土地估價行業發展的趨勢

師麗平

【摘要】：土地估價行業在我國經過多年的發展，已經取得了相當大的進步和成績，形成了一套較為規范的管理制度，培養了大批高素質的人才。但不可否認的是，我國土地估價行業的發展中還存在不少的問題和不足，有些還相當的嚴重，只有認識到并解決這些問題，我國的土地估價行業才能更好的發展。這些問題集中表現為土地估價行業法律法規不健全、土地估價執業技術規范不夠完善、土地估價機構風險防范機I制亟待完善。為面對形勢，解決這些問題，我國的土地估價行業市場化、信息化、專業化的發展道路。

【關鍵詞】：土地估價；現狀；市場化

一土地估價行業發展現狀

我國的土地評估事業產生于80年代初，是在我國改革開放和社會主義市場經濟建設過程中誕生和發展壯大的，特別是隨著我國土地使用制度改革的不斷深化和國有企業改革的推進，土地資產屬性日益受到重視和顯化，土地評估工作由淺入深、由點及面，在九十年代獲得了長足發展，目前已形成一個獨立的行業。作為一個新興行業，盡管起步較晚，發展時間僅十余年，但勢頭很好，目前已成為我國社會主義市場經濟體系重要的中介行業之一，在我國經濟建設，特別是在國有企業改革的過程中發揮著日益重要的作用，并取得巨大成就。

1是在社會上確立土地估價制度，并形成上套適合中國國情、有自己專業特色，較為完善的土地估價理論方法和技術標準，如編輯出版了一系列土地估價書籍，頒布了《城鎮土地定級規程》、《城鎮土地估價規程》等。

2是建立了一套較為規范的管理制度，如土地估價師資格認證制度、土地評估機構市場準入制度、資質評審制度、地價確認制度等；三是形成了一支以土地估價作為主要業務領域的專業人員隊伍和土地評估機構。據調查，經過20年的發展，土地估價行業為服務我國市場經濟建設、國有企業改制以及土地市場建設中不斷發展壯大，已發展成為形成一支擁有近3萬名具有資格的土地估價師，2000多家土地估價機構。這支隊伍現已成為我國土地估價的主要力量。更為重要的是土地評估行業積極參與企業改制的地價評估和政府職能性、公益性的土地評估任務，有效地顯化了土地資產價值，維護了國有土地所有者權益，防止了國有土地資產流失。

二土地估價行業面臨的困難和問題

盡管土地評估行業取得了有目共睹的成績，但從總體上講，由于其發展歷程所限，這個行業仍面臨的困難和問題：

(_一)、土地估價行業法律法規不夠健全

我國目前還未制定一部有關土地估價行業管理的法律法規，市場經濟是法治經濟，隨著土地估價行業與市場經濟的接軌，迫切要求用統一的法律法規規范土地估價行為。目前，我國土地估價行業已經出現一些不正常的現象：一些估價機構用惡意詆毀同行、高回扣、降低收費標準、無原則遷就委托方的不合理要求等手段來承接業務；另一些估價機構則利用行政權力、私人關系來占領市場，甚至搞部門、行業、地區壟斷。在近年來中國的土地利用活動中，土地價格的評估成為社會關注的焦點。在一些地方。土地估價中的暗箱操作和利益驅動問題突出存在，成為擾亂土地市場的一大隱患。這些惡性行為嚴重擾亂了土地估價市場秩序，因此，必須通過立法，建立完善的監管約束機制，使評估行為法律化、規范化。

(二)、土地估價執業技術規范不夠完善

我國已經頒布了《城鎮土地分等定級規程》、《城鎮土地估價規程》、《農用地分等定級規程》和《農用地估價規程》等估價技術規范。這些標準規定了土地分等定級和估價工作應遵循的基本準則、技術途徑、方法、程序和成果形式，但是，這些技術規范都是在宏觀上對土地估價提供了標準，隨著經濟體制改革的不斷深入，土地衍生出了越來越多的權利，土地交易形式也越來越復雜，土地估價也將面臨許多不曾遇到的具體情況，而這些宏觀層面的技術規范顯然無法解決微觀領域的具體問題。這就導致了估價人員在估價過程中對一些事務處理的主觀隨意，致使同一宗土地或條件相似的土地評估結果相差甚遠。這就要求土地估價行業協會在遵照政府主管部門頒布的技術規范基礎上，針對實際操作中遇到的具體問題，定時發布各類細則或指南，以便在技術方面能更加具體地指導土地估價業務，同時也可為規范土地估價起到積極的推動作用。

(三)土地估價機構風險防范機制亟待完善。

土地估價機構承擔的風險主要存在經營風險、信譽風險、法律責任風險、經濟賠償風險等風險，如何有效地制定相應的解決風險機制的辦法是土地估價機構健康成長發展的一個重要保障。

三土地估價行業發展的形勢和趨勢

1目前，中國土地估價行業正處于新的框架和新的起點，根據目前我國社會主義市場經濟發展的客觀需要，設置注冊資產評估師、注冊房地產估價師，土地估價師，礦業權評估師，保險公估l從業人員和舊機動車鑒定估價師等六類資產評估專業資格，進一步明確了土地估價師在社會主義市場經濟建設中的地位和作用，這將進一步推進土地估價行業的規范發展。

土地市場的不斷發展繁榮為我們土地估價師行業的發展提供了廣闊的舞臺。2001年國務院15號文件出臺以后，土地使用制度改革進一步深化，土地要素市場進一步繁榮，市場交易進一步活躍，市場機制的作用得到了進一步的發揮，這些都是為土地估價機構和人員提供了廣闊的服務領域。

2土地管理的制度也在不斷創新，不斷完善也為我們土地估價行業發揮作用創造了新的機遇?，F在土地管理面臨兩項改革，—是征地制度改革，今后實行按價征地，按價征地的價格怎么來?應該由評估機構進行評估，這是土地估價行業的一個新領域。二是農村集體建設用地流轉的改革，流轉也有價格評估的問題。所以說，土地管理制度的創新又將為我們評估機構的發展提供了廣闊的舞臺。土地估價師將根據新的形勢和新的要求，不斷建立健全行業管理的規章制度，認真制定發展規劃，保證土地估價行業的有序發展，以適應社會經濟發展對土地估價行業的新的要求。