全面預算管理在房地產企業財務管理中的應用思考

繆希杰

摘要：經濟發展促使我國房地產企業間的競爭也愈發激烈，傳統預算管理存在片面性，未能形成人人參與、全部覆蓋的局面，也已無法適應現階段房地產企業的發展需求。而全面預算管理模式的應用則能改變傳統預算管理存在弊端，可構建起全過程預算管理格局，確保房地產企業各項資源能得到合理配置和有效利用，有效控制運行成本，提升企業經濟效益和社會效益。文章探究了房地產企業財務管理中全面預算管理的應用，以期提供借鑒。

關鍵詞：全面預算管理；房地產企業；財務管理

近年來我國房地產企業間的競爭愈發激烈，要始終在競爭市場中保持競爭優勢，房地產企業就必須要高度關注內部管理工作，尤其是財務管理中的預算問題?；谌骖A算管理理念來展開房地產企業的財務內部控制，可為企業運營發展、各項戰略決策的制定提供精準的財務數據信息，增強企業綜合競爭實力，使其能在激烈競爭市場中始終占據有利地位，健康穩定發展。

一、全面預算管理相關概述

全面預算管理是指通過分解企業的戰略目標，將其作為預算目標，結合企業的行業特點及資本科學進行預算編制，并做好對預算目標實施進度的監控，以控制成本支出。全面預算管理本身便屬于一種標準體系與規范，是一種約束管理機制，其是以財務管理目標作為基礎，結合企業戰略目標，以某一段時間為期限來進行各項資源的合理安排，并科學分配經營結果。全面預算管理工作開展，可使預算管理貫穿在企業各個工作環節中，進而規范企業的資金使用，在內部形成約束力，同時還可使管理層對各項工作的控制力得到提升。

預算管理具有全面性、全過程以及全員參與這三大特征。

（一）全面性

全面性是指在全面預算管理工作開展過程中，應當涉及前、中、后三個階段，并要能統籌企業的人、財、物及經營各要素，確保不同主體之間能相互配合，構建完善的預算體系和信息交流機制，以全方面覆蓋預算工作。

（二）全過程

應基于全過程理念來展開全面預算管理工作，將目標利潤作為全面預算管理工作的核心內容，在此基礎上構建管理體系，實現預算一體化，確保預算編制、執行、監督考核具有持續性。通過融合會計核算系統以及預算系統，還可更好地引導企業各項經營活動。

（三）全員參與

全員參與是全面預算管理工作的一大特征，其要求各部門人員都需參與財務管理，同時還會細化處理預算目標，并將其下發給企業各個部門，由各部門肩負預算管理職責，這樣一旦出現預算管理方面的問題便能及時追根溯源。同時基于全面預算管理計劃來進行管理指標以及考核體系的構建，還可將企業人員工作積極性充分調動起來，使業務部門也能肩負起財務管理職責，以此來促進項目管理、財務管理、預算管理一體化。

二、房地產企業財務管理中實施全面預算的意義

（一）有利于指明發展方向

通過開展全面預算管理工作，可提供準確實時的財務信息數據，以指導企業戰略決策的制定，使領導層對自身未來發展趨勢有所了解。同時全面預算管理模式具有的信息優勢，也有利于企業調整自身內部組織架構，帶領自身走出發展誤區，規避財務風險。

（二）有利于企業經營管理水平提升

隨著社會經濟發展，房地產企業競爭更加激烈。與其他企業相比較而言，房地產企業的內部管理項目較多，且會牽扯到多個主體，而這些主體間存在復雜利益關系，因此企業在項目建設及管控時也會存在較大困難。若房地產企業在管理過程中缺乏有效的參考信息，就會導致其管理工作的開展陷入混亂?；谌骖A算展開財務管理可使企業規范開展各項活動，確保各項資源整理分配及預算分析工作能有序開展，各項計劃得到科學規劃部署，還可使財務對接環節的安全性、準確性得到增強，實現房地產企業整體經營管理水平的提升。

（三）有利于財務風險減少

在財務管理工作中應用全面預算管理模式，還可使房地產企業存在的財務風險得以降低，財務管理工作更加精細化、規范化。房地產企業可以從多個渠道來進行融資，通過開展全面預算管理，最大程度發揮出融資所帶來的實效，細化融資流程拓展渠道，同時還能動態全面地監管項目執行過程。房地產企業在規模定位、發展方向方面也會有一定的差異，運營風險也會有所不同，全面預算管理中關注差異，能確保風險管理模式適合企業發展，規避各類財務風險，提升房地產企業運營的安全性。

