房地產開發企業動態能力的維度結構與實證研究

寇元虎

摘 要：在已有研究基礎上，提出房地產開發企業動態能力的概念內涵和三維度結構模型，通過探索性因子分析和驗證性因子分析，對其維度結構進行提煉和驗證。實證分析表明，房地產開發企業動態能力包含組織學習、整合重構、組織變革三大維度，且維度結構具有較好的可靠性和有效性，從而為國內“新常態”下房地產開發企業動態能力的培育和提升奠定基礎。

關鍵詞： 房地產開發企業；動態能力；維度結構；實證研究

中圖分類號：F270 文獻標識碼： A文章編號：1003-7217（2016）02-0087-05

一、引言

我國房地產業快速發展于2003年以后的兩個市場的構建，即堅持住房市場化的同時完善住房保障體系。在此期間，為了遏制房地產市場過快、過熱和過度發展，中央啟動了一輪又一輪、長達十年的宏觀調控，但由于進入門檻較低、開發收益較高、城鎮化提速等原因，房地產業過快發展的勢頭不減反增。據中國指數研究院的數據顯示，2003～2014年，全國商品房銷售面積從3.4億平方米增長至12億平方米，累計增長3.5倍，年均復合增長率12%；銷售額從7956億元上升至7.6萬億元，累計增長9.5倍，年均復合增長率22.5%；房屋新開工面積由5.5億平方米增長至18億平方米，年均復合增長率14.6%①。然而，從2014年開始，國內經濟換擋減速明顯、結構調整力度加大，房地產市場開始進入“新常態”，除了部分中心城市外，不少城市都存在一定的房價下跌壓力，部分地產資本也開始進入其他領域或行業尋求新的利潤增長點，國內房地產行業新一輪洗牌格局逐步呈現。那些仍固守原有盈利模式和開發理念，不能有效適應動態復雜多變外部環境的企業，開始陷入難以為繼甚至無奈關閉的境地。而以萬科股份、保利等為代表的國內百強房地產開發企業，成長績效顯著，除了其土地儲備和開發資金充足外，一個重要原因是這些企業均在適應環境變化方面不斷加大投入、進行探索，企業競爭優勢持續得到提升。由此可見，在當前“新常態”發展環境下，認識和提升企業動態能力，已經成為眾多房地產開發企業提升持續競爭優勢的前提和基礎。

企業動態能力的概念最早由Teece和Pisan在1994年提出[1]；1997年他們進一步明確了企業動態能力的概念和理論，認為動態能力是企業整合、構建、重新組合內外部能力以適應快速變化環境的能力[2]；1998年又進一步將動態能力概念重新定義為企業快速和有效感知及獲取機會的能力[3]；2007年為了進一步解釋其內部結構，又提出動態能力可分解為機會與威脅感知的能力、機會把握和獲取的能力、資源整合與重構的能力三個維度的新動態能力分析框架[4]。此后，動態能力作為一個熱點吸引大批學者介入研究，其研究視角大體可劃分為三種：一是能力觀，即動態能力是能力的一個子集，是企業快速、有效應對環境變化的能力[5-7]；二是資源觀，即動態能力著眼于企業對資源進行整合、重構，以建立企業的競爭優勢[8，9]；三是學習觀，即動態能力是一種集體學習活動模式，借助知識創新的過程，支撐企業提升對環境的適應效果和效率[10，11]。迄今為止，國內外關于動態能力的研究雖然取得不少成果，但立足于房地產開發企業動態能力研究的文獻并不多見，有限的研究也多集中在核心能力方面，如王宏偉等將房地產企業核心能力歸納為企業家能力、市場能力、組織整合與學習能力三個方面[12]；解凍等從組織特質、價值觀、角色定位、技能和知識等方面構建了基于知識的房地產企業核心能力模型[13]。但房地產開發企業的動態能力是什么？其維度結構是什么？現有研究并沒有給予解答，而這恰恰對國內房地產開發企業有效應對“新常態”發展環境、不斷提升自身競爭優勢等，具有重要的現實意義。

