價值鏈背景下房地產企業營運資金管理存在的問題

錢江

摘要：在當前經濟發展形勢下，房地產企業面臨著越來越多的挑戰和機遇。企業要實現可持續發展，需要加強價值鏈管理，注重合理規劃和資金的運用。企業只有通過降低風險和提高效率，才能在市場中獲取更多的機會，實現高質量發展。然而當前房地產企業的營運資金管理工作面臨較大的困境，容易受到多種要素的影響，不利于企業實現經營目標，最終將會阻礙其長遠發展?；诖?，文章提出加強采購環節的監督與管理、注重企業生產環節的優化、在銷售環節開展高質量管理、適當儲配供應商團隊、積極拓寬銷售渠道等應對措施，以期為房地產企業營運資金管理提供理論借鑒，促進企業高質量發展，在市場競爭中得到更多機會。

關鍵詞：價值鏈；房地產企業；營運資金管理

在市場競爭激烈的環境中，企業需要有長遠的戰略規劃，同時也要有周密的資金安排，以確保企業的穩健運營和可持續發展。營運資金管理是指企業通過合理的資金籌集、使用和管理，保障企業日常運營所需的資金流動，包括現金、銀行存款、應收賬款、應付賬款、存貨等。營運資金管理的好壞直接影響企業的現金流量和盈利能力。但是目前房地產企業的營運資金管理面臨采購環節缺乏監管，生產環節需要優化。面臨銷售環節管理不足、缺乏適當儲配供應商團隊、銷售渠道有待拓寬、行業壁壘限制企業發展等困境。因此，在價值鏈背景下，房地產企業需要從價值鏈的角度出發，合理規劃資金的使用和流動，以提高企業的效益和競爭力。

一、價值鏈背景下房地產企業加強營運資金管理的重要性

在競爭激烈的市場中，房地產企業需要面對各種經營活動，例如房地產開發、銷售、物業管理等等。而這些活動都需要大量的資金支持，因此，營運資金管理對于房地產企業來說非常重要。需要做到以下幾點：

第一，幫助企業提高資金使用效率。通過對資金的合理規劃和運用，企業能夠做到更有效地控制成本，提高資金利用率，提高企業的盈利能力。

第二，幫助企業降低風險。在房地產行業中，資金鏈斷裂對企業的影響十分大。如果企業不能有效地管理營運資金，就會面臨資金鏈斷裂的風險。因此，加強營運資金管理具有幫助企業降低風險的作用，保證企業的長期穩定發展。

第三，幫助企業提高競爭力。在當前市場環境下，房地產企業需要更加高效地運作，才能在競爭激烈的市場中獲得更多的機會。而加強營運資金管理，企業只有提高控制成本力度，才能提高效率與質量，推動企業的競爭力。

二、價值鏈背景下房地產企業營運資金管理存在的問題

（一）采購環節缺乏監管

房地產企業的采購流程缺乏監管。房地產企業需要采購大量的原材料和設備，但是由于采購流程不夠規范，很容易導致采購環節出現問題。例如，采購人員不明確具體的采購需求，選擇不合適的供應商或者購買不必要的物品，造成企業的資金應用不規范。此外，由于采購流程缺乏監管，個別采購人員會出現與供應商勾結的情況，導致企業資金流失。

房地產的協作工作開展不足會影響資金使用效率。企業會和多家供應商和承包商進行協作，但是由于協作工作開展效果較差，會導致資金使用效率低下。例如，若供應商不能按時提供所需的原材料，企業就需要花費更多的資金來購買其他物品，導致資金出現周轉問題。此外，由于缺乏有效的協作機制，不同部門之間也會存在重復采購的情況。