三、全面預算管理在房地產企業財務管理中的應用問題

（一）缺乏對全面預算管理的正確認知

全面預算管理在我國各企業中的應用還正處于起步摸索階段，這也導致很多房地產企業對全面預算管理缺乏全面認知，對于全面預算管理模式的內涵、應用價值也沒有深入進行了解，對于此項工作的開展比較忽視，一些領導層甚至認為全面預算工作只是財務管理的某一流程，且在具體實踐中積極性不高，這些問題存在就會造成這一管理模式的應用無法將自身價值發揮出來。同時因為重視程度不高，導致此項工作開展缺乏應有環境，企業只是簡單地將其等同于財務部門的事情，全面預算管理需要全員參與，只有各部門都參與到預算編制實施中，才能將全面預算的約束作用發揮出來。但就現階段而言，大多數企業只是將全面預算管理作為影響指令性任務，未將其納入到財務部門工作范圍之內，這也造成了其他部門人員認為全面預算管理工作屬于財務部門范疇，與自身無關，導致此項工作開展陷入財務部門單打獨斗的境地，業務部門參與程度不高，嚴重缺位。

（二）缺乏健全的全面預算管理執行控制體系

全面預算管理執行控制體系的構建，可減少房地產企業財務問題出現幾率，但就目前來看，多數房地產企業并未進行完善全面預算管理執行控制體系的構建，也未結合實際搭建信息技術預算控制平臺，目前的預算管理依然依附于企業財務人員，導致其優勢無法得到發揮。除此之外，財務人員并未針對全面預算管理工作的開展建立清晰流程，也缺乏預算控制、預警監控和考核措施，造成其他部門參與預算管理的積極性不高，也不愿意很好地配合財務部門開展預算工作。

此外，想要使全面預算管理工作順利開展，必須進行相關財務管理制度的建立及落實，若缺乏健全的制度措施，就會導致房地產企業財務管理效果受到制約。而目前大多數房地產企業在全面預算管理工作應用時，并未構建起完善的制度，責任主體職權模糊，預算編制效果也無法達到預期。

（三）全面預算管理編制科學性不足

全面預算管理工作中，房地產企業應對全年預算編制引起高度重視，除年度預算編制外，還應結合實際來展開分項目預算方案的編制。目前很多企業還存在著全面預算管理經驗缺乏，沒有掌握管控方法的問題，在銷售管理成本核算、稅務管理方面的力度還有待加強，全面預算編制過程中也缺乏清晰的思路，導致預算編制無法達到預期成效。如地方政策會在一定程度上影響土地增值稅清算，但在測算時對地方政策影響卻并未考慮，而這必然會對房地產企業財務測算結果造成影響，造成預算精準性不高，使財務管理指導作用因此而削弱。

（四）缺乏有效預算考評

想要使全面預算管理在財務管理中的應用獲得預期成效，就必須要將預算考評工作切實落實下去。應對預算效果展開分析以及考評，考評工作應貫穿于全面預算管理的過程，包括事前分析、事中控制、事后考核。要從整體上來評價企業的經營業績，同時還要從企業員工層面出發，分析以及分解預算目標，確保預算目標能落實到每個部門、每個人身上。就目前來看，大多數房地產企業都存在著考評跟不上的現象，缺乏健全的全面預算財務管理考評指標體系，因此無法定量分析指標，并對其進行定性處理，且在此過程中容易混淆基本指標、修正指標以及絕對值指標。

除此之外，很多房地產企業的考評主體較為模糊，各部門并未做到各司其職，同時財務、審計以及人力資源部門之間并未實現有效溝通?？己朔椒ú粔蛳冗M，缺乏對員工的人性化關注，也未及時公示相關信息，兌現考核結果，獎罰激勵未及時跟進，這些因素均會影響考核價值發揮。

四、全面預算管理在房地產企業財務管理中的運用策略

（一）加強培訓，樹立全面預算管理意識

房地產企業的日常管理及運營均會對全面預算管理在財務工作中的應用成效造成影響，現階段很多房地產企業管理層對于全面預算管理工作的支持力度不足，且此項工作并未得到全體員工的配合協調，因此開展效果無法達到預期。想要使上述問題得到解決，房地產企業對全面預算管理工作就要引起高度重視，并切實將其應用在財務管理中。全面預算管理工作會涉及現代企業運營管理的各個環節，且要求各部門和全體員工都參與其中?？梢哉f全體員工均是預算管理的參與者、執行者，所以一定要確保全體員工具備成本效益意識，作為企業領導層，應在整個企業內倡導全面預算文化理念，將自身引領作用發揮出來，通過開展培訓活動、宣傳等多種方式，將全面預算管理手段、方法普及給全體員工，使其能認識到全面預算管理應用的積極作用，并對此項工作引起高度重視，樹立起全面預算管理意識，為全面預算管理工作在房地產企業中的落實奠定良好內部環境。

