這棟北京危舊樓何以原拆原建？

馬家堡路68號院2號樓已經拆除，現場拉起藍色圍擋，重建工程將于2024年3月開工。圖/王麗娜

2023年11月初，老樓外拉起藍色的圍擋，主體建筑被轟然拆除倒下時，孫女士終于可以睡個好覺，心也踏實下來。兩年工期之后，2026年孫女士有望搬進原地重建的新居。

70多歲的孫女士，在單位分的臨時周轉房——馬家堡路68號院2號樓的一處10余平方米的房間內，一住就是近40年。后來所在企業破產，這棟建于1977年的筒子樓設施日益老化，且因不滿足消防安全要求，存在重大消防安全隱患。

2020年9月，這處老樓迎來“新生”的消息，該樓被初步確定為豐臺區危舊樓房改造試點。2021年3月，老樓改造的方案獲北京市住建委同意。

北京市豐臺區馬家堡路68號院2號樓項目，對居民來說并非拆遷，更不是修修補補，而是“原拆原建”，這是北京市豐臺區首個危舊樓拆除重建試點項目。所謂“原拆原建”，是拆除老舊樓房，在原址再建新樓的模式，這是老舊居民樓城市更新的嘗試。目前，在北京市朝陽區、豐臺區、西城區均有“原拆原建”項目落地。

在舊樓拆除前，孫女士生怕原地重建項目“被攪和黃了”?！白魝兏饔懈鞯南敕?，（怕）事情辦不下來?！睂O女士告訴《財經》記者。

最終，老樓原拆原建的方案獲居民100%同意，2023年11月，46年的老樓騰空后被拆除，新樓將于2024年3月全面開工。孫女士在馬家堡路68號院另找了一間房租住下來，將親眼見證新樓拔地而起。

在重建后的新居，孫女士將擁有一個獨立的衛生間和廚房。

此前，孫女士居住的四層筒子樓，每層樓僅有一個公用衛生間，男女混廁。每層住戶近20戶，做飯的煤氣罐和燃氣灶，擠擠挨挨地擺在狹長的樓道走廊里，“人得側身穿過”。

馬家堡路68號院始建于1977年，此前的產權人是北京市革制品廠，其中的2號樓是一棟四層磚混結構筒子樓，多數房間面積為15.7平方米，用作企業職工的臨時宿舍。20世紀80年代，孫女士工作調動到北京市革制品廠，被分到2號樓居住。孫女士一家在此生活，養育孩子。

北京市革制品廠后來破產，2006年馬家堡路68號院移交豐臺區房屋經營管理服務中心（下稱“豐臺房管中心”，現在的北京豐臺城市更新集團）管理，孫女士在內的73戶2號樓居民及周邊平房17戶，成為公房的承租人。

2024年1月中旬，在馬家堡路68號院，《財經》記者見到剛從外面遛彎兒歸來的孫女士，她逢人便打招呼，院里的老鄰居都是熟人。在2號樓住戶里，孫女士屬于較高齡的一批，退休后她同時是家委會的成員，對樓里大小事務格外上心。

老樓拆除前，每到一日三餐做飯時間，是孫女士的“緊張時刻”。孫女士說，居民們用煤氣罐做飯，樓里又網線電線雜亂，帶來的消防安全隱患不容忽視，雖然每層都設置有門長，但到了做飯時間，“樓上樓下我都得盯著看著，看哪有煳味”。

豐臺城市更新集團副總經理、豐臺區房管中心原副主任楊晨輝對《財經》記者介紹，2號樓是典型的老舊樓，房屋為非成套住宅，居民迫切要求改善居住條件，其中他們最大的隱憂是安全隱患。樓道公共走廊堆滿煤氣罐，剩下約0.6米的通道，不滿足消防安全需要。對此，區房管局、產權單位和屬地街道非常重視，但通過老舊小區整治改造和提高居民安全意識，都不能從根本上解決問題。2號樓所在的地塊也不具備開發建設條件。

老樓新生，因這些年城鎮老舊小區改造有了契機，這也是城市更新的重點。豐臺區房管局老舊小區辦負責人王成鋼告訴《財經》記者，北京市對老舊小區啟動改造開始于2012年，并在“十二五”期間對老舊小區進行梳理，其中一類被稱為危舊樓房。

