分析房地產住宅項目精裝修管理

孫雅欣

摘要：隨著我們國家現代化建設在不斷的發展，房地產也在飛速的發展?；诮陙矸康禺a住宅精裝修項目的快速發展及針對房地產住宅精裝修項目的投訴也日益增多這一事實，在對房地產住宅精裝修項目特點及存在問題進行了分析的基礎上，著重對房地產精裝修設計管理這個問題，進行了較為深入探討。

關鍵詞：房地產；住宅項目；精裝修

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

前言：伴隨著我國房地產的快速發展以及人們生活水平的持續提高，也促使了房地產住宅項目日益向精裝修這個方向發展。當前我國南方地區及東南沿海城市房地產發展較快，也較為成熟。就房地產開發商而言，進行住宅項目精裝修，不僅可促使住宅項目檔次的大幅度提升，而且還可促使項目產品的附加值得到極大的提高，與其他住宅項目競爭產品相比較，其產品的巨大優勢就得到了極大的體現；同時，進行房地產住宅項目精裝修，也可以在大宗采購過程中實現材料采購成本的大幅度降低，為房地產開發商營造一個新的利潤增長點.還有一部分房地產開發公司主動與這些精裝修公司進行合作，達到有效規避稅費、降低生產成本的效果；但是，對于那些小業主來講，因對精裝修深入了解不夠，在房地產精裝修設計管理等方面還未能做到有效把控，特別是隨著我國房地產企業規模的日益擴大，其管理難度也日益增大，一旦處理不好這些問題，都將對我國房地產開發商的信譽和銷售帶來極為不利的影響。正是基于此，以下在對房地產住宅精裝修項目的特點及所存在的問題進行分析的基礎上，著重對房地產精裝修設計管理這個問題，進行一些探討。

1、精裝修住宅的施工工序流程:

1.1裝飾工程施工程序

室內各房間先做墻、柱飾面和天棚吊頂,后做地面和踢腳,墻面修補抹灰在門窗及預埋管線安裝后進行;吊頂工程在通風、水電管線安裝調式結束后封板;衛生間在地面防水層及便器安裝完成,滲漏檢驗合格后再進行面層鋪貼;首層地面一般安排在最后施工完成。

2、施工流向

施工流向按裝飾施工工藝過程及各配套安裝單位施工流程確定。各階段主要施工流向如下:

預埋階段:通風、水暖管道、電氣線路;

調試階段:電氣、水暖、空調;

基層階段:墻柱面基層、吊頂基層、地面找平;

面層階段:墻柱面、吊頂、地面;

飾面階段:涂料、裱糊、飾面板、玻璃、細部收口處理。

3、施工方法選擇原則

工程設計要求的金屬構件、木制構件、木制飾品及石材等應優先采用場外加工制作的成品或半成品,現場安裝,以充分發揮社會化大生產優勢,實現批量化、專業化生產,有利于節約材料、降低成本、提高工效、提高工程質量。

4、精裝修住宅的施工質量控制

4.1衛生間、廚房、陽臺的防水工程

防水工程應在地面、墻面隱蔽工程完畢并經檢查驗收后進行,宜采用涂膜防水,應做兩次蓄水試驗。施工時應設置安全照陰,并保持通風。施工環境溫度應符合防水材料的技術要求,并宜在5℃以上。地漏、套管、衛生潔具根部、陰陽角等部位,應先做防水附加層。防水層應從地面延伸到墻面,高出地面10Omm;浴室墻面的防水層不得低于1800mm。

4.2墻、地面鋪裝工程

(1)首先進行的是抄平、彈線、套方。在同一墻面上的磚塊橫豎排列,原則上不得有一行以上的非整磚,如發生時,應科學、合理安排,使之協調、美觀。遇到突出的管線、燈具、潔具、暖氣設備時,應用整磚套割吻合,不得用破磚拼湊鑲貼。門窗兩側排整磚,向兩側排,大面積施工前應先做樣板,樣板完成后必須經質檢部門鑒定合格后,方能大面積施工。

(2)鋪貼地磚日寸,磚的背面朝上抹粘結砂漿,鋪砌到己刷好的水泥漿:找平層上,磚上楞略高出水平標高線,找正、找直、找方后,磚上面墊木板,用橡皮錘拍實,順序從內退著往外鋪貼,做到面磚砂漿飽滿、相接緊密、結實,與地漏相接處,用勻石惻等磚加工成與地漏相吻合。鋪地磚時最好一次鋪一間,大面積施工時,應采取分段、分部位鋪貼。