二、房地產開發企業動態能力的維度結構及量表開發

（一）房地產開發企業動態能力的維度結構

企業動態能力理論認為，在變幻莫測、競爭激烈的復雜環境下，企業能夠感知這種威脅和機會，并通過快速學習，持續整合和配置現有組織資源，快速響應外部環境改變自身結構，向客戶持續提供新產品、新服務、甚至新業態，從而達成市場競爭優勢的持續。而房地產開發企業的動態能力，首先強調組織學習，由于開發區域的政策、市場差異，再加上土地資源獲取難度大、行業調控政策和需求偏好變化，使得企業必須通過不斷學習，全面提升企業素質以應對內外環境變化風險。其次是資源整合，房地產開發企業是典型的集成土地、資金、設計、建設、設備安裝、營銷和物業等各種資源與服務的“系統集成商”，企業必須根據項目特點配置優化資源、協調上下游各相關關系，才能確保項目的有效完成。第三是組織變革，企業需要在不同發展階段、結合不同環境特點，通過調整變革組織，實現企業快速發展，如萬科股份就是通過“加法期”、“減法期”和“深化期”三個階段的組織變革來完善內部管控體系，建立了長期競爭優勢。因此可以認為，房地產開發企業動態能力是指房地產開發企業通過不斷更新企業知識結構，整合優化組織資源結構，以及變革組織能力結構，實現企業行為（即組織慣例）的適應性更新，使企業適應快速變化環境的需要，從而提升自身的競爭優勢。房地產開發企業動態能力維度結構的具體內容包括：

1.組織學習，是房地產開發企業動態能力的動力源[6，10，11]。它通過“干中學”與“學中干”等方式，實現新獲取知識（即增量知識）與原有知識（存量知識）的有機融合和重新配置。Zollo和Winter認為，組織學習是組織為追求高績效而進行調整慣例的系統性方法，分成經驗積累、知識表達和知識編碼[10]；Haeckel和Nolan則將組織學習分成感知、解釋、決策、行動[14]。本文認為組織學習是企業一種自我更新機制，通過感知、理解、獲取、應用等，增強組織機體的柔性，實現組織的持續創新。

2.整合重構，是房地產開發企業動態能力的主導力量。它是組織根據洞察到的環境變化及其需要而進行資源結構更新、驅動慣例優化的創新過程。整合重構可分為資源整合和資源重構兩個方面，其中資源整合包括內部的人財物等有形無形資源的整合，也包括外部的合作伙伴和顧客資源等的整合[15]。資源結構更新是指通過重置、更新和淘汰等途徑修補和配置企業現有的資源，提高企業對外部環境的適應力[2，4，8]。

3.組織變革，是房地產開發企業動態能力的策略內容。它是組織為有效應對內外部環境的變化，主動對組織的原有狀態進行變革和調整，以實現組織效能的改善和提高 [16]。組織變革是組織根據洞察到的環境變化及其需要而進行組織結構更新，驅動慣例優化的創新過程，組織變革可分為創新文化、變革效率、變革推進、變革支持、變革激勵和變革彈性等主要內容。

（二）房地產開發企業動態能力測度量表開發

根據上述關于房地產開發企業動態能力內涵及維度結構的界定，其測度量表的開發包括以下幾個步驟：一是通過文獻研究，圍繞房地產開發企業動態能力理論維度細分的概念內涵設計題項；二是對多家房地產開發企業中高層管理人員就測度量表進行深度訪談，并結合訪談意見和量表設計的原則，對量表內容進行修改；三是對同領域的學者和經驗豐富的管理人員進行預測試，對量表作進一步修改完善。最終形成房地產開發企業動態能力的調查問卷，涉及3個維度、24個測量條目（見表1所示）。三、數據收集與分析處理過程

（一）數據收集

為了有效搜集數據，分別通過以下三種方式發放調查問卷：一是借助賽普咨詢公司（國內做房地產管理咨詢的領軍企業）的調查網站，由其合作伙伴公司的管理層直接在網上進行填答；二是借助中國指數研究院（國內房地產數據分析研究的領軍企業）、北大縱橫（國內管理咨詢的領軍企業）兩個知名機構，分別對與其有合作或有業務往來的房地產開發企業發放調查問卷；三是借助業務關系和朋友推薦等，對房地產開發企業中高層管理者通過郵件方式進行問卷調查。本次調查先后發放問卷280份，收回有效問卷193份，有效問卷回收率達到68.93%。在這些有效回收的樣本中，注冊地在環渤海區域的占比53%，資質為一級開發商的占比61%，企業年齡在21年及以上的占比30%，資產量在51億～500億元之間的占45%。

（二）探索性因子分析

在問卷數據收集完成后，首先進行KMO和Bartlett's球形檢驗，其中KMO值0.949，Bartlett's球形檢驗的卡方值為3368.762，達到顯著性水平（P<0.05），表明統計數據適合做因子分析。通過對構建的包括24個題項193份問卷進行探索性因子分析，并按照特征根大于1的原則，采用最大方差法對題項進行正交旋轉，相繼刪除DC15、DC10、DC16、DC7、DC14、DC17、DC8、DC9等8個題項后，最終形成包含16個題項、3個因子的測量量表，具體見表2所示。所抽取的3個因子累計方差解釋率為63.663%，修正后量表的各題項在相應因子的載荷值都大于0.5（最小值為0.574，最大值為0.892），且3個因子的Cronbach` α值分別為0.853、0.871、0.900，均大于0.8，表明包含16個題項的房地產開發企業動態能力測量量表信度非常好。另外，根據每個公因子所含題項的描述與含義，結合房地產開發企業動態能力的內涵及原有維度結構，仍將這3個公因子命名為“組織學習”、“整合重構”、“組織變革”（見表2）。

