一定的成本，特別是在土壤改良、綠化鋪裝等方面都需要大量的資金投入。隨著國家政策的調整升級，商業開發、住宅改造等過程需要更高標準的土地修復，因此土地改造費用有望進一步攀升。村集體企業需要與相關部門溝通并制定詳細的土地改造方案，以便獲得更多的政策支持和資金投入，保證項目順利執行。

二是拆遷安置費用。由于房地產舊改項目涉及受拆遷人員的利益，因此為了平衡雙方的休養生息，即使有必要進行拆遷，也需要對受拆遷人員給予適當的安置補償。這一費用是整個項目中的重要部分之一。根據中國法律，拆遷補償標準應該合理、公正，應對每位受拆遷人員提供合適高質量的住房、工作機會等福利。

三是立項、設計、勘察費用。在房地產舊改建設項目的實施中，需要制定詳細的實施計劃和工程方案，進行詳細設計和勘察工作。這些工作涉及專門技術人員等巨大的成本，在計算投資總額時需要考慮這些費用。村集體企業需要預估好這些費用，并與政府以及開發商等相關方協商確定相應的解決方案，以減少成本和風險。

四是各類手續費用。包括申請行政審批、環境評估等手續所需支付的費用，也需要作為前期投入的一個重要部分。除了拿到相關手續，村集體企業還需要與有關部門進行多層次的協商磋商，確保項目能夠有一個合規的實施方案。

綜上所述，房地產舊改項目需要面臨著巨大的前期費用問題。為了降低成本，需要村集體企業在項目開展的初期與政府部門、相關業態機構等各方進行廣泛溝通和協調。

3. 建設周期長，溝通協調難度大

在村集體企業房地產舊改建設項目的實際操作中，建設周期長是一個主要問題。這類項目需要對現有的建筑進行重大改造，包括拆除、改建、增加新的建筑等等。這些工程需要非常詳細地規劃和設計，并依照相關的法律法規進行審批，以保證施工的質量和安全性。因此，在整個建設過程中必須精心組織、周密計劃，避免出現意外或延誤。

從實踐來看，建設周期確實是舊改項目面臨的最主要問題之一。具體表現在以下幾個方面：一是工程施工規模巨大。集體企業房地產舊改通常涉及的是一整片區域的舊建筑物，需要進行拆除、翻新、增建等大型工作。因此，工程時間較長，而且施工過程中需要協調眾多分包單位，對于總包方的協調能力也提出了更高的要求。二是施工期間可能遇到各種問題。由于施工規模較大，可能會遭遇資金、人員、材料等諸多方面的困難。此外，由于涉及舊城區改造，還可能會遇到歷史遺留問題、法規歧義等問題，需要耗費較長時間進行溝通和解決。三是審批程序繁瑣。房地產開發的審批程序已經相對較復雜，而集體企業房地產舊改則更為復雜。拆遷補償、用地、環保、建設工程驗收等方面的審批程序均需符合法規，對建筑業者出了很高的要求。這些審批周期通常較長，也會影響項目的進展。

在村集體企業房地產舊改建設項目的實際操作中，溝通協調難度大是一個重要問題。這個問題主要來源于以下幾個方面：一是角色關系復雜，在房地產舊改建設項目中，涉及角色眾多，如政府部門、村委會、相關企業、業主等等，他們有著不同的利益訴求和職責，同時也存在著不同的利益沖突和矛盾。而這些人員的溝通需要耗費大量的時間和精力，協調難度非常大。二是信息不對稱，在項目執行過程中，每個人都只掌握了一部分關于項目的信息，導致信息不對稱問題。例如，政府部門可能擁有更多的政策信息和資源，而業主則擁有更多的土地和房產信息。這種信息不對稱也會導致溝通協調難度的增加。三是目標不一致，在項目中，每個參與方都有不同的目標和訴求，有些人可能更加注重經濟效益，而有些人則更加注重社會效益。這種不同的目標或者訴求可能會導致他們的溝通出現分歧，協調起來更加困難。

4. 各類政策解讀問題

村集體企業房地產舊改建設項目在實施過程中，涉及各種政策和法規的解讀和符合程度等問題，其中主要涉及以下方面：一是政策模糊性問題，有些政策和法規在具體實踐中存在模糊性，對于項目實際操作的指導意義較少，需要根據當地實際情況進行理性解讀。二是權屬問題，由于很多村集體企業的產權歸屬比較復雜，例如林地、水田、荒地、土地等資源，不同的資源被不同的單位或個人占用，因此在舊改建設中涉及權屬劃分問題，需要在法律框架內合理劃分權屬。三是地價評估問題，土地的評估價格是房地產舊改建設項目的重要環節之一，也是各類政策解讀問題中經常涉及的問題。這里除了要考慮當地的土地市場價值外，還需要結合項目的具體特點進行評估。四是建筑安全問題，對于舊改建設項目建筑安全問題，也需要根據相關規定進行科學合理的解讀和具體操作。五是拆遷補償問題，房地產舊改建設涉及拆遷補償，需要根據相關規定進行合理解讀和操作，保障被征收人的利益。六是新建項目資金問題，房地產舊改建設還需要考慮到新建項目所需要的資金等問題，這涉及融資、借貸等多方面的政策解讀問題。七是環保要求問題，隨著環保意識的不斷提高，房地產舊改建設中的環保要求也越來越高，需要對環保相關政策進行合理解讀。

