對我國商品房預售合同登記制度是否是預告登記制度的思考

張玲艷

【摘 要】商品房預售是我國近年來房地產市場迅速發展的產物。對商品房預售合同進行登記是商品房預售者的義務所在,其目的在于保障購房者對房屋產權的順利取得。預告登記制度是我國《物權法》新規定的一項與不動產物權變動緊密相關的登記制度,其對于保障權利人對未來物權變動的順利取得有重要意義。當下,理論界不少人認為商品房預售合同登記實為預告登記制度在我國的先期應用,即在《物權法》未頒布之前,我國已經存在預告登記的具體表現形式。筆者對此持否定意見。本文通過對商品房預售合同登記制度與預告登記制度的比較,指出二者的不同。

【關鍵詞】 商品房預售;合同登記;預告登記;比較

中圖分類號:F293.3 文獻標識碼:A 文章編號:1009-8283(2010)07-0259-01

1 我國的商品房預售合同登記制度簡介

商品房預售是我國近年來房地產市場發展的新產物,它與現房買賣已經成為我國房地產交易市場中兩種主要的房屋銷售形式。商品房預售,是指房地產開發商將建設中的商品房預先出售給買受人,并由買受人支付定金或者房屋價款的行為。

為規范、引導房屋交易的合法有序進行,規范、治理房屋交易市場的有序競爭,防止同一房屋被數次交易,相關的法律法規均對房屋交易程序與交易過程作出嚴格規定,其中,與商品房預售合同登記制度相關的規定有:我國《城市房地產管理法》第44條第二款規定:“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門登記備案?！?《城市商品房預售管理辦法》第10條規定:“商品房預售,開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽訂之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門辦理登記備案手續?！?/p>

國家之所以要對正在建設中的房屋預售要求進行房屋預售合同登記備案,其原因主要為:第一,通過行政手段加強對房地產交易市場的管理;第二,我國對不動產物權的變更采登記要件主義,即須經登記不動產物權變動方發生法律效力。正在建設中的商品房,由于其還不具備辦理房屋產權轉讓的條件,購買人即使繳納了購房全款,其對所購房屋也僅享有債權上的請求權。

2 我國的預告登記制度簡介

2007年3月6日頒布、2007年10月1日開始實施的《中華人民共和國物權法》在其第20條規定了動產的預告登記制度,“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議,為保障將來實現物權,按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后,未經預告登記的權利人同意,處分該不動產的,不發生物權效力。預告登記后,債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的,預告登記失效?！?/p>

預告登記制度最早起源于普魯士法所設定的異議登記,后該項制度被德國、日本、瑞士等國家和地區在其民法中繼受,并成為民法物權中的一項重要制度。預告登記是與本登記相對應的一項特殊的不動產登記,是為保全一項以將來發生不動產物權變動為目的的請求權的不動產登記。目的在于保障將來不動產物權變動順利實現。

預告登記制度的本質是保障登記權利人實現其期待的物權目的,而實現這種保障的方式則是限制登記義務人對其不動產物權在預告登記期間的處分?，F今,我國房價上漲速度迅猛,出賣人在“一物二賣”中所賺取的利潤空間常常大大高于違約金,因此,為謀取更大利益,出賣方常不惜冒著違約的風險。對于買方,即使通過違約責任使銷售者承擔了責任,但因對方違約而遭受的其他間接損失卻往往被忽略?！段餀喾ā泛诵哪康闹痪褪潜Ｗo自然人的合法權益不受侵犯,保障人們基本的生存之權,然而現實中比比皆是的“一物二賣”甚至“一物數賣”卻正是因為理論與實踐中物權行為與債權行為意義的分離使得眾多的債權人利益無法得到真正的保護。這樣的結果,既是對民法誠實信用原則與權利不得濫用原則的踐踏,也給在交易中處于弱勢的一方帶來極大的交易風險。

3 商品房預售合同登記備案制度究竟是否為預告登記制度的思考

通過上述對兩種登記制度的簡介知,商品房預售合同登記制度是政府對商品房交易市場進行規制的手段之一,同時也是為保障購買者如期順利買得房屋的保障措施。而預告登記制度是為保障權利人對未來物權的順利取得?？梢?兩種制度確實有目的利益的相似之處,也正因此,不少人就此認為即使《物權法》還未頒布,在我國的不動產相關立法中也依舊有預告登記制度的身影,這個身影就是商品房預售合同登記制度。筆者對此并不贊成并對此問題有如下思考。

第一,“登記”是否須強制而為在兩種制度中截然不同。預告登記制度中,登記是雙方在合同中預先約定的,若沒有進行預告登記的約定,則不動產物權變動的承受者一方無權要求出讓者一方與自己為預告登記。對此,《房屋登記辦法》中已有明確規定。

第二,兩種登記中的登記對象截然不同。根據《城市房地產管理法》的規定,商品房預售登記備案制度,是商品房預售人將商品房預售合同進行登記備案,即登記的是預售合同,進一步言,即是對預售房屋的交易的初始憑證進行登記;而預告登記制度中所登記的是登記權利人對未來物權變動的請求權。

第三,兩種登記中所涉及的登記范圍截然不同。預告登記制度所涉及的登記范圍遠比商品房預售合同登記的范圍廣。依《物權法》的規定,預告登記制度不僅適用于房屋買賣,還適用于其他的不動產物權變動中。另依《房屋登記辦法》的相關規定可知,不僅現房以及現房抵押適用預告登記制度,期房與期房抵押同樣適用預告登記;相比之下,商品房預售合同登記所涉范圍就十分有限,其只適用于正在建設中的房屋預售,別無其他。

第四,對兩種制度中登記義務違反的責任結果不同。由于預告登記制度是因當事人約定而發生,因此,如果有進行預告登記的約定而一方拒不履行登記,其行為是對合同義務的違反,承擔的是合同違約責任,適用有關的民事責任理論;商品房預售合同登記制度,是在我國還沒有不動產登記法并且有關不動產管理秩序相對較亂的時期出臺的一項制度,因此,該項制度不可避免的帶有較濃厚的行政管理色彩。例如,我國《城市商品房預售管理辦法》第13條規定:“開發企業在預售商品房中有下列行為之一的,由房地產管理部門處以罰款?！笨梢?合同備案與否導致的更多的是行政責任,并且交易實踐中對于此類問題也多通過行政程序解決。

4 總結

不動產登記制度是物權法中十分復雜的問題,商品房預售合同登記制度和不動產預告登記制度又是不動產登記制度的組成部分,兩種制度在表面上有不少相似之處,但就其本質,依然是倆各種不同類型與不同性質的制度。深入探討二者的區別對完善我國的登記制度有重要意義。

げ慰嘉南:

[1] [德]曼弗雷德?沃而夫:《物權法》,吳越、李大雪譯,北京:法律出版社,2002年9月

[2] 王錦村:《土地法實用》,臺灣:五南圖書股份有限公司,1984年

[3] 常鵬翱:《比較法視野中的預告登記》,載于《金陵法律評論》2005年春季卷

[4] 房少坤、呂杰:《創設預告登記制度的幾個問題》,載于《法學家》2003年第四季

[5] 王利明:《物權法研究》,北京:中國人民大學出版社,2002年版