房地產企業應對自身行業特征、經營特殊性有正確的了解，戰略目標制定時要有機結合實際，管理目標的制定要具有科學性，能推動企業長遠發展。應意識到全面預算管理工作并不僅僅是財務部門的工作，而是需要各部門均參與其中，根據預算編制要求來下放相關責任。如設計部門需要介入到房地產建設的前期，通過實地勘察評估項目預期；房地產企業的成本部門應將項目成本核算工作落實下去，動態監管費用支出，嚴格按照預算編制來支付開發成本資金；工程部門則要采取有效措施來把控工程質量，確保施工安全部署能認真落實下去，避免在施工過程中出現安全事故；銷售部門也要進行銷售計劃制定并及時展開各項工作。財務部門應高度重視預算編制工作，并進行預算小組的建立，組織各部門積極投入到預算表的編制中，之后再科學匯總房地產企業各部門的預算表，以對整體預算方案擬定進行指導，并有效反饋預算編制方案中存在的歧義，切實將預算審批工作落實下去。應改變以往傳統思想，意識到全面預算編制工作需要由各部門來有效配合，由財務部門牽頭，跟進監督各部門預算執行，并及時將執行情況反饋給各部門，使其明確自身在預算編制及實施過程中存在的問題，且能結合具體問題調整預算達成計劃，確保預算實際能相符于目標。

（二）構建全面預算管理控制體系

全面預算管理控制體系構建可使財務管理水平得到提升，還可減少此項工作任務，使預算管理的時效性、準確性得到提升。應在對財務管理制度全面考察的基礎之上，結合報批程序以及授權制度來對全面預算管理工作流程進行優化，確保全面預算管理策略的科學合理性，同時結合企業發展趨勢來進行預算管理控制原則的制定，以此原則為指導展開全面預算管理。此外還應進行預警制度建立，針對企業費用成本支出及收入回款類設置預警值，這樣一旦預算管理貼近預警值，便會在第一時間內發出預警信息，之后企業財務與業務部門共同研究解決管理中存在的不合理之處，明確出現預警的原因，并采取有效措施避免再次發生同類情況。

管理工作中先要明確目標保障企業收益，減少預算開支，還要進行詳細預算管理計劃和方案的制定，對于可能出現的情況要提前設想，并制定有效應對措施，以此來提升企業全面預算管理工作成效。最后還應健全完善預算管理體制，通過預算管理組織機構的成立，推動財務工作開展，明確各崗位如何配合預算工作，提升此項工作開展實效性，要為全面預算管理工作高效高質開展打好基礎，實現對企業各項資源的合理配置，使房地產企業內控水平和財務管理水平均能得到提升。

（三）科學合理地展開預算編制

預算編制是全面預算管理的重要內容，房地產企業要在對自身財務信息充分了解的基礎之上科學進行預算編制方法選擇。財務管理者需對市場動態信息時刻保持關注，在對房地產市場、競爭發展環境、自身資源條件、財務管理能力和問題等多項因素綜合考慮基礎上，創建符合自身業務特點的預算編制體系，并科學進行全面預算管理目標的制定。預算編制體系中關注各項內容銜接，應用全面預算管理控制時要盡可能包括長期滾動預算銜接項目全生命周期預算、項目管理生命周期預算等，財務工作開展時也要進行動態調整，確保全面預算管理能切實落實獲得良好成效，推動房地產企業實現自身制定的戰略目標。此外，還應高度地整合內部資源、業務、資金等信息，對其展開統籌管理，具體化預算管理內容，并對相關數據展開分析，進行建模。

（四）加強業財融合

全面預算管理涉及房地產企業的戰略目標、績效管理、成本控制等多項業務系統，所以需將其與業務模塊深度融合在一起，實現信息互動聯通，這樣才能獲取良好的全面預算管理效果。想要實現業務模塊與全面預算管理模塊的高度融合，還需要依附于現代計算機技術，隨著信息技術普遍應用，使得現代企業經濟活動會產生大量的數據，通過采集、挖掘、匯總相關數據，建立相應的數據中心，可為全面預算管理工作精準開展奠定良好的基礎。應為兩者融合疏通有效路徑，加強財務部門與業務部門之間的溝通交流。需進一步完善各部門內部溝通機制，強化財務業務部門的溝通，要求財務部門掌握業務部門資金及費用支出，業務部門也要將各類財務數據及時告知財務部門，實現業務財務深度融合。

（五）優化績效考評，達成戰略目標

房地產企業應投入到相關績效考評體系完善中，并要及時公開考評信息。建立績效考評體系后，避免短時間變動，這樣才能將其激勵引導作用充分發揮出來，調動起企業員工工作積極性?？己四繕酥贫〞r也應當有其側重點，將重心放在戰略調整及企業生命周期方面，并結合房地產市場及企業現狀對激勵體系動態完善，確保激勵機制和考核機制這兩者相互促進。除此之外，房地產企業還應合理地構建薪酬分配體系，結合自身行業特征進行薪酬等級體系制定，使每一位員工都能在自身的努力下獲取滿意的薪酬。最后，房地產企業還應嘗試多樣化的激勵機制，不同崗位設置的激勵模式應有其側重點，并要嘗試促進其發展到文化建設層面，以將員工工作創造性充分調動起來。

