異質性房地產投資對經濟發展的影響

□文/李雯瑩 唐子健

（西安財經大學統計學院 陜西·西安）

［提要］ 基于全國2013～2021 年31 個省市區面板數據，應用空間杜賓模型驗證不同用途的房地產投資經濟效益。結果顯示：全國范圍來看，房地產開發住宅投資、房地產開發辦公樓投資、房地產開發商業營業用房投資總體上均促進了經濟發展。在空間效應中，住宅投資、商業營業用房投資與辦公樓投資均存在正向空間效應，且空間溢出效應主要表現在東部地區與西部地區。

改革開放以來，房地產投資為經濟高速發展做出了巨大的貢獻。房地產業增加值從1978 年的79.7 億元飛速增長到7.76 萬億元，根據中國銀行研究院中國經濟金融研究課題組的測算，2020 年房地產消費對支出法GDP 增長的直接貢獻率約為7%。然而，房地產市場高速發展的背后存在著經濟過度依賴房地產、房價居高不下、房地產市場過度金融化等問題。這些問題已經嚴重威脅經濟的穩健發展。在此背景下，國家提出了房地產“只住不炒”的定位，進而推動經濟的高質量發展。通過研究不同用途的房地產投資對經濟增長的作用，有助于制定更為精準的房地產調控政策，為經濟高質量發展提供思路。

相關學者對房地產投資對經濟的影響進行了大量研究。一些學者認為房地產開發投資能拉動經濟發展。梁云芳等利用VAR 模型證明房地產投資明顯促進了經濟發展。李菁等利用panel-var 模型證明了房地產開發投資能夠拉動經濟增長。然而，劉皖青認為房地產投資短期內對GDP 增減變動會產生影響，長期內作用不大。錢津指出房產價格過高，居民消費不足、消費結構單一，不能發揮出消費促進經濟增長的作用。同時，也有部分學者認為房地產投資對經濟的作用不能一概而論。呂萍指出房地產業推動經濟增長的能力逐年下降。周洪兵等對房地產投資與經濟增長質量進行了實證分析，認為房地產投資與經濟增長質量之間存在著倒“ U”型關系。

房地產投資對經濟影響的空間效應研究方面，景剛等和張洪等研究發現房地產投資空間溢出效應能夠促進經濟增長，這種影響效應在經濟發達的地區較高；然而，陳胤辰等選取2007～2011 年海南省18 個市縣的面板數據，研究發現相鄰市縣房地產活動對本地房地產開發具有顯著的負向溢出效應；江康奇等使用152 個地級市面板數據建立空間面板模型，研究發現本地房地產投資會抑制周邊城市技術創新。也有部分學者認為房地產投資對經濟影響的空間效應具有空間異質性。張屹山等研究發現房地產投資在經濟發展較為均衡的地區間發揮顯著的正向溢出效應，而對地理上鄰近但經濟發展水平相差懸殊地區的經濟增長具有顯著的擠占效應。

以上文獻對房地產投資的經濟效益進行了詳盡的分析，為后續研究提供了基礎。但是目前從房地產投資用途出發研究其經濟效益的文獻不多。本文從房地產住宅投資、辦公樓投資和商業營業用房投資三個方面出發研究不同用途房地產的經濟效益，助力房地產業推動經濟發展作用的發揮。

一、影響機制分析

（一）房地產投資對經濟發展的促進作用機制分析。房地產投資直接促進了經濟發展。在生產環節，房地產投資涉及土地開發、建筑施工、家裝等諸多行業，創造了勞動崗位，也帶動了鋼筋、水泥等建筑材料的生產，為經濟帶來了直接的增長。在消費環節，房地產投資產生的產品主要為住房、辦公樓與商業營業用房等，隨著生活水平的上升，消費者對該產品的需求大大增加，從而促進了社會消費，因為房產是具有投資價值的資產，又進一步刺激了消費，促進了經濟發展。同時，由于自有資金很難滿足龐大的資金需求，外部融資成為重要的融資方式，進一步推動了金融業的發展。