（二）生產環節需要優化

隨著房地產市場的不斷發展，房地產企業的營運資金管理也變得越來越重要。然而目前營運資金管理存在著生產環節需要優化的問題，主要表現在兩個方面：

房地產企業在獲得土地使用權后，會出現開發不及時的情況。這一情況主要是由于房地產企業往往需要大量的資金來進行開發，而資金的來源往往來自銀行貸款或者自有資金。由于開發周期長、回報周期長等因素，銀行貸款利率相對較高、融資難度較大，導致房地產企業缺乏足夠的資金來進行開發。此外，房地產企業需要隨時面對政策的限制和市場的變化，這也會對其開發積極性產生影響。

房地產企業在競爭優勢方面面臨不足。由于市場競爭越來越激烈，房地產企業需要具有一定的優勢才能在市場中立于不敗之地。然而，價值鏈影響下，房地產企業缺乏足夠的技術、人才和品牌等方面的優勢，這使得房地產企業在市場中難以獲得有利地位。

（三）銷售環節管理不足

房地產企業作為典型的資本密集型行業，其營運資金管理始終是重要的話題。然而，從價值鏈視角來看，房地產企業營運資金管理存在著銷售環節管理不足的問題，主要表現在兩方面：

房地產企業的銷售年齡層較狹窄。由于行業特殊性質，房地產企業的銷售要求趨于年輕，但目前因為一些職業因素主要集中在20-40歲的群體中，見圖1，而年輕人群體的購房需求逐漸增加，要求房地產企業加強對年輕人群體的銷售管理，提高其市場占有率。然而，當前的房地產企業在銷售環節的管理方面缺乏創新，缺乏對年輕人群體的銷售策略和管理，導致其在市場上的競爭力不足。

房地產企業的人力資源結構待優化。在房地產企業中，銷售人員的能力十分關鍵，但當前的房地產企業在銷售人員的管理方面遇到的困難較多。一方面，房地產企業的銷售人員大多采用傭金制度，對企業的忠誠度不高，難以形成穩定的銷售團隊；另一方面，房地產企業的銷售人員普遍缺乏專業知識和技能，無法滿足市場需求，導致銷售業績不佳。

（四）缺乏適當儲配供應商團隊

隨著房地產市場的不斷發展，房地產企業的規模也越來越大，資金管理成為企業發展的分水嶺。房地產企業在營運過程中需要采購大量的物資和服務，如建筑材料、勞務服務等，物資和服務的供應商數量眾多，涉及資金也很龐大。因此，房地產企業需要建立起專業的供應商儲配團隊，對供應商進行管理和儲備，以保證企業運營的正常進行。然而，當前很多房產企業在供應商儲配方面存在較大的問題。

企業僅靠負債融資來維持經營，缺乏足夠的自有資金進行供應商的儲備和管理，導致企業在采購物資和服務時，常常無法獲得較好的價格和服務質量。

由于各層級管理標準不統一，企業內部缺乏有效的協調機制，造成供應商儲備和管理工作無法得到有效的推進和實施。

（五）銷售渠道有待拓寬

房地產企業營運資金管理是企業發展的重要一環，而銷售渠道的拓寬對于資金的流動和企業的發展至關重要。然而目前房地產企業的銷售渠道較為狹窄，面臨著兩方面困境：

房地產企業對銷售渠道的拓寬并不十分重視，傳統的銷售模式依然是主要方式，主要依賴于傳統的銷售渠道，如房地產經紀人、廣告、展示中心等。這種銷售方式的局限性在于，銷售渠道單一，且難以覆蓋到更廣泛的客戶群體。此外，傳統銷售模式的成本較高，需要投入大量的人力、物力和財力，對企業的資金流動和盈利能力造成一定的壓力。

房地產企業的數字化轉型面臨困境。隨著互聯網技術的不斷發展，數字化銷售渠道已經成為房地產企業拓寬銷售渠道的重要途徑。然而，房地產企業在數字化轉型方面的資金資源投入還不夠，導致數字化銷售渠道的建設不完善，影響企業的銷售能力和市場競爭力。

