新形勢下房地產企業財務風險管控的策略探索

張 倩/文

在“房住不炒”的大環境下,為穩定房價、地價,構建規范化的市場秩序,我國政府陸續出臺系列宏觀調控政策,如“兩道紅線” “三道紅線”“兩集中”供地等。由此,我國房地產市場逐漸進入冷靜期。與此同時,房地產市場監管更趨于嚴格。在此背景下,部分高杠桿大中型企業如恒大集團等暴雷,而國際評級機構也大量下調了我國房地產企業的信貸評級。由此,我國房地產企業資金壓力逐漸加大。如何通過財務風險管控在降杠桿的同時“促銷售、搶回款”,已成為房地產企業的當務之急。本文首先闡述了房地產企業財務風險的主要類型,具體有融資風險、投資風險、現金流風險等,并對引發財務風險的內外因素進行了分析,其次從財務內控、融資管理、投資管理、營運資金管控、人才隊伍建設等方面討論了當前房地產企業財務風險管控中的問題,最后站在新的發展形勢下針對其問題提出有效策略,希望為房地產企業強化財務風險管控提供有力支持。

房地產企業是資金密集型企業,對資金周轉率有較高要求。然而,房地產項目投資費用高、資金回收周期長、變現能力差、受行業政策變化影響大等特性決定了房地產企業必然要面對更加復雜且嚴峻的財務風險環境。對房地產企業而言,應當基于對財務風險主要類型的充分了解,綜合考量內外部環境中的風險因素,堅持問題導向、風險導向,構建與行業特性、企業實際相適應的財務風險管控體系,以推進自身穩定、健康、長遠發展。

房地產企業財務風險主要類型

融資風險

房地產項目開發初期,房地產企業在支出大額款項用于拿地后,其自有資金往往難以支持后續的項目建設,在此情況下,房地產企業一般以土地抵押的形式來獲取銀行等金融機構的借款。由于項目銷售回款率較低,無法及時收回資金,通常向股東借款,以緩解資金壓力,并歸避由高額利息所帶來的資金流動性風險,這正是房地產企業所遭遇的融資風險。根據會計恒等式,所有者權益不變時,資產與負債呈現正向變動趨勢。倘若房地產企業發生融資風險,就表示其流動性資產占比降低,其償債能力減弱。不同融資方式及組合對房地產企業形成的負債壓力有所差異,房地產企業開展融資活動,應當從行業特性與企業實際出發,綜合考量企業是否有能力應對融資中可能產生的風險。

投資風險

投資是房地產企業的主要經營性行為,從投資拿地并進行房地產項目開發,直到項目交付,土地增值稅清算結束,整個過程均存在風險。因而房地產企業決定投資拿下某個地塊時,必然要對其未來可能產生的收益進行測算。但是受土地政策、金融政策等影響,疊加市場諸多不可控因素,出現項目虧損或是實際收益低于預期的情況,由此產生投資風險。

現金流風險

房地產項目中,商品房銷售一般以預售方式進行,這其中存在一定的現金流風險。倘若房地產企業取得預售許可證,就說明其具備商品房的銷售資格。預售與正式銷售一致,客戶預訂成功并交齊一定首付比例后,房地產企業與客戶簽訂預售合同。在此期間,客戶可選擇全款和按揭貸款兩種方式付款。從當前情況來看,大多客戶選擇第二種方式,即按揭貸款?？蛻艚桓兑欢ū壤氖赘?并和銀行簽訂貸款合約,剩下款項由銀行直接投放至房地產企業賬戶,而客戶只需每月根據合約還款。在客戶資質較好的情況下,房地產企業能夠很快收到銀行所投放的款項;如果客戶資質不足或者是無足額資金交齊尾款,房地產企業就容易遭遇現金流風險。若房地產項目建設年限過長,或施工中資金欠缺,就有較大可能造成預售階段中的銷售回款難以覆蓋投資費用的情況,以此陷入惡性循環,甚至是面臨更加嚴重的現金流風險。

引發房地產企業財務風險的內外因素

外部因素

房地產行業與民生息息相關,受國家政策的影響相對較大,無論是房地產企業拿地融資,抑或是投資、銷售等,均受宏觀經濟金融調控政策限制。例如,“兩道紅線”從銀行端限制金融資源流入房地產市場,以控制房地產貸款規模;“三道紅線”嚴控房地產企業融資,抑制其負債率的高速增長;“兩集中”供地將房地產企業的拿地節奏限制為一年三次,以穩定地價。在此背景下,銀行等金融機構更加謹慎放款,房地產企業融資難度提升,同時不得不在有資金缺口的情況下將有限的資金用于拿地,以維持企業正常運行,其財務風險隱患逐漸加大。