5. 建設資金保障問題

村集體企業房地產舊改建設項目實務中面臨的建設資金保障問題，是當前許多舊城區改造中所面臨的共同難題。首先，基于當前市場環境和行業經驗，建設資金的規模較大且成本相對較高。其次，在政府的引導下，眾多村集體企業逐漸投身到舊城區改造項目中，但由于各種因素的制約，這些企業在獲得銀行貸款等融資渠道方面存在較大的困難。此外，部分項目開發過程中存在資金管理漏洞、資金監管不夠等問題，也增加了建設資金安全的風險。針對以上問題，需要制定有效措施，確保建設資金的安全有序使用。

（二） 解決方案研究

本節研究主要探討村集體企業房地產舊改建設項目的解決方案，主要包括市場通行的解決方案及實務中可能面臨的障礙及對策。

1. 市場通行的解決方案及方案比較

一是政府出臺扶持政策。目前，在經濟發展和城市化進程加快的背景下，一些較老的村集體企業房地產建筑物面臨破舊落后、物業管理不善、環境衛生差等問題，卻又面臨著舊建筑改造難度大、費用高、融資難等諸多困難。因此，通過政府出臺扶持政策，解決舊改項目融資難、運營難等問題，是一種可行的方案。

二是借助先進科技手段?？梢岳萌斯ぶ悄?、大數據等先進科技手段，對舊房進行快速評估、分類整治，從而有效提高整個項目的執行效率。例如，可以借助智能硬件實現對房屋結構保溫、采暖等方面的監控，對商家、住戶等使用者實施更精準的管理，也可通過智能科技提高安全性和便民服務水平。

三是引入專業機構?？梢砸雽I機構，提供專業化建議和工程設計，以便于在解決舊房改造過程中更好地避免甲方、乙方之間的分歧和爭議，從而保證項目順利執行。

四是多元化融資渠道?？梢酝ㄟ^多元化融資渠道，達到提高資金效益的目的。例如，通過政府引導、PPP模式以及金融機構的擔保等多種途徑，吸引民間資本投資，從而實現雙方的共贏與合作。

2. 實務中解決方案可能面臨的障礙及對策

舊改項目也面臨一些問題，以下是可能存在的問題以及對應的解決方案：

一是項目融資不足。項目的融資規模比較大，而且目前國內市場上銀行的房屋抵押貸款利率相對比較高，且村集體企業底層經濟結構相對薄弱，資本量極少。因此，可以考慮采取股權資本注入、基金運作等形式，增加項目融資量，從而實現項目推進。

二是政策限制難題。目前，一些地區的舊改項目還面臨著土地使用權、房產證明等核心證照、批文的審批周期長乃至停滯不前的問題，導致項目更難于順利推進。對于這類問題，可以采取法律顧問意見咨詢，遵守現行法規，逐項履行相關手續，從而保證項目持續實施。

三是團隊協同難題。在項目執行過程中，各種研究者、建設方等群體同時參與，但在實踐過程中可能性格、特點、思維方式等完全不同，產生分歧和爭議的情況。針對這種情況，可以采取“項目總監”奉命管理的形式，加強凝聚力，統一思想，從而創造團隊發展的有利條件。

四是技術落后及安全管理難題。舊改項目存在很多老舊房屋、危險品存儲等問題，極易導致隱患及事故。因此在項目執行過程中應注意科技進步和緊急響應方案，及時采取措施，防患于未然。

總之，在村集體企業房地產舊改建設項目解決方案研究中，重點考慮市場通行的解決方案及方案比較，同時也不能忽視實際操作過程中可能存在的障礙及對應的解決方案。

四、結語

本次研究對村集體企業房地產舊改建設項目進行了一定的梳理和總結，從項目基本情況、項目建設實務中面臨的問題以及解決方案等方面進行了分析。通過對相關問題的研究，我們可以得出以下結論：首先，對于村集體企業房地產舊改建設項目，項目方向和目的往往是住宅改住宅或工業廠房改造，這需要進行相應的前期規劃和準備工作。其次，在項目實踐中，會面臨一些問題，包括拆遷補償問題、前期費用問題、建設周期長等。這需要在不同階段做好溝通和協調，并尋找可行的解決方案。最后，為了解決這些問題，需要依據市場通行做法和實踐經驗，制定相應解決方案，并對可能面臨的障礙進行科學有效的預測和對策分析。同時，也需要注重建設資金保障問題，維護項目的長期穩定發展。

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（作者單位：深圳市大鵬新區壩光開發建設運營管理有限公司）