五、房地產企業財務管理中全面預算管理的應用要點

（一）提高全面預算管理的權威性和重視度

在全面預算管理工作開展期間會涉及多個方面的問題，只有不斷提高對全面預算管理工作的重視力度，才能保障全面預算管理體系的落實效果。作為房地產企業領導層，應認識到全面預算管理工作開展的重要性，并要結合實際構建長效運行機制，確保各部門都能嚴格落實全面預算管理工作，將預算控制在合理范圍之內，以此來推動自身戰略目標的實現。在預算編制的過程中，要充分考慮現階段企業發展情況，更要以發展戰略作為基礎，采取有效方式加強對全面預算工作的宣傳，使企業上下層均能意識到全面預算管理工作開展重要性，創建良好的內部環境，推動全面預算管理工作的落實。要通過制度來激發全員參與全面預算的積極性，同時制度的建立還可使全面預算管理工作的權威性得到提升，使企業各部門能嚴格按照預算支出，避免出現預算隨意變更的現象。如果發現有預算變更的情況時，需要對預算變更的發生原因進行嚴格審核，對預算超支的相關負責人也要酌情給予處罰措施。在全面預算管理期間，還需實現全員參與以及業務范圍的全面覆蓋，對各項預算支出和使用流程進行全程跟蹤與管理，讓房地產企業的所有經濟活動都能夠基于全面預算管理體系基礎上開展。這樣可以保障企業全面預算管理體系的落實效果，讓其在房地產企業財務管理工作中的價值充分發揮出來，幫助房地產企業實現自身經營成本的合理控制。

（二）強化全面預算管理的計劃執行

要使全面預算管理應用效果最大化，就要確保此項工作能切實執行下去，所以要求企業能夠不斷提升全面預算管理工作的執行力度，實現對預算管理工作的監督、反饋以及調整，為全面預算管理工作順利開展提供良好的程序保障。首先，房地產企業應當采取有效措施來保障全面預算管理工作能夠有效落實下去，全面預算工作本身便具有全面性特征，所以會涉及各個業務部門，不同部門的預算指標也存在一定差異性，因此還會出現各部門互相扯皮以及預算指標落實不到位的問題。這也就需要提高全面預算管理的執行力度，要求各業務部門嚴格按照預算編制預案開展各項業務活動，讓全面預算的計劃跟控制職能充分發揮出來。此外房地產企業在發展期間會受到政策性因素跟市場因素的影響，房地產項目在不同時期對企業的資源需求也會發生變動。因此預算管理執行過程中還需要應用動態管理原則，在全面預算管理指標與計劃制定過程中，要對政策變更情況進行明確，隨后進行預算指標的論證調整。最后還需強化全面預算管理的細化執行精度，如果預算管理的彈性過大，在實際操作過程中還經常會出現被鉆空子的情況，影響到全面預算管理工作的開展效果。因此還要積極應用精細化管理理念，不斷提高預算數據的科學性和可執行性，將預算編制目標細化到具體負責人身上，并且做好預算管理執行過程中的精細明確和分門別類，這也是預算管理得以順利實施的重要依據。

（三）強化全面預算管理的考核評估

考核評估也是全面預算管理工作落實中的重要內容，加強考核評估是全面預算管理得以成功實施的重要保障，其有助于形成各房地產項目之間的良性競爭，同時通過考核評估將全面預算管理情況與員工升職薪酬進行掛鉤，推動其參與預算管理的積極性。在全面預算管理的考核評估過程中，一般需要處于兩個預算執行周期之間，在對上一個預算周期的執行情況進行總結分析的基礎上，還能夠為后續預算周期的開展提供良好的參考意見，這也使得全面預算管理工作的開展更有針對性，整體質量也能得到提升。在針對此項工作展開考核以及評估的過程中，需要實現對財務指標跟非財務指標的有機結合，還要保障考核方法的合理性。對預算考核中表現優秀的部門和工作人員，要給予相應的獎勵措施，讓其在后續工作中也能夠自覺遵循預算制度，提高全面預算管理工作的開展質量。

六、結語

總之，房地產企業財務管理中應用全面預算管理模式，可使財務系統問題得以解決，企業市場核心競爭力得以提升。因此企業領導層應意識到全面預算管理工作開展的重要性，并要基于全面預算管理理念，構建全方位、全過程、全員參與的預算管理體系，完善相關制度，促進自身健康長遠發展。

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（作者單位：寧德市金禾房地產有限公司）