項目管理方法在物業管理中的應用探討

羅玉玲

摘 要：隨著我國經濟的發展與城市化進程的不斷推進，城市內小區的數量不斷增加，居民對小區的居住要求也在不斷提高，傳統的房產管理制度與政府職能的專業，為物業管理開拓市場提供了可能。當前，我國的物業管理行業起步晚、管理錯位、發展不規范，需要更科學的管理方法適應現代居民日益提高的要求。在物業管理中引入項目管理辦法，細分工作內容，集中項目優勢，實現資源共享，提高服務水平。

關鍵詞：物業管理項目；管理方法；應用

隨著近年房地產業的迅速發展，物業規模越來越大，為物業管理的持續發展提供了廣闊的空間，我國的物業管理進入了一個快速發展的時期，但短期內迅速發展起來的物業管理仍然存在法制建設落后、管理水平低、管理不規范等問題，需要通過引入新的管理方法改善當前的局面。而項目管理方法已在多個行業中得到廣泛的應用，并均取得了良好的效果。項目管理方法在物業管理項目中卻一直沒有引起足夠的重視，筆者認為如果在物業管理中科學的運用項目管理方法，必然能提高物業管理的效率，提高物業管理水平。將會使物業服務企業更上一層樓。

一、項目管理的概念

項目管理起源于上世紀50年代，諸多行業管理中引入了項目管理取得了令人意想不到的效果。項目管理是指在一定的約約束條件下，以高效率地實現項目業主的目標為目的，以項目經理個人負責制為基礎和以項目為獨立核算，并按照項目內在規律進行有效的計劃、組織、協調、控制的系統管理活動。項目管理試圖獲得5個變量的控制：時間、成本、質量、范圍、風險。

物業管理是基于被接受的管理原則的一套技術方法，這些技術或方法用于計劃、評估、控制工作活動，以按時、按預算、依據規范達到理想的最終效果。項目管理內容：1、項目范圍管理；2、項目時間管理；3、項目成本管理；4項目質量管理；5、人力資源管理；6、項目溝通管理；7、項目風險管理；8、項目采購管理；9、項目集成管理。

二、項目管理方法在物業管理中具體應用

（一）項目人力資源管理

人力資源是企業核心競爭力的基礎動力之一。一個優秀的團隊，每一名成員都很重要，且需要一個好的領導，團隊內部的和諧是促進團隊提升的重要法寶。項目管理正是將項目委托給項目經理，由項目經理對項目進行統一的規劃、安排、分工，在其帶領下，職責明確，行動高效。

1、物業管理項目經理的挑選。物業管理項目經理需要有專業背景、知識面廣、管理理論基礎扎實、溝通協調能力強、熟悉相關法律、法規的復合型人才。項目經理是整個項目組中的靈魂，核心人物。

2、加強隊伍建設。多渠道、多形式引進高素質的管理和專業人才，同時制定一系列的優惠政策留住人才，打造一支技術精湛、愛崗敬業的優秀團隊，依靠人才來提高行業水平和經營水平，提升服務質量。

3、增強團隊凝聚力，樹立共同目。團隊凝聚力是聯結團隊成員的精神力量，缺乏團隊凝聚力，成員對團隊沒有歸屬感與榮譽感，團隊自然難以取得較大進步。物業管理中，成員都是各自完成各自的工作，對他人的工作不在意、不關心，也缺乏共同的目標。因此，必須明確團隊目標與每個成員在團隊中的作用，增強內部的溝通與交流，形成團隊向心力。

3、科學分工，增強內部溝通。物業管理中，部分工作人員的能力與崗位不匹配，部分崗位工作任務量大卻人員少，而部分崗位出現人浮于事的現象。當前，必須根據工作人員的年齡、性格與工作能力及時調整工作崗位，對崗位數量分配不合理的，可酌情增減，使每個成員的作用最大化。

4、加強技能培訓，提高服務水平。培訓是提高管理人員專業水平的最優途徑。部分物業管理人員服務態度差、管理不規范，已經嚴重影響到小區內居民生活的幸福感。通過對物業管理人員進行專業化的培訓，由點及面，轉變其工作觀念，增加專業知識與技能，提高服務水平。