老舊小區改造的一項內容是對老舊樓房實施抗震加固工程，但馬家堡路68號院2號樓的樓體不適合加固條件。

2號樓成為困擾房管部門和住建部門的一個難題。2020年6月，北京市印發《關于開展危舊樓房改建試點工作的意見》 （京建發〔2020〕178號）（下稱“北京市178號文”），北京市178號文明確提出，經市、區房屋管理部門認定，建筑結構差、年久失修、基礎設施損壞缺失、存在重大安全隱患，以不成套公有住房為主的簡易住宅樓，和經房屋安全專業檢測單位鑒定沒有加固價值或加固方式，嚴重影響居住安全及生活品質的危舊樓房，通過翻建、改建或適當擴建方式進行改造?！爸敝帘本┦?78號文件的出臺，為2號樓改建指明了方向?！蓖醭射撜f。

有了政策依據后，豐臺區相關部門迅速行動。2020年9月，豐臺區房管局召開專題會，初步確定馬家堡路68號院2號樓為豐臺區危舊樓改造試點，同時開啟前期摸底、調查和征詢意見，確定以“原拆原建”模式對2號樓進行老舊小區改造。

政策風口背后，則是近年來中國城鎮化建設進入新的階段，城市發展方式轉變。2019年12月的中央經濟工作會議，首次強調“城市更新”的概念，提出加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升。2021年3月，《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》指出，加快推進城市更新。2021年8月，北京市發布《北京市城市更新行動計劃（2021-2025年）》，計劃到2025年，實施100萬平方米危舊樓房改建和簡易樓騰退改造。2021年11月，北京等21個城市成為全國第一批開展城市更新試點的城市，探索建立政府引導、市場運作、公眾參與的城市更新可持續模式。

初步確定改造試點后，產權單位、所屬街道等部門開始與居民座談溝通。楊晨輝回憶，不少居民第一反應是“等拆遷”，他們秉持以前的拆遷想法，期待拆遷置換房屋，可能還能有現金補償?！皠傞_始，讓一些居民轉變思想特別困難，我們反復做工作，告訴他們拆遷肯定是沒有希望，要能拆早拆了，而且現在城市更新不允許大拆大建?！?/p>

危舊樓房的原拆原建，屬于民生項目，不僅與拆遷補償思路不同，還需要居民自掏腰包籌集部分資金。

回到北京市178號文，文件其實提供了明確的改建路徑。該文件指出，改建資金由政府、產權單位、居民、社會機構等多主體籌集，可通過政府專項資金補助、產權單位出資、居民出資、公有住房出售歸集資金、經營性配套設施出租出售等多種方式解決。改建項目應不減少原居民房屋的居住面積，簡易樓等非成套住宅按照成套住宅設計，可適當增加居民廚房、衛浴面積，重點解決建筑使用功能提升問題。改建完成后，房屋性質統一登記為“按照經濟適用房產權管理”。

對于居民應分攤的改建成本，北京市178號文明確提到，承租公房的居民，有獲取改造后房屋產權意愿的，應負擔房屋改造的部分成本。其中，原面積部分，負擔成本不高于綜合改建成本中除政府和產權單位補助之外的不足部分。改建后新增面積部分，按照不低于綜合改建成本負擔，也可按照同地段、同品質普通商品住房價格70%左右負擔。

王成鋼解釋，北京市178號文在當時是新的政策，涉及工程建設、建筑設計、資金政策、產權登記辦理等，向居民講清楚改建政策，才能統一認識，并和居民算好經濟賬。

改建如何實現資金的平衡，是試點項目的關鍵。2號樓項目的改造方案是，拆除2號樓和周邊平房，2號樓原址再建新樓，將原來的四層擴建至地上六層，容納90套成套住宅，每戶建筑面積在40.9平方米至53.33平方米不等。也就是說，改建后居民的室內使用面積將有所增加，并有設置在室內的廚房、衛生間。同時，樓里將增加電梯和無障礙通道。地下一層的空間，用于物業配建服務用房和小型商業，解決居民的公共需求。