（六）行業壁壘限制企業發展

行業壁壘在一定程度上影響著企業的穩定運轉。而行業壁壘產生的原因，就是行業競爭過于激烈。在房地產行業中，企業之間存在著激烈的競爭關系。尤其是近年來大型企業合并小型企業，再加上地產企業資本較為密集，小型企業難以承擔業務，被迫撤出市場。小型房地產爛尾工程數量不少，導致資源浪費，損傷行業形象。在這一情況下，企業不愿意開展行業內的積極溝通，更不愿意與其分享經營模式或管理經驗。企業之間的信息不對稱，難以形成有效的資源共享和合作。此外，由于企業經營模式和經驗難以共享，企業難以取長補短。如果企業之間能夠建立有效的溝通渠道，就能提高整個行業的競爭力。

三、價值鏈背景下房地產企業營運資金管理策略

（一）加強采購環節監管

房地產企業需要加強采購環節的監管，并建立有效的協作機制。

企業需要建立完善的采購流程，規范采購人員的行為，并加強對采購環節的監管。對此，需要制定具體的采購流程標準化規范，包括需求申請、采購審批、合同簽訂、采購執行等環節，確保每個環節都有明確的責任人和相應的控制措施。同時規定采購人員的職責和權限，明確采購流程中的各個環節和審核程序。而且應當建立供應商合作框架協議，明確采購雙方的權益和責任，規范采購流程，防止漏洞和糾紛的發生。同時建立供應商評價體系，對供應商進行評估和篩選，保證采購的質量和效果，見圖2。

企業要與供應商和承包商建立更加緊密的合作關系，以保障資金使用的高效性。建立采購預算和采購計劃，根據實際需求合理安排采購資金的使用，避免過度采購和資金浪費。此外，加強對采購過程的監控和審計，及時發現和糾正潛在的問題和風險。

企業還需要加強內部部門之間的溝通和協作，避免重復采購和浪費資金。對此應當建立部門間協作機制，協同完成采購任務，避免重復采購和浪費資源。同時建立內部控制制度，對采購過程中的資金使用、資產管理、合規性等進行監控和管理，保障采購過程的透明度和合規性。

建立健全的內部控制制度，包括采購資金使用和支付審批制度、采購合同管理制度、采購資金監管制度等，確保資金的合法性、規范性和安全性。同時，加強采購風險管理，建立風險評估和防范機制，及時識別和應對采購過程中的各類風險，如供應商信用風險、價格波動風險等，保障企業資金的安全和穩定運營。

通過加強采購環節的監管和建立有效的協作機制，房地產企業能夠做到更好地管理營運資金，提高資金使用效率，實現更好的經濟效益，有助于提高房地產企業的采購效率和質量，保障營運資金的有效管理和運用。

（二）注重生產環節優化

提高資金管理效率。房地產企業應當加強對資金流動的監控，及時掌握企業的資金情況。通過優化資金管理流程，幫助企業提高財務管理效率，減少資金占用時間，以提高資金使用效益。

優化開發流程。房地產企業在開發過程中，應注重規劃和設計，盡量避免在后期出現不必要的改動和調整。同時，企業加強對供應鏈的管理，優化物流流程，降低采購成本，并加強對施工進度的監管，保障項目按時完成。對此，房地產企業應與供應商建立良好的溝通，保障原材料和工程設備的及時供應，以降低采購成本和減少庫存壓力。通過優化供應鏈管理，更好地掌握物流運輸和庫存管理，提高生產效率，減少資金占用。另外，建立完善的資金預算和監控體系，及時了解資金流入流出情況和調整資金使用計劃，避免資金短缺和浪費，同時加強對客戶信用的評估和控制，嚴格執行收款政策和程序，加快應收賬款的回收速度，減少資金占用和風險，見圖3。