內部因素

房地產項目從拿地、立項開發到項目交付所經歷的時間較長,為確保項目如約交付,房地產企業需要保持持續性的資金投入,而預售模式下所產生的銷售回款有限,有可能難以滿足項目后續建設的資金需要。這就要求房地產企業圍繞項目加強內部管理,關注項目全生命周期不同階段的風險及問題,采取針對性措施加以解決,在確保資金及時回收與高效利用的同時合理控制項目進度,保障項目質量。倘若房地產企業并未建立完善的內部管理體系,容易出現資金短缺或浪費問題,甚至引發重大財務風險,嚴重威脅到房地產企業的正常運行。

當前房地產企業財務風險管控中的問題

內部控制體系不完善,導致財務風險管控不力

一是企業領導者、管理者缺乏內部控制意識,思想深度和廣度不夠,局限于眼前的經濟利益,未能將內部控制與財務風險管控進行有機結合,而財務人員對自身的角色定位較為模糊,未能認清自身“風險吹哨者”的職能作用,難以及時發現財務活動中的潛在風險;二是風險評估不全面或欠缺,不能通過風險預測與評估針對財務風險進行事前、事中控制,導致財務風險發生,造成不可挽回的損失;三是內部監督不足,存在財務舞弊情況,例如,融創中國旗下某公司營銷總監涉嫌倒賣內部房源和特價房牟利,復星旗下某公司副總及其下屬將部分公寓及別墅加價出售,大悅城某區域總經理涉嫌降價銷售在售房源等。

融資渠道單一,資金短缺問題難以有效解決

根據研究情況表明,2022年房地產企業對國內信用值融資的依賴進一步增強,其發行規模占行業總融資規模的55%,融資期限同比大幅縮短,而其他非銀行融資渠道中,信托融資占比11.5%,ABS融資占比31.4%。從資金到位情況來看,2022年1—11月,到位資金同比下降25.7%。盡管“金融16條”鼓勵存量信托貸款展期在一定程度上延緩了房地產企業的償債壓力,但是債權人在資金尚未回收的情況下,持續新增房地產項目投資的意愿較低。隨著政策的發力,行業發展兩極分化,優質企業收益較多,部分房地產企業仍然存在債務違約風險。由此可見,房地產企業融資渠道目前仍然較為單一,其資金短缺問題難以得到有效解決。

投資盲目性強,易引發重大經濟損失

投資活動資金占用量較大,在目前的市場、經濟、行業、政策等環境下,房地產企業投資應當保持謹慎態度。倘若盲目投資,易引發重大經濟損失。以拿地投資為例,拿地投資與房地產企業項目建設、現金流運轉有直接關系,企業的高杠桿、高運轉決定其不能停止拿地,一旦停止就難以拿到貸款做項目,進而影響現金流正常運轉。2021年5月,宋都股份以封頂29.9%的溢價率加21%自持拿下杭政儲出8號地塊使用權,但在7月發布公告,表示企業經營管理層謹慎考慮市場風險因素,決定放棄該地塊。放棄的代價是,該企業損失參拍時繳納的5000萬元預約申請保證金,這部分資金占該企業最近一期經審計凈利潤的14.19%。從風險管控的角度來看,該企業投資活動缺乏事前的風險管控,有一定的盲目性。

營運資金管控不到位,資金難回收

主要體現在兩個方面:一是應收賬款回款效率低下;二是存貨占比仍處于較高水平,且周轉期較長,流動性較差。將“個人按揭款”“定金及預付款”的累加值作為銷售回款的參考,2022年前8月銷售回款同比下降32.5%(國家統計局數據)。對CRIC中國房地產信息決策系統及部分房地產企業公告、年報等數據進行整合,發現2022年上半年末典型房地產企業的加權平均存貨周轉率僅為0.24次/年,部分周轉較快的房地產企業存貨周轉率僅在0.33次/年及以上。

人才隊伍建設不足,缺乏專業型管控人才

房地產企業已有財務人員雖然有豐富的財務專業知識,但是對財務工作的認識往往停留于會計核算層次,不具有運用大數據技術全面、系統分析財務風險的能力,更是無法實施階段性的財務風險管控。而且,財務管理制度體系的不健全造成財務工作權責劃分不清晰,一人身兼多職、權責交叉等情況較為突出,僅依靠財務人員個人素質難以保障會計信息的完整性、真實性與客觀性,從而對企業財務戰略及決策產生嚴重影響,最終引發財務風險。