在與居民協商中，產權單位反復測算改建成本。楊晨輝稱，改建的成本每降一些，推進試點工作的難度就小一些。最早的成本測算，地上部分建筑成本約1.2萬元/㎡，最后優化到約9465元/㎡，“就是想方設法讓居民少掏點錢”。多數居民年齡在五六十歲，已經退休，原屬于破產清算企業的員工，經濟上并不寬裕。項目預估總投資需要約4385萬元，按照原樓房建筑面積政府補助5786元/㎡的標準，北京市、豐臺區財政補貼約1111.5萬元，地下建筑建設成本約854萬元完全由產權單位出資，90戶居民還需分攤剩下的建設成本約2419.5萬元，每戶平均需出資約26萬元。

經過多方努力，2023年7月，馬家堡路68號院2號樓改建項目，正式啟動簽約程序。當年9月4日，最后一戶完成簽字。

孫女士已退休20多年，她說自己剛退休時每月工資才500多元，現在調整到每月4000多元。簽約并交納完先期的款項后，她在院內找了一間房過渡“湊合兩年”，有些居民手中余錢不多，搬到更遠的地方居住。

對于2號樓的新建住宅，孫女士等居民的身份將從公房承租人變為二類經濟適用房房主，取得房產擁有私房產權。后期居民可根據個人意愿，補繳3%土地出讓金后，通過“經改商手續”變成個人商品房。居民過渡期內的周轉費用，由居民自行承擔。

楊晨輝稱，2號樓重建項目，充分發揮居民的主體作用，讓居民代表全程參與，聽取居民的合理建議，大到資金賬戶監管和審計跟蹤，小到住宅使用何種窗戶材質。最終，實現了向居民意向征詢達到100%，居民對設計方案同意率達到100%，居民簽約率100%。這改變過去政府全盤操辦的改建模式，轉變為居民和政府共同決策，居民自籌為主、政府補貼為輔的全新模式，探索出一條老樓新生可復制可推廣的“更新路徑”，為城市更新提供借鑒。

如果說，豐臺區馬家堡路68號院2號樓項目探索出公房自主更新路徑，北京市朝陽區勁松街道勁松一區114號樓（下稱“勁松一區114號樓”）原拆原建項目則更為復雜，這是北京市首個引入社會資本參與拆除重建的項目。

勁松一區114號樓，位于北京東三環勁松橋西側，北京CBD國貿以南3公里處。勁松一區至勁松八區，始建于20世紀70年代，是改革開放后第一批成建制住宅社區，當前是老舊小區集中區。

2024年1月，《財經》記者走訪勁松一區，114號樓已在2023年7月完成全部施工后的驗收。在一片同樣的磚紅色建筑中，114號樓簇新，且實現電梯平層入戶，單元門外邊設置有升降平臺，方便老人或殘疾人坐輪椅出行。部分居民搬入新居，有些房屋還在裝修。

住在六層的翁女士，搬進南北通透的新居，原來的64平方米小三居，增加了約7平方米，室內布局更合理，她和丈夫、兒子各自擁有一間臥室，還有獨立的客廳。翁女士80多歲，丈夫更高齡，兒子年屆60歲，昔日舊樓需步行上下六層，這對他們一家三口來說都比較吃力。此前最長的一次，翁女士15天沒下樓?，F在有了電梯，她說自己想下樓就下樓，“長了腿了”。

翁女士在114號樓住了半輩子，老114號樓是北京市第五建筑工程集團有限公司（下稱“五建集團”）的職工樓，1978年樓剛建成，翁女士作為職工搬了進來。20世紀90年代，住房改革推行，翁女士折算工齡后用3萬余元購買此處房屋。40多年過去，樓里墻皮開裂，漏水嚴重，室內得經常擺放盆盆罐罐接水，小區周邊樓房在老舊小區整治中都得以改造，只有114號樓被“?！毕??！罢l見著都說，瞧你們這破樓?！蔽膛空f。

114號樓的屬地街道是北京市朝陽區人民政府勁松街道（下稱“勁松街道”）。勁松街道辦事處武裝部長何海軍，同時分管街道城市管理工作。何海軍對《財經》記者解釋，勁松街道在老舊小區改造中不斷探索，最早在全市開展抗震加固改造，目前所轄社區都已完成加固改造工程，唯獨114號樓沒做，114號樓在當年是試點建設的框架輕板實驗樓，使用的是輕質預制板，“不論是外套式加固，還是圈梁加固，都做不了”。