房地產投資間接促進了經濟發展。房地產投資推動了上下游行業的發展，進而推動了上下游行業的相關行業發展。房地產行業離不開建筑行業、電力部門、交通通訊部門、裝修業等行業的支持，通過投資乘數效應，房地產投資促進了許多行業的規模擴張。房地產投資促進了技術創新與產業升級。近年來，房地產業越來越注重住宅的科技化，大量智能家居投入市場，同時為了順應國家低碳政策，各種環保建材投入使用，科技力量使得房地產與其相關行業可持續發展成為可能，從而推動經濟發展。

（二）房地產投資對經濟發展的阻礙作用機制分析。房地產投資直接抑制了經濟發展。房地產投資對其他行業投資存在擠出效應。房地產體量大、周期長、利潤高，許多個體和企業傾向投資于此，這導致了房地產行業占有過多社會資金，擠壓了其他行業投資資金，不利于經濟全盤發展。同時，房地產投資對其他類型的消費存在擠出效應。隨著房地產投資屬性的加強，越來越多的居民把資金放入房地產市場，甚至背負了房貸，一定程度上導致了居民消費的減少，不利于經濟發展。

房地產投資間接抑制經濟發展。房地產行業投資波動會給經濟帶來巨大的影響。房地產投資周期長、風險大，這種風險也會帶來相關行業波動，造成產能過剩，產業結構失衡，進而造成整個社會經濟波動。

總之，房地產投資促進了社會生產與消費，推動相關行業規模擴張與技術創新的同時，也增加了其他行業的融資難度，降低了消費者對其他產品的消費熱情，其自身的高風險性也帶來了巨大的經濟波動，不利于經濟穩健發展。那么不同用途的房地產投資對經濟的作用如何？是否具有空間溢出效應？基于此提出如下假設：

H1.1：房地產開發住宅投資促進了經濟發展

H1.2：房地產開發辦公樓投資促進了經濟發展

H1.3：房地產開發商業營業用房投資促進了經濟發展

H2.1：房地產開發住宅投資有正向的空間溢出效應

H2.2：房地產開發辦公樓投資有正向的空間溢出效應

H2.3：房地產開發商業營業用房投資有正向的空間溢出效應

由于不同地區存在自然條件、融資難度、消費水平、基礎設施水平、政策等差異，房地產投資對經濟發展產生的作用也不同?；诖?，提出如下假設：

H3：房地產投資對經濟發展的作用存在空間差異

二、數據處理與模型構建

（一）數據處理。被解釋變量為代表地區經濟效益的生產總值數據（gdp）。核心解釋變量為房地產開發住宅投資額（Resi）、房地產開發辦公樓投資額（Offi）、房地產開發商業營業用房投資額（Busi）?？刂谱兞繛殍F路里程數（Traf）、由地區第二產業GDP 和第三產業地區GDP 之和占地區GDP 的比例構成的地區經濟結構（Stru）。

采用全國31 個?。▍^、市）2013～2021 年的面板數據，其中所有數據均從《中國統計年鑒》、國家統計局網站獲取。

（二）空間權重矩陣。進行空間分析之前需要構建空間權重矩陣。在此使用根據地理距離計算的地理權重矩陣（W），表達式如下：

（三）模型構建?？疾旆康禺a投資效益，構建空間杜賓模型。

式中，gdp 代表各地區的生產總值，Resi 代表房地產開發住宅投資額，Offi 房地產開發辦公樓投資額，Busi 代表房地產開發商業營業用房投資額，Xit代表控制變量，W 為空間權重矩陣，ρ 為空間自相關回歸系數，β 為解釋變量系數，θ 空間相關解釋變量系數，α、μ 分別代表空間和時間的特定效應，ε 為隨機誤差項，i 代表省份，t 代表年份。

三、實證結果

（一）空間自相關性檢驗。被解釋變量的全局莫蘭指數檢驗結果如表1 所示。根據檢驗結果，所有年份的GDP 莫蘭指數值均為正，處于0.063～0.076 之間，且在5%置信水平上顯著，說明GDP 有較強的空間聚集性，采用空間計量模型具有合理性。（表1）

