房地產企業內部控制體系優化對策研究

陳 芳/文

近年來,國際環境發生變化,各行各業下的企業經營活動都受到不同程度的影響,尤其是房地產企業,在如今強調房子是用來住的不是用來炒的理念基礎上,房地產企業在發展過程中受到諸多不確定因素的影響。疫情三年以來,房地產企業受到嚴重影響,相關問題頻頻出現,以往高增長的房地產企業也都面臨資金鏈斷裂的風險,想要促進房地產企業健康持續發展,提高風險防范能力是關鍵。房地產企業控制財務風險,除了要控制成本,還要制訂有效的風險防范措施,內部控制則是房地產企業規避風險的有效手段,是房地產企業發展過程中需要重點關注的方向。本文在明確房地產企業對內控體系進行優化意義的基礎上對當前企業內控工作中存在的問題進行總結,并通過分析和論證,最終給出對應的優化措施,期望能為房地產企業建立健全內控體系,有效防范風險提供助力。

房地產企業具有項目開發周期長、資金投入大、投資風險高、產品無法移動受地域限制較大及房價容易受政策影響波動較大等特點,因受諸多因素影響,房地產企業完善內部控制尤為重要。內部控制是現代企業管理的重要手段,能夠促使房地產企業內部各項業務活動相互聯系并相互制約,對房地產企業有長遠影響。一旦內控失效,將會給房地產企業帶來無法挽回的損失,嚴重者會造成房地產企業迅速崩塌。因此,當前房地產企業要重視內控體系的建立,完善風險評估機制,加強內部監督,做好財務管理工作,從而保障內控有效執行。

房地產企業優化內部控制體系的意義

有效應對行業特殊性

房地產企業在經營管理工作中面臨的投資風險及資金管理風險較大,因此,完善內控體系對房地產企業有重大意義。長期以來,房地產企業項目周期長、投資大且在項目開發過程中存在不確定性,整體特殊性較強。區別于其他行業,房地產企業在整個項目開發過程中需要投入大量資金,包括前期的土地費用、中期的建設費用及后期中介代理費及土地增值稅等。盡管在預售過程中房地產企業可以回收一部分資金,但整體壓力仍然很大,因此,房地產企業在項目開發過程中需要通過籌資來進行資金整合?；I資過程中房地產企業面臨較大的財務風險,想要盡可能規避風險,就需要通過內控體系對籌資、投資等資金環節進行科學管理,通過風險評估有效控制投資風險,并通過科學的資金統籌促進資金使用優化,提高資金使用效率。

科學應對外部不確定因素

城市化進程的加快及人們生活水平的提升為房地產企業帶來極為有利的發展機遇,但大部分房地產企業在進入市場初期并不重視內部控制體系建設,從而為后續的經營管理埋下較大隱患。近年來,國家出臺多項政策控制房地產企業亂象,穩定房地產企業市場。而造成房地產市場亂象的根本原因正是內部控制缺失導致的部分企業盲目投資,不重視自身資金規模及抵御風險的能力,因此,房地產企業應當吸取教訓,重視內控體系建設,在投資之前做好項目評估、風險控制等工作,利用內控為企業外部市場順利運營打下堅實基礎。

滿足監管機構工作要求

內部控制在我國應用發展已有很長時間,內控基礎已經基本成熟,并且政府監管部門也根據我國的實際應用情況出臺了一系列內控管理制度,有效加強對房地產企業建設內控體系的監管,加強對內控評價、審計等工作的重視,房地產企業在此期間也成為國家重點監管的對象。因此,加強內控體系建設不僅是房地產企業健康穩步發展的重要需求,也是滿足各監管部門的工作要求。

房地產企業內部控制存在的問題

內控環境存在一定缺陷

房地產企業內控環境存在缺陷主要體現在3個方面,首先,企業從上至下對內控缺乏正確的認知及管理理念,在內控管理過程中只重視房地產的開發和銷售,對內控體系的建設有所懈怠。其次,房地產企業項目周期較長,導致成本核算及內控難度較大,其很難在短時間內建立完善的內控體系。同時,房地產企業內部組織架構不夠完善,對各部門崗位責任和權力劃分不清,對各部門崗位缺乏有效規范和控制。最后,在實際經營管理中大部分都是銷售人員,財務管理人員極少,缺少內控專業人才,當前房地產企業內控人員很難對企業所有經營情況做到全面了解,也很難結合企業實際情況制定完善的內控制度,無法對各部門進行協調管理,同時房地產企業缺少對財務人員的專業培訓,導致內控實施效果不明顯。