何海軍介紹，原拆原建之前，居民因漏水、樓體質量引發的鄰里矛盾等經常找到街道，產權單位五建集團對樓頂實施了防水工程，但管道漏水無法解決。2020年，北京市178號文發布后，勁松街道便開始嘗試推動114號樓成為試點改建項目，與產權單位、社會資本愿景明德（北京）控股集團有限公司（下稱“北京愿景”）溝通后，兩方都有意參與。

早在2018年7月，勁松街道就與北京愿景簽訂為期20年的戰略合作協議，以市場化方式，引入北京愿景參與勁松街道改造和物業管理，由此探索出“勁松模式”。北京愿景是一家民營企業，聚焦存量住宅領域，致力于提供宜居、美好社區空間和社區運營服務。

因此，勁松街道在114號樓項目仍然延續社會資本參與改造的思路，最終形成政府、產權單位、居民、社會資本“四方共擔”的出資模式。

為何社會資本會有意愿參與老舊小區改造和物業管理？北京愿景勁松項目的負責人褚秋晨對《財經》記者表示，隨著中國城市，尤其是一二線城市住房發展從新房轉入存量房市場，存量住宅領域改造和更新需求巨大。并且北京市內建筑年代在1990年以前的住宅，屬于超過30年樓齡的老舊小區，在存量房市場占有不小的比例，陸續進入改造更新階段。因此，北京愿景2018年成立時就聚焦存量住宅領域，核心業務之一是以老舊小區為牽引的城市有機更新。

初涉老舊小區改造“賽道”，北京愿景選擇勁松街道，褚秋晨稱除勁松街道支持外，與勁松街道下轄勁松一區至勁松八區的特點不無關系。勁松一區至勁松八區的區位相對比較核心，便民服務的價值相對較高。這個片區是第一個成建制的大型住宅社區，范圍比較大，配套空間可利用的點位和數量比較多，可統籌利用并優化整個社區的運營管理成本。另外，勁松一區至勁松八區作為老舊小區，是剛需“上車盤”，二手房交易換手率在3%-4%之間，超過北京市二手房的平均換手率，社區出租率約30%，“換手率和出租率高，那就代表很多的年輕人和活力家庭在這里”。同時，人員結構多樣，60歲以上老年人口占比超36%，是一個典型的老年人、年輕人、老住戶、租戶混住的多元融合老舊社區。進行老舊小區改造和城市更新，并調和不同居民的需求，正符合北京愿景的目標，并且有望實現“微利可持續”。

整棟住宅樓重建，耗資多少，誰來出資，各主體承擔的角色，關系到一個項目的成功與否。

114號樓重生，寄托在拆除重建上。何海軍稱，北京市178文發布前，勁松街道等有關部門已經在醞釀重建，只是苦于資金問題，與北京市有關部門溝通的同時，他們開始反復測算重建的成本。114號樓的產權單位五建集團，隸屬于北京建工集團有限責任公司，后者是千億級的工程建設和綜合服務集團。因此，五建集團擔任建設實施主體，能最大程度優化成本?！拔覀儨y算出建筑成本約8400元/㎡，在全市范圍我們測算的成本是最低的?！焙魏＼娬f。

經過出資四方的多輪溝通，最終制定的114號樓資金平衡方案，在北京市178號文出臺兩個多月后獲朝陽區審批通過。

114號樓拆除重建項目的項目經理孟樊軍告訴《財經》記者，114號樓拆除面積3988平方米，重建后面積5200平方米。根據遵循區域總量平衡、戶數不增加的原則，114號樓沒有新增戶數。多出的面積主要是廚房和衛浴按照當前住宅設計標準有所調整，每戶平均新增面積約7平方米，以及公共區域的新增面積。新樓的綜合建筑成本近4000萬元，市區兩級財政根據原建筑面積每平方米補助5786元，共補助約2307萬元。

已經建設完成的北京勁松一區114號樓，配備了可平層入戶的電梯。圖/王麗娜

減去市區財政補貼后的差額，成本如何分攤是所有重建和改建項目的關鍵點。試點之初，114樓的居民同樣對原拆原建的模式陌生，并且不理解為何還要居民出資。

孟樊軍介紹，114號樓共66戶居民，63戶已通過“房改”變成已購公房，其中10余戶通過二次上市變成商品房。因北京市178號文在居民出資部分明確，出資標準因承租公房、已購公房或商品房而不同，五建集團幫助剩余的3戶辦理了房改手續，讓他們擁有產權。按照北京市178號文，居民的出資構成，分為原住房面積的出資和新增面積的出資?！爱敃r做居民工作比較困難，原住房面積更新部分，最后商定也由產權單位承擔。等于居民只出資新增面積的錢，平均每戶出資約6萬元，66戶出資約400萬元?！?/p>