（二）項目成本管理

項目成本管理是指通過控制項目的成本，使完成項目所耗費的資源不超過項目原本的預算，并極可能的利用較少的資源追求效用最大化。成本的多少直接關系到項目評估的優劣，因此需要項目成員對項目進行仔細的規劃，對涉及支出的主要部分進行直接控制。

1、控制人力成本。目前大多數物業服務公司是勞動密集型的企業，而非依靠技術、資金的企業，公司人力成本的支出比重相當大，如果公司成員業務水平高，則能減少工作人員數量。反之業務水平地下，則為了完成工作，不得不聘用更多的人員，也不得不支付更多的工資。因此，首先要培養一專多能的優秀人才；其次根據日常工作的需要，實施人員安排彈性變動制度，避免因業務臨時性的增加導致人力成本的增加。

2、控制采購成本。物業管理的過程中需要采購大量設備，這是物業管理項目中的一項重要支出，因此對于采購的數量、水平都需滿足最優化原則。首先，明確采購物品的目的，選擇與之相匹配的物品水平，既不盲目選擇高價格商品，也不因選擇低劣商品導致多次采購；其次，建立透明的采購機制，鼓勵市場內符合資質的企業物業管理公司建立長期穩定的關系，對于物業管理公司而言既降低了采購成本，又尋找到了最滿足自己需求的企業。

（三）項目質量管理

項目業主的要求即為項目所追求的目標。根據項目管理的相關理論，物業管理應根據小區內業主所期望的目標作為日常的工作內容，并在內部組建集聚優秀成員的項目部，由項目負責人負責主要事務，把握主要發展方向，通過建立激勵工作機制，鼓勵團隊成員提高服務水平，對完成或者超過自己工作目標的工作人員進行獎勵，營造追求卓越的團隊氛圍，完成各項任務指標。

（四）風險管理

物業行業看似風平浪靜，實則暗流涌動，風險重重，如電梯故障困人風險，公用管道滲漏引起的損壞賠償風險，機動車在停泊中的損壞責任，家庭財產被盜案、物業內的治安甚至刑事案件等等。一個成員的不經意的不作為，或一個細節不到位就是物業企業承擔相應的賠償責任，甚至業主不交服務費。因此，堅持服務質量是生命方針，服務到位是規避風險最胡效的途徑。

（五）項目溝通管理

在物業項目管理中，溝通是不可缺少的，它對于項目取得成功也是非常重要的。溝通的目的是為了加強團隊成員之間的交流。加強信息的交換，統一認識，解決問題。有效的溝通可以保證項目目標的順利進行，有助于發現問題，尋求解決問題的途徑。

首先要建立有效的溝通渠道，如：正式的報告溝通，電子郵件溝通；其次從組織角度設立起溝通的流程，明確信息從何而來，收到信息后應該向誰傳遞。最后是反饋機制。是否真正的理解信息，采取相應行動。

三、項目管理辦法應用過程中需注意的問題

物業管理就其本質而言，是一項服務性行業。為了改善當前物業管理中存在的諸多弊端，引入項目管理方法是大勢所趨。但是，項目管理方法畢竟是企業的逐利行為，對于業主要求可能會選擇性無視。因此，必須要牢固樹立“為人民服務”的理念和堅持“以人為本”的精神，傾聽業主的聲音，對于業主不滿意、不理解的方面，爭取及時化解、及時解答，力求滿足業主的合理要求。

四、結束語

城市面貌日新月異，物業管理也由最初的新興行業變身為熱門行業，越來越多的企業躋身其中，隨著物業服務公司向規?；?、集團化方向發展，物業管理的項目管理具有地域更寬，內容更廣，難度更大的特點，物業管理的戰略規劃是靠“項目”支實現的。實現物業管理方式從粗放向專業化、精細化的轉變，是物業服務企業的內在要求和必然選擇，物業服務公司按自己公司的特點選好項目管理技術。

（作者單位：湖南省桂陽縣市場服務中心）

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