房地產企業通過優化生產流程，以提高效率和降低成本，制定合理的生產計劃和工作流程，提高生產線的自動化程度，加強員工培訓和技能提升，提高生產效率和質量。通過減少生產環節中的浪費和不必要的成本，企業釋放出更多的資金用于其他方面的投資和發展。

加強市場營銷。房地產企業需要通過市場營銷，提高銷售額，增加現金流。通過多種方式，如提高產品質量、改善客戶服務、開展促銷活動等，來吸引更多的客戶，增加銷售額。

只有通過有效合理的措施，才能夠真正地提高房地產企業的競爭力，在市場中獲得更多的機會和發展空間。

（三）加強銷售環節管理

在價值鏈背景下，房地產企業需要加強銷售環節管理，以保障企業的穩定運營和可持續發展。為了加強銷售環節管理，房地產企業應主要從以下四個方面采取措施：

優化人力資源結構。房地產企業需要根據其業務特點和市場需求，優化人力資源結構，建立專業化的銷售團隊。企業需要通過招聘、內部調配等方式，尋找具備銷售經驗和專業知識的人才，以提高銷售團隊的整體素質和業務水平。同時，企業還要注重員工的激勵機制，為銷售人員提供良好的待遇和晉升空間，以激發員工的工作積極性和創造力。通過培訓，銷售人員可以更好地了解產品特點、市場需求和競爭對手情況，提高銷售效率和銷售額。同時，建立激勵機制，獎勵優秀銷售人員，激發他們的積極性和創造力，提高整體銷售業績。

建立穩定的銷售團隊。為保障銷售團隊的穩定性，房地產企業需要建立良好的企業文化和團隊氛圍，加強內部溝通和協作。通過組織團隊活動、培訓和交流等方式，增強員工之間的互動和信任，提高團隊凝聚力和戰斗力。此外，企業還應當注重員工的個人發展，為銷售人員提供良好的職業發展平臺和機會，以促進員工的個人成長和企業的長期發展。

加強對銷售人員的培訓和管理。為提高銷售人員的專業素質和業務水平，房地產企業需要加強對銷售人員的培訓和管理。企業需要通過定期組織銷售培訓、提供銷售手冊和案例分析等方式，對銷售人員進行業務知識和技能的培訓和提升。同時，企業還應當建立完善的銷售管理制度，對銷售人員的工作進行監督和評估，及時發現和糾正問題，提高銷售人員的工作效率和質量。另外，房地產企業在銷售環節管理中，需要加強市場調研和產品定位。通過市場調研，了解消費者需求和趨勢，及時調整產品策略和定位，以滿足市場需求。

房地產企業應加強資金管理和風險控制，以保障資金的合理利用和風險的有效控制。企業可通過建立有效的預算和財務管理體系，合理規劃和分配資金，降低資金占用率和資金成本。此外還應加強風險管理，建立風險識別和評估機制，及時應對可能的風險和挑戰，保障企業的可持續發展。

（四）建立適當儲配供應商團隊

建立適當的儲配供應商團隊是非常重要的，為此，企業可以采取以下措施：

加強供應商儲配團隊的建設和管理。企業通過加強對供應商的培訓和管理，提高供應商的專業水平和服務質量，以確保供應商能夠滿足企業的需求。

建立供應商儲備和管理的標準化體系，建立完善的供應商儲備和管理體系，明確供應商的選取標準和評估標準，以確保供應商的質量和穩定性。

加強內部協調機制的建設，建立內部協調機制，加強不同部門的權責劃分，以確保供應鏈的暢通和穩定。第四，提高各層級管理標準的統一性。企業可以制定統一的管理標準和流程，確保各層級之間的管理一致性，以提高管理效率和減少管理風險。同時，保障供應商儲備和管理工作順利推進。

為確保供應商的可靠性，房地產企業需要建立供應商評估和管理機制。其中包括對供應商進行定期評估，評估的指標可以包括供貨能力、產品質量、交貨準時性等。同時，建立供應商管理制度，包括簽訂供應合同、制定供應商績效考核標準等，以確保供應商的履約能力和質量。