內控體系需要進一步完善

房地產企業在內控管理中需要對內控體系不斷完善,以滿足對企業各項經營活動進行全面控制、實現對企業進行全方位管理的目的。但從實際情況來看,部分房地產企業還缺少完善的內控體系,實施內控制度也并沒有對企業做到全面覆蓋,與企業預期存在一定差距。部分房地產企業內控制度并沒有結合企業發展情況及時更新,導致內控管理缺乏制度支撐,內控有效性無法體現出來。例如,在房地產企業的投資、籌資過程中由于決策不當而造成資本結構不合理,企業資金鏈斷裂,最終造成房地產企業陷入財務困境,對房地產企業健康發展造成嚴重影響。此外,由于房地產企業內部流程較多,若是在內控設置過程中沒有與業務進行結合,缺少對業務流程的梳理,造成內控體系存在缺陷,最終無法為業務提供服務。

內控風險評估機制缺失

房地產企業缺少完善的風險評估體系,部分房地產企業內控與風險管理分離,在房地產企業實施風險評估工作時往往會忘記以風險為導向,導致評估效果不理想。同時缺少完善的風險預警機制,無法對風險做到快速識別,不利于房地產企業對風險進行及時防范。此外,房地產企業對風險評估中發現的問題不能及時進行整改,同樣的風險重復發生,導致內控對風險的防范作用無法體現出來。房地產企業屬于高風險企業,存在諸多風險影響因素。若是房地產企業不能對未來可能出現的風險進行準確預測,缺少對整個房地產行業及企業自身風險進行評估的手段,則會造成對市場不能精準把握,無法及時察覺市場風險和機遇,不利于企業健康發展。

內部監督機制不健全

當前部分房地產企業盡管建立了相應的內控制度,但是監督機制不完善,沒有專門的監督人員和監督機構。部分房地產企業盡管有監督機構和人員,但具體負責的人員不足,且專業素養不高,無法滿足房地產企業的實際監督需求,導致企業內控監督和反饋工作難以順利落實。

內部信息溝通渠道不順暢

現階段隨著經濟科技的發展,房地產企業間的競爭也更加激烈,房地產企業想要保障財務報告準確就必須確保內部信息準確,同時掌握及時有效的外部信息則對企業進行市場規劃有重要作用。因此,加強信息化建設,幫助房地產企業及時獲取準確的內外部信息是當前企業的重點工作,但實際上部分企業在信息收集和處理過程中還存在不足。部分房地產企業只引入財務方面的信息化軟件,其他部門的工作依舊采用人工處理,導致財務部門和其他部門存在信息差,溝通存在障礙,容易造成企業信息失真,無法為管理層決策提供助力。

房地產企業優化內部控制體系的對策

增強內控意識,完善內部環境

針對當前房地產企業內控環境存在的缺陷,房地產企業要引起重視,積極進行改善,構建良好的內控環境,為內控體系的全面落實打下堅實基礎。首先,房地產企業對內部人員應當加強內控專業知識的培訓,重點是房地產企業領導者,使其明確內控的重要性,掌握內控流程和制度,并在內控框架內設定企業戰略目標,將內控全面落到企業項目開發工作中,促使內部形成統一的良好氛圍。同時,房地產企業其他員工也應當不斷增強內控意識,可以通過定期培訓活動,要求全員共同參與,使員工明確內控的重要性,并積極參與其中,將內控在日常工作中順利落實。其次,對房地產企業組織架構進行完善,房地產企業應當對董事會和監事會的監督職能進行明確,并保障其在企業架構中獨立。設置科學的組織架構,全面對項目完整周期進行覆蓋,保障內控執行有效,避免職能交叉不能劃分責任。同時,建立完善的責權對等機制,對各部門的責任和權限進行明確,遵循不相容崗位分離,保障各部門崗位之間互相制約的同時也要注意部門協調。最后,加強人才隊伍建設,房地產企業完善內控體系是一項周期較長的工作,因此應當保障有符合內控體系優化的專業人才團隊進行管理。房地產企業應當建立人才選拔制度,對薪酬獎懲機制進行完善,從而吸引更多的專業人才。加強對重點崗位員工的招聘及培養,保障房地產企業關鍵崗位的員工專業素養過硬,符合企業各項要求。同時加強對內部員工的培訓,從而提升企業整體員工素養,促使內控體系順利實現優化。