(3)實鋪實木地板要先安裝地龍骨,然后再進行木地板的鋪裝。龍骨的安裝方法:應先在地面做預埋件,以固定木龍骨,預埋件為螺栓及鉛絲,預埋件間距為800毫米,從地面鉆孔下入。木地板安裝前應進行挑選,剔除有陰顯質量缺陷的不合格品。將顏色花紋一致的鋪在同一房間,有輕微質量缺欠但不影響使用的,可擺放在床、柜等家具底部使用,同一房間的板厚必須一致。鋪裝木地板的龍骨應使用松木、杉木等不易變形的樹種,木龍骨、踢腳板背面均應進行防腐處理。鋪裝實木地板應避免在大雨、陰雨等氣候條件下施工。施工中最好能夠保持室內溫度、濕度的穩定。

4.3吊頂工程

首先應在墻面彈出標高線,在墻的兩端固定壓線條,用水泥釘與墻面固定牢固。依據設計標高,沿墻面四周彈線,作為頂棚安裝的標準線,其水平允許偏差士5毫米。遇藻井吊頂時,應從下固定壓條,陰陽角用壓條連接。注意預留出照陰線的出口。吊頂面積大時,應在中間鋪設龍骨。吊點間距應當復驗,一般不上人吊頂為1200一1500毫米,上人吊頂為900一1200毫米。面板安裝前應對安裝完的龍骨和面板板材進行檢查,符合要求后再進行安裝。

4.4涂裝工程

基層處理是保證施工質量的關鍵環節,其中保證墻體完全干透是最基本條件,一般應放置10天以上。墻面必須平整,最少應滿刮兩遍膩子,至滿足標準要求。乳膠漆涂刷的施工方法可以采用手刷、滾涂和噴涂。涂刷時應連續迅速操作,一次刷完。涂刷乳膠漆時應均勻,不能有漏刷、流墜等現象。涂刷一遍,打磨一遍。一般應兩遍以上。

5、精裝修設計管理各階段主要工作重點

5.1確定好裝修設計單位。

實踐表明，不管是什么工程項目，要達到有效管理這項工程項目的目標，最為重要的就是加大力度對其設計進行管理。就房地產住宅精裝修項目而言，在完成其主體工程設計以后，就一定要著手落實好裝修設計單位。作為設計裝修單位，

不僅可對整個住宅套內的所有平面布局實施最佳優化，而且還可對整個住宅套內的所有水電末端進行最佳優化，此外，設計裝修單位還會結合住宅項目具體情況，制定出相應的最佳精裝修優化方案；與此同時，房地產開發商可組織兩個或兩個以上的設計裝修單位來相互補充這些精裝修優化方案，通過相互補充來促使裝修方案逐步完善起來；在此基礎上再根據精裝修圖紙的具體要求，來對整個住宅套內的諸如給水和排水點位、開關插座位置等進行有效確定；尤其是對不同施工環節的銜接問題，一定要予以重點解決好，在整個房地產住宅項目實施精裝修過程中，一定要確保土建、裝修不發生相互脫節這種情況，以此來實現整個住宅套內的所有空間布局更為科學、更為合理。

5.2做好設計前的準備工作。

在進行設計之前，有關房地產開發商所提供的材料庫的產品規格、產品樣式、產品品質以及產品安裝方式等，精裝修設計人員一定要進行深入了解，特別是在確定有關衛生間和廚房設備的空間尺寸之前，一定要先對這些設備進行排列之后方可確定，這樣就可有效避免廚房用具、潔具進場以后因尺寸不符而無法進行正常安裝等情況的出現。此外，為有效確保土建施工能達到精裝修的要求，在實施土建施工之前，一定要先把精裝修設計方案制定出來，這樣就不會因裝修需要而讓土建施工出現較大規模的改變。

5.3把建筑做法標至精裝修完成面上。

在實際當中，就精裝修施工圖和土建施工圖而言，它們的設計是由不同設計院來完成的，故許多土建建筑做法不同于精裝修要求，因而要求把建筑做法表中的有關墻面、地面及頂棚的建筑做法在精裝修完成面予以標注，這樣可確保各個施工單位能對精裝修做法有個較為深入的了解。

6、結束語

總之，房地產精裝修設計管理不僅僅是技術問題，更多的是管理方面的問題；因此，在生產實際當中，深入分析和探討房地產精裝修設計管理問題，這對于確保精裝修建筑工程質量、促進我國房地產業持續快速發展均具有重要的意義。

參考文獻：

[1]包瑩春. 房地產住宅項目技術管理的細節把控不可忽視[J]. 中外建筑,2014,09.

[2]徐璐. 探析房地產精裝修設計管理[J]. 現代裝飾(理論),2014,07.

[3]王鶯. 論房產住宅精裝修設計管理[J]. 中華民居(下旬刊),2014,04.