（三）驗證性因子分析

為了進一步檢驗房地產開發企業動態能力維度結構及其可靠性，采用結構方程建模工具AMOS17.0進行驗證性因素分析，檢驗理論模型構建的收斂效度和區別效度。

1.模型擬合度。采用以下檢測指標測量模型擬合度：x2/df一般小于2為擬合良好，RMSEA小于0.08為擬合良好，GFI、AGFI 、NFI、IFI 、CFI這幾項指標數值在0.9～1之間時為擬合良好，在0.8～0.9之間時為擬合可以接受。經過驗證性因子分析發現，x2/df、RMSEA、GFI、NFI、IFI 、CFI都滿足擬合良好標準，只有AGFI略低于擬合良好標準，但也達到擬合可接受要求，見表3所示。由此可見，房地產開發企業動態能力三維度模型的整體擬合優度是完全可以接受的。

2.收斂效度。收斂效度是為了測量同一概念不同題項之間是否高度相關。首先，根據表2可見，三個維度題項的因子負載均在0.574～0.892之間，高于0.5的最低要求，表明量表具有較好的收斂效果。并且通過模型比較分析發現，相對于虛無模型、一維模型、二維模型等，三維模型是最佳理論模型。

3.區別效度。區別效度是指量表不同維度或概念間是否存有顯著差異。根據Fornell等提出的判斷方法[17]，當各維度本身的平均方差提取量AVE值的平方根值大于該維度和其他維度之間的相關系數，表明各維度間具有良好的區別效度。如表4分析結果顯示，房地產開發企業動態能力中每個維度AVE的平方根值均顯著大于任何兩個維度之間的相關系數，由此可見，房地產開發企業動態能力的三個維度具有良好的區別效度。

四、研究結論與啟示

企業動態能力作為動態復雜多變環境下企業維持其持久競爭優勢的源泉，已經得到廣大學者和管理者的重視，但對于極度依賴于外部環境且極易受外部環境影響的房地產開發企業，其動態能力是什么，卻鮮有研究。房地產開發企業作為典型的系統集成商，很多企業在一些高瞻遠矚、運籌帷幄的優秀企業家帶領下，獲得了一定時點的競爭優勢，但隨著房地產開發企業所面臨的經營環境日益復雜、企業規模日益龐大、業務管理活動日益繁雜，原有知識、能力和運營模式將不足以維持其競爭優勢。正是在當前“新常態”背景下，嘗試將動態能力理論應用于房地產開發企業，一方面有助于將理論應用范圍進一步擴大和具體化，以豐富房地產開發企業相關理論與實證研究。另一方面，為今后房地產開發企業維持競爭優勢的實踐，包括培養哪些能力、改善哪些具體服務，以及實施效果評價等動態能力的培養和提升提供有益借鑒。

當然，本研究作為一項探索性研究，存在以下幾方面的不足：首先，所查閱和參考的文獻有限，雖然加強了訪談等，但測量量表的題項仍可能偏少；其次，由于調研條件的制約和問卷回收的困難，本研究只能是小樣本定量研究，雖然不會實質性影響分析結果，但樣本的廣泛性和多樣性對于構建房地產開發企業普適性的動態能力維度結構意義重大。因此，仍需要進一步深化本領域的文獻和相關定義研究，并在更廣泛的樣本框架中加以檢驗和修訂。此外，本研究的目的是構建一個有效可靠的房地產開發企業動態能力維度結構，未來的研究可在此基礎上，進一步探索房地產開發企業動態能力的影響因素、演化過程以及作用功效，以期為房地產開發企業培育發展動態能力提供更為科學、全面的理論解釋和實踐指導。

注釋：

①數據是依據中國指數研究院每年3月份公開披露的《中國房地產百強企業研究報告》整理所得。

②x2/df即“卡方自由度比值”，RMSEA即“近似均方根殘差”，GFI即“擬合優度指數”，AGFI即“調整后擬合優度指數”，NFI即“規范擬合指數”，IFI即“增量擬合指數”，CFI即“比較擬合指數”。

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（責任編輯：寧曉青）