制定健全的內控管理體系

房地產企業想要對內控體系進行優化,則需要重視對內部組織架構進行完善及對內部控制制度進行優化。下面主要針對內控制度的完善進行分析,首先,房地產企業應當保障全面預算管理工作有效落實,通過預算管理對企業各項資源進行整合和合理分配,充分調用企業內部資源,從而提升內部資金管理水平,促使有限的資源發揮出最大作用。其次,對房地產企業項目業務流程進行規范并制定有效的管理制度,確保業務能夠順利開展。在制度制定過程中應當明確對投資選擇及投資決策的優化;項目報批及資金籌集;工程發包、施工監管、竣工驗收及后期的銷售和售后等內容。同時對銷售環節及收款環節制定完善的制度進行約束,對銷售環節的市場調查流程進行規范,并結合實際深入分析影響銷售環節的具體因素。最后,建立完善的績效考核制度,對績效考核工作進行約束,并對相關工作人員的工作進行評價分析。同時對問責制度進行完善,對內控中出現的問題第一時間找到相關責任人,從根源上解決出現問題互相推諉的情況。

以風險為導向強化風險評估

房地產企業在風險防范過程中要明確以風險為導向,構建健全的風險預警機制。首先,應當從房地產企業的思想認知上進行轉變,將房地產企業內控與風險管理充分結合起來,在內控中建立以風險為導向的控制制度,有效對風險進行控制。其次,加強房地產企業控制點和風險點的結合,在內控評估中除了要重視內控執行情況,還需要充分關注內控實際情況,根據內控評估中發現的風險確認房地產企業內控制度是否具有相應的控制點,若是沒有則需要進行及時補充。房地產企業通過將內控控制點和風險點進行結合,不僅可以有效防范風險,同時還能滿足房地產企業的經營發展需求。對風險評估結果進行充分應用,從而實現對內控缺陷的優化。房地產企業應當加強對內控問題的及時整改,從而保障內控工作充分落實,并且企業可以通過將內控整改情況與員工個人績效進行掛鉤,加大整改力度,從而起到對員工的激勵及約束作用。最后,房地產企業要重視對風險預警機制的構建,結合企業的實際情況,針對內控薄弱環節,通過定量與定性相結合的方法以實現對風險的量化和預測,能夠隨突發事件做到快速識別,并根據事件的等級建立相應的應對機制,有效降低企業風險。

建立有效的內控監督管理機制

房地產企業建立完善的內控監督反饋機制能夠保障內控工作有效執行。設置專門的內控監督反饋機制,并配備足夠的審計監督人員,保障審計獨立,從而實現對內控執行的有效監督,并及時向上級匯報工作執行情況及審計監督工作中發現的具體問題,出具相應的整改意見,督促其在規定時間內進行整改。由于房地產企業內控涉及財務、審計、工程及管理等方面,因此,對審計人員也有較高要求,其必須掌握多方面的能力,具有較強的綜合素養。此外,房地產企業也可以通過聘請外部會計師事務所進行審計,將內控審計工作進行外包,從而保障審計監督公平公正。例如,某房地產企業通過審計和監察部門形成內控風險審計及黨內紀檢監察的監督機制,并通過定期檢查和抽查的形式實施審計監督,全面落實事前、事中及事后的全過程監督,有效防范風險。對房地產企業部分不作為的員工進行嚴格追責和問責。同時,該企業長期與外部的會計師事務所開展合作,并針對審計中所遇到的問題及時咨詢,保障審計質量得到提升。

搭建信息溝通共享平臺

在房地產企業中構建完善的內控信息管理系統,加強信息溝通和反饋,促使各部門之間提升溝通效率,實現房地產企業內部信息溝通和共享。房地產企業應當建立完善的信息管理系統,結合房地產企業實際情況對內控相關模塊進行開發,保障內控功能得以實現。此外,加強信息安全管理,在信息系統建設時要對內控人員進行培訓,提升其信息化管理能力,保障他們在實際工作中順利操作信息軟件完成各項工作。同時,內控人員需要加強對信息的管理,及時確認信息的真實性,并通過系統對信息進行分析處理,及時反饋給有關部門。此外,通過信息系統加強對內控的監督,通過信息系統,管理人員能夠及時了解內外環境變化,并根據所反饋的信息對企業的戰略規劃和經營決策進行調整,促進企業健康發展。

房地產企業因為國家發展而興起,又在發展過程中深受國家政策的影響。近年來,房地產企業的生存環境并不樂觀,因此,構建完善的內控制度,不斷對內控體系進行優化是房地產企業健康發展的重要保障。通過對內控環境進行優化,構建健全的內控體系,做好風險評估和監督反饋工作,加強信息化建設,從而幫助房地產企業有效防范風險,實現長遠發展目標。