在資金平衡方案中，作為產權單位，五建集團承擔建設成本640余萬元，這比五建集團原計劃出資的金額多了80余萬元。建設工程完工后，孟樊軍發現實際上五建集團的投入比這還要多。孟樊軍稱，這既是五建集團積極承擔社會責任，也是集團意識到改建或重建會是城市更新領域的新的發展方向，對企業是一個契機。

114號樓重建項目，是北京首次采用四方共擔的方式，實現資金來源覆蓋項目成本。其中，北京愿景出資600萬元，未來獲得一定年限的地下空間運營使用權。

對此，褚秋晨表示，北京愿景原計劃將114號樓的地下室，部分用來經營小商業服務居民，并由此測算地下室的成本回收周期，“當時測算需要20年，才能收回600萬元的成本”。但后來，因為114號樓地下室的層高限制，不適宜經營小商業，這無疑會影響地下室成本的回收預期和周期。褚秋晨稱，變化之下，北京愿景計劃將該樓地下室部分用作物業管理用房，“從市場化經營轉向公司內部使用”。

在“勁松模式”中，勁松街道和北京愿景合作，率先落地社會力量參與老舊小區改造的市場化機制，通過政府適度扶持、企業合理收益、居民體驗購買等方式，推動實現物業服務的長期良性循環。

勁松一區、勁松二區的綜合治理中，北京愿景先期投入3000萬元資金（不包括114號樓的出資）。從當前的情況看，能否實現預期中的“微利可循環”？褚秋晨坦言，新冠疫情帶來的影響不容小覷，一方面是疫情期間增加了保潔和消殺的支出，另一方面是疫情期間給小區運營的一些合作企業減免部分租金，“回報周期肯定會往后順延”。

勁松一區此前沒有市場化物業公司進駐，基礎物業服務由社區居委會負責，依賴街道財政支持，居民沒有繳納物業費的習慣。物業服務企業進入之初，勁松街道給予了三年扶持期，讓居民對物業服務“先嘗后買”。2020年初，物業服務開始收費，但低于市場價，按照直管公房的標準收費，低層住戶收0.43元/㎡，高層住戶收1.42元/㎡。褚秋晨稱，之前有街道的扶持可以覆蓋部分成本，2024年將考慮提高物業收費標準，目前正與物業管理委員會、居民充分溝通，“讓每個居民理解，漲價之后，服務品質會有什么樣的變化”。

對于社會資本參與老舊小區改造，褚秋晨表示，“確實會有一些預期之外的難點?！钡仪锍咳匀徽J為，這條路徑可以復制，北京愿景已在全國多個地方承接此類業務。

目前，原拆原建的試點改造項目，在北京市、浙江省杭州市、江蘇省南通市等多地都有落地。試點項目之外，四川成都武侯區中央花園二期，這處建成20多年的商品房住宅小區，業主們正在籌劃“自拆自建”，據媒體公開報道，目前居民同意率還未達到100%。

清華大學建筑學院的劉佳燕副教授，長期研究領域包括城鄉社會規劃、社區規劃與住房研究和可持續城市更新。劉佳燕對《財經》記者表示，原拆原建通常面向建設年代較早、房屋質量較差、以不成套住房為主的危舊住宅樓，通過翻建、改建、適當擴建，改善居住條件，特別是實施成套化改造。不同于以往大規模拆除重建（通常大幅提高容積率），它對于容積率甚至原有建筑輪廓線的變動都有嚴格控制，也不同于近年來通常不涉及住宅結構改造的老舊小區改造，通過住宅樓棟結構、戶型、公共空間和配套設施的優化重組，提高居住品質。更重要的是，“原拆原建的改造成本中政府和產權單位承擔了大部分，充分體現了政府在住房兜底保障方面的重要作用”。