表1 2013～2021 年地區生產總值全局莫蘭指數一覽表

根據圖1 被解釋變量的局部莫蘭圖，四個象限分別為“高～高”聚集、“低～高”聚集、“低～低”聚集、“高～低”聚集?？梢?，2021 年地區生產總值集中于一三象限，說明大部分地區具有正向空間相關性。其中，浙江、江蘇等東部沿海地區呈“高～高”聚集，說明東部地區經濟較發達，且周邊地區經濟發展水平也較高。西部地區主要呈現“低～低”聚集，說明該地區經濟較為落后，周邊省市經濟發展水平也不高。（圖1）

圖1 2021 年地區生產總值的局部莫蘭指數圖

（二）模型選擇與實證結果。在分析異質性房地產投資的經濟效益之前，通過豪斯曼檢驗與似然比檢驗，選擇最佳模型。

首先，通過似然比檢驗選擇最佳模型。在檢驗之前作出以下假設：假設一：空間杜賓模型（SDM）優于空間滯后模型（SAR）；假設二：空間杜賓模型（SDM）優于空間誤差模型（SEM）。假設一中LR 卡方=55.08，P=0.000，假設二中LR 卡方=63.99，P=0.000。在1%的顯著性水平上拒絕原假設，選擇空間杜賓模型。

其次，通過豪斯曼檢驗，選定隨機效應與固定效益模型。檢驗結果如表2 所示。豪斯曼檢驗值為5466.33，p＞chi2（3）=0.000，選擇固定效益模型。（表2）

表2 空間杜賓模型固定效應與隨機效應豪斯曼檢驗一覽表

最后，利用似然比確定最優時空固定效應模型。提出如下兩點假設：假設一：空間固定效應杜賓模型比雙向固定效應杜賓模型更好；假設二：時間固定效應杜賓模型比雙向固定效應杜賓模型更好。假設一中LR 卡方=60.39，P=0.090，假設二中LR 卡方=1072.82，P=0.000。在10%的顯著性水平上拒絕原假設，選擇雙向固定的空間杜賓模型。綜上所述，最終采用雙向固定效應的空間杜賓模型。

通過雙向固定的空間杜賓模型分析房地產投資效益。為了考量不同房地產投資的地域差異，根據國家統計局規定的東部地區、西部地區、中部地區進行分地區研究。根據空間杜賓模型回歸結果得出以下結論：lnResi、lnOffi、lnBusi 的系數分別為0.087、0.035、0.072，且在10%的顯著性水平上顯著，說明住宅投資、辦公樓投資與商業營業用房投資均顯著促進了經濟發展。WlnResi、WlnOffi、WlnBusi 的系數分別為0.385、0.008、0.045，且在10%的顯著性水平上顯著，說明其他省份的住宅投資、辦公樓投資與商業營業用房投資顯著推動了本省的經濟發展。（表3）

表3 空間杜賓模型回歸結果一覽表

分地區來看，東部地區與西部地區的住宅投資、辦公樓投資、商業營業用房投資基本都促進了經濟發展，異質性房地產投資在東部地區和西部地區存在顯著的正向空間效應，而在中部地區這種空間效應不明顯。

四、結論及啟示

基于2013～2021 年面板省級數據，應用雙向固定的空間杜賓模型研究不同用途的房地產開發投資對經濟的影響。結果顯示：全國范圍來看，房地產開發住宅投資、房地產開發辦公樓投資、房地產開發商業營業用房投資總體上促進經濟發展，H1.1、H1.2、H1.3 得到驗證。在空間效應中，三種投資均存在正向空間效應，H2.1、H2.2、H2.3 得到驗證。

分地區來看，不論是東部地區、西部地區還是中部地區，本區域的房地產投資均促進了本區域的經濟發展，周邊區域的房地產投資促進了本區域的經濟發展，全國范圍的投資也促進了本區域的經濟發展。但是這種促進作用在中部地區不顯著。H3 得到了驗證。

根據以上結論，得到如下啟示：（1）應根據不同用途的房地產投資制定實施差別化的政策。由于疫情沖擊與互聯網企業辦公樓需求的逐漸飽和，辦公樓空置率空前提高，相關部門應盡快制定政策，平衡供需，減少資源浪費，提高房地產開發辦公樓投資效率。（2）優化經濟發展的空間布局，促進房地產市場的空間效應發揮。制定區域性房地產政策時，要綜合周邊地區與本地區的區域特征，促進不同區域房地產產業鏈的穩健協調發展。