新形勢下房地產企業財務風險管控的策略

不斷完善內部控制體系,加大財務風險管控力度

內部控制與風險管控相互滲透,內部控制的本質在于查明風險、剖析原因、解決隱患,能夠為風險管控營造良好的內部管理環境,而風險管控中的問題反映到內部控制中,能夠為內部控制體系的優化與完善提供有力依據。根據《企業內部控制基本規范》及其配套指引,不斷完善內部控制體系,加大財務內控力度,從而為財務風險管控營造良好的內部管理環境?？刂骗h境方面,樹立與鞏固企業領導、管理者的內部控制意識,拓展其思維的深度與廣度,培養其前瞻性思維,使其認識到內部控制與風險管理的內在聯系,明確財務內控對財務風險管控的重要意義,同時積極引導財務人員轉型。風險評估方面,著重強調房地產項目事前評估,綜合考量內外諸多風險因素,運用風險矩陣、風險清單等工具編制評估分析報告,以此作為事前、事中管控的重要依據。內部監督方面,加強財務日常監督與審計專項監督,由財務深入各項業務流程中,了解實際業務情況,為其提供必要的解決方案;由審計對易發生財務風險的關鍵流程環節進行專項審計,出具專業性的審計報告。

積極拓展融資渠道,有效規避融資風險

在“兩道紅線”“三道紅線”等政策的影響下,房地產企業融資難度增加。隨著金融監管逐漸趨嚴,銀行融資的優勢作用逐漸減小。為規避金融風險,銀行往往會設置較為嚴格的融資條件,倘若過于依賴銀行融資,房地產企業就容易遭遇財務風險,而且民間信貸融資成本較大。房地產企業需要充分把握政策動向,獲取政策支持,在此基礎上積極拓展融資渠道,選擇合適的融資模式,在解決資金短缺問題的同時做到對資產負債率的科學控制,進一步實現對融資風險的有效規避。據新華社新聞報道,“金融16條”提出做好房地產項目并購金融支持,鼓勵商業銀行穩妥有序開展房地產項目并購貸款業務,并對相關兼并收購活動予以重點支持。對此,項目存在資金困難的企業可選擇并購融資。除此之外,房地產企業也可對融資租賃、ABS融資等進行組合后開展融資活動。

加強投資項目管理,嚴控投資風險

以項目為核心、以資金為主線、以項目全生命周期理論為指引,通過加強投資項目管理,嚴格把控投資風險。投資前期,切實落實項目可行性研究工作,重點預測評估被投資項目以及在建項目未來可能產生的現金流量,科學判斷未來現金流量與在漲資金累加值是否滿足項目資金需要、投資后的資金是否能維持企業正常運作,在此基礎上制訂投資方案。投資中期,對投資方案進行評審論證,選出最優投資方案,確定項目總體投資績效目標與具體年度投資目標。投資后期,實時關注投資方案的落地執行情況,及時發現并處理重大投資風險。

強調營運資金管控,提高資金回收率

強調營運資金管控,提高資金回收率,對房地產企業規避現金流風險具有重要意義。以碧桂園為例,碧桂園將重視現金流與風險防控貫徹始終,建立了一套垂直與綜合管理為一體的“大財務管理”體系,比如,依托集團財務共享中心實施資金集中管理,日常資金調撥由該中心專業團隊負責,財務可追溯每個項目的每筆資金。在此支持下,碧桂園從2019年實施以現金流為核心的回款考核,據其財報數據顯示,2021年上半年其權益回款率為90%,處行業領先水平。根據碧桂園的實踐經驗,在營運資金管理中,應當重視資金集中管理與專業化管理,做好回款考核工作。

加強人才隊伍建設,打造專業型人才團隊

以“大移物智云區”等新興技術為支撐,建立企業級的教育培訓系統平臺。根據現有財務人員教育背景、知識與技能水平、履職經歷、個人興趣等情況,利用該系統平臺構建不同層次的財務人員能力模型,開展差異化、個性化、階段性的培訓工作。通過在線課程強化財務人員專業技能,對其職業規劃進行科學引導,推動其從“賬房先生”向“風險吹哨者”轉型,并采取理論與實踐相結合的方式增強其財務風險管控能力、大數據思維能力與統籌協調能力等。根據系統平臺自動生成的培訓檔案,對培訓工作計劃進行調整,從而構建與當前企業發展相匹配的復合型、專業型人才團隊。

房地產企業財務風險主要類型有融資風險、投資風險以及現金流風險,其形成原因主要與外部宏觀經濟金融政策變動以及內部管理體系建設有關。面對當前財務內控、融資管理、投資管理、營運資金管控、人才隊伍建設等方面的管控問題,房地產企業有必要采取五大措施來加強財務風險管控:一是不斷完善內部控制體系,加大財務風險管控力度;二是積極拓展融資渠道,有效規避融資風險;三是加強投資項目管理,嚴控投資風險;四是強調營運資金管控,提高資金回收率;五是加強人才隊伍建設,打造專業型人才團隊。