房地產企業通過優化供應鏈管理，以提高資金使用效率。其中包括減少庫存水平、優化訂貨周期、降低采購成本等。通過采用現代供應鏈管理技術和工具，如供應鏈信息系統、預測分析等，更好地掌握供應鏈的動態，及時調整采購計劃，降低資金占用成本。

只有這樣，房地產企業才能夠建立一個穩定、高效、有序的供應鏈體系，更好地管理使用資金，推動企業的可持續發展。

（五）積極拓寬銷售渠道

房地產企業需要高質量開展營運資金管理工作，提升企業的銷售能力和市場競爭力。更好地適應市場的需求，實現企業的可持續發展。

房地產企業可以通過與其他行業的企業合作，建立聯合銷售渠道來實現銷售渠道的拓寬。例如，企業可以與家具、裝飾、建材等相關企業合作，共同推廣產品，提高銷售額。此外，房地產企業可通過多渠道銷售，如線上銷售平臺、線下銷售渠道等，來拓寬銷售渠道，提高品牌知名度和銷售額。

房地產企業可以通過數字化轉型來實現銷售渠道的拓寬。數字化轉型可以幫助企業建立更加高效的銷售渠道，提高銷售效率和客戶滿意度。例如，房地產企業應當建立自己的電商平臺，通過線上銷售來提高銷售額。此外，數字化轉型還具有幫助企業實現客戶關系管理的作用，提高客戶忠誠度和滿意度，提高房地產企業利潤。

房地產企業可以通過創新的銷售模式來實現銷售渠道的拓寬。例如，房地產企業通過定制化銷售模式，根據客戶需求提供個性化的產品和服務，提高客戶滿意度和忠誠度。此外，房地產企業還可采用共享經濟模式，如共享辦公室、共享公寓等，來拓寬銷售渠道，提高銷售額和利潤率。通過采用信息化管理工具，如采購管理軟件、ERP系統等，實現銷售過程的信息化管理，做到實時監控。

（六）打破行業壁壘學習管理經驗

房地產企業需要打破行業壁壘，學習管理經驗，以提高自身的競爭力和發展活力。

注重行業間建立信息傳遞渠道。房地產企業通過參加行業協會、組織行業交流會議等方式，與其他企業建立聯系，分享管理經驗和信息。能夠幫助企業更快地了解市場動態和競爭情況，提前做好準備。

構建價值網成果。房地產企業通過與其他企業合作，共同開發市場，形成價值網，提高企業的市場占有率。同時，通過與其他企業合作，共同分享資源和經驗，提高企業的管理水平和效率。

構建行業內“朋友圈”。房地產企業可以通過建立社交平臺，與其他企業和客戶建立聯系，分享管理經驗和信息。讓企業更好地了解客戶需求和市場趨勢，提高企業的市場競爭力。

合作開發吸引客戶。房地產企業通過與其他企業合作，共同開發市場，吸引更多的客戶。同時，通過合作，企業之間共同分享資源和經驗，提高房地產企業的管理水平和效率。采取上述措施，房地產企業可以更好地應對市場競爭，提高營運資金管理水平。

四、結語

綜上所述，只有通過合理規劃和運用資金，降低風險，提高效率，才能在市場中獲取更多的機會，實現企業的可持續發展。企業應當在經營之中注重合理規劃和資金運用，以降低風險和提高效率，推動企業實現可持續發展。同時，考慮自身的實際情況，制定出符合自身條件的經營計劃，避免盲目擴張和冒險投資。另外，企業應當注重資金的合理配置，避免過度依賴某一項投資或業務，以免出現資金鏈斷裂的風險，注重資金的效率，避免資金閑置和浪費，提高資金利用效率。

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（作者單位：泰州市中盛置業有限公司）