劉佳燕指出，中國城鎮人均住房建筑面積從1949年的不足10平方米，到現在的40平方米，從早期的“有房住”，到小康住宅的“人均一間房”，再到當前住建部提出的“好房子、好小區、好社區”，大部分城鎮居民的住房條件有了極大的改善，但仍有少部分居住在年久失修、品質低下，甚至存在重大安全隱患的簡易、危舊樓房中。如何讓改革紅利惠及更為廣泛的群眾，當前的城市更新提供了重要契機，應該將住房保障作為城市和社區更新中不可忽視的核心內容。所以，在關于城市更新、老舊小區改造的探討日益聚焦于如何吸納社會資本參與、擴展投資收益等難題時，原拆原建則更多強調政府兜底解困的根本職責。

“原拆原建”能否在未來城市改造中發揮更加重要的作用？當前，在社交媒體上也可以看到，越來越多的人，在老舊小區改造中呼吁原拆原建。

對此，劉佳燕表示，由于原拆原建主要針對的是單棟的住宅樓宇，避免了大拆大建帶來的對原有地段肌理、社會網絡的破壞和增容壓力，相比于縫縫補補的老舊小區改造，在基本不改變建筑外輪廓的前提下，通過重建和精細化設計，能全面提升建筑空間、設施和戶型的品質，還可以通過增加地下公共服務空間、電梯等，為居民生活、出行提供更多便利。從成本收益而言，對于質量問題比較大的老舊建筑，拆除重建的成本可能低于改造成本，而獲得更大的提升優化的收益。所以，進行城市更新，老舊小區改造不等于說只有改造這一條路，在綜合評判的基礎上，在某些情況下拆除重建也是一種可行的路徑。

同時，劉佳燕強調，哪些項目能采用原拆原建的方式需要綜合評估，包括住房產權、質量、區位、居民意愿、政府和產權單位資金情況等?！疤貏e是居民意愿，身邊有這樣的案例，即使政府出資絕大部分，仍有部分居民不愿接受，有自身資金局限、嫌搬家麻煩等原因，也有對政策存疑、溝通理解不到位的情況，所以如何強化政策解讀，推進基層協商與社區更新的緊密結合，十分重要?！?/p>

探索出“勁松模式”的勁松街道方面，對此深有體會。何海軍稱，與居民達成一致意見是試點推行中最難的環節，最早測算的居民出資費用，還包括施工期間的周轉費，“第一版測算出來后，有三分之一的居民同意，三分之二的居民持反對和觀望態度”。經過勁松街道向朝陽區政府大力爭取，朝陽區財政承擔周轉費后，居民出資費用大幅降低才獲得居民100%簽字同意。

何海軍表示，“勁松模式”受到多方關注，全國多個地方組織人員前來參觀和學習“勁松模式”。何海軍認為，“勁松模式”的真諦就是一種理念，即通過集成各種資源完成老舊小區改造，社會資本是其中的一環，還包括與項目有關的規劃和自然資源部門、綠化部門、住建部門、市政管理等政府部門的密切溝通與協商，“不是一個人、一個部門努力就能辦成”。未來，勁松街道繼續深化“勁松模式”，在街區更新上有更多探索。

對原拆原建后可能的增容空間有多少，劉佳燕指出這也是一個難題。增容太少，因為需要成套化改造、公共空間優化等內容，提高居住品質的目的很難實現。在臺灣，住宅樓宇改造可以通過所有業主發起，自行委托建造商進行拆建，增容的部分居住、商辦面積，可以歸建造商所有來抵扣工程款，這樣能在一定程度上平衡改造成本?！爱斎灰膊荒軣o視規劃控制一味增容，所以如何確定適宜的增容空間成為關鍵，需要統籌考量改造資金、規劃條件、周邊環境、居民意愿等?！?/p>

負責馬家堡路68號院2號樓重建項目的楊晨輝，如今對老舊小區改造和城市更新有了更多經驗與認識，也在思考“城市更新是更新什么”。楊晨輝表示，原址重建的路徑給城市更新另辟蹊徑，未來的城市不可能大拆大建，原址重建既保留城市的原貌和風格，又給城市更新提供新的思路。對于建成區以后的城市更新，楊晨輝認為還應該包括建管結合提升社區服務，及產業更新、產業做活，“提升區域整體的價值，否則如何實現可持續發展”。