農村宅基地使用權流轉的法律思考

王炤　李菲

摘 要：我國農村人數比重較大，人口多而土地少是我們一直以來面臨的基本國情之一。改革開放以來，在社會主義商品經濟日益確立，農村的土地問題日益得到關注，尤其是流轉問題。如今，宅基地使用權的流轉在民間已是比較常見的，即使這種現象不受國家保護。但是由于這種流轉往往是自發的不受監督管理的，這使得農村土地市場比較混亂。本文就這個現象作了專門的研究，希望能對問題的解決有所幫助。首先，為便于闡述相關問題，對相關的概念做出初步的解釋。其次，本文較為詳細地對宅基地使用權流轉的現狀及現在流轉制度中所存在的一些不足進行了分析。文章最后，針對宅基地使用權流轉制度的不足并結合流轉現狀中所出現的問題，提出了幾點完善建議。

關鍵詞：農村宅基地使用權；物權；流轉

一、宅基地使用權與宅基地使用權流轉的概述

（一）宅基地使用權

宅基地使用權在是在我國特定的政治經濟制度的背景下產生的，即便在全世界范圍內都是一種極為與眾不同的用益物權。在很多國家土地資源都是由市場來統一配置的，并沒有城鄉之分，也沒有所謂的宅基地，但是不可否認其在我國物權體系中與其他的用益物權有著同等重要的地位。針對其概念，我國著名法學家王利明教授認為，“宅基地使用權是指以建造住宅及其附屬設施為目的，占有和使用集體所有的土地進行的權利?！盵1]還有學者主張，“農村宅基地使用權，是由農村集體土地所有權所衍生的一種他物權，具有十分明顯的獨立性?！盵2]綜上所述，宅基地使用權即指權利人依法享有的在集體所有土地上建造住宅及其附屬設施的權利。

（二）宅基地使用權流轉

宅基地使用權流轉，不僅僅是指宅基地使用權主體的變化，除此之外它還包括時候用權產生、變更、消滅的過程。在目前，宅基地的取得是有嚴格規定的，必須通過相關人權利人的主動申請方可取得，只有符合條件的村民向村組織按照程序提交申請，經核實符合規定，經批準才可以取得。如果，村民以合法的形式將宅基地之上的房屋進行流轉就會造成宅基地使用權人的變更。

二、農村宅基地使用權流轉的現狀及問題

現今，我國主要的經濟模式已經發生了很大的變化，商品經濟已將占據了主導地位。這個在特定的政治經濟制度的背景下產生的土地制度已不符合商品經濟時代的要求，致使其在流轉過程中出現了各種各樣的問題。

第一，“一戶一宅”愈來愈難實施下去。在廣大農村地區農民取得宅基地的公示方式并不登記而是占有，這使得宅基地使用權流轉在農村地區非常的混亂?！耙粦舳嗾迸c占地超標的現象普遍，在很多情況下，“一戶一宅”原則實際上已經是名存實亡了。

第二，農村地區空閑有大量宅基地，而且有愈演愈烈的趨勢。隨著商品經濟大潮的來臨以及生產力的發展，越來越多的農民脫離了祖輩生活的農村，離開了世代相依的土地來到了城里，這必然導致他們在農村住所的空閑。然而與此同時我們卻面臨著另外的一個問題，那就是土地資源的嚴重不足。

第三，登記制度在現實中很難貫徹執行。在農村，宅基地往往和房屋一樣，往往被農民當作是私有財產。農民的法律意識比較單薄，他們沒有登記的概念和習慣。而且在現實中，我國很多地方都實行房屋與土地的分別管理，這很容易造成相關主管單位在轉讓登記手續辦理上相互推諉。再加上實踐中，農村地區往往會存在著一些土地劃界的問題，比如相鄰村莊在集體土地邊界上劃界爭端。

第四，不受政府監管調控的隱蔽交易市場帶來了極大的隱患，這極大地沖擊了原有的制度建設。隨著經濟的快速發展，土地資源日益緊缺，土地的價值與日俱增。利益的驅使使得人們開始按照自己的意愿而不是按照國家設想進行土地交易，這包括農村閑置房屋的買賣以及出租。這種的自發行為具有相當的隱蔽性，不易控制，而且很容易引發糾紛。由在隱蔽性很強，現實中監管者往往很難及時的發現這種交易行為，政府很難對這種行為進行有效的調節控制。

第五，農民融資困難，農村金融事業發展緩慢。許多農民家庭會經常遇到資金不足的問題，特別在擴大產業規模、調整產業結構的情況下更需要大量資金支持。由于各種原因，在廣大農村地區農民貸款難的狀況不斷加劇，而對宅基地流轉的限制使這種狀況更是雪上加霜。

三、完善農村宅基地使用權流轉制度的建議

（一）逐步建立起宅基地使用權流轉登記制度

目前農村出現的土地流轉形勢已經是不可逆轉的了，要想保證其安全有效的流轉，就需要一個必要前提，那就是產權的清晰明確。想要保證這個前提的實現，就需要在農村地區建立健全宅基地使用權的登記制度。農村是熟人社會，他們之間彼此比較熟悉，因此在進行交易的時候他們幾乎不登記。這就使得宅基地的使用權的占有不是那么明確，比較混亂，無法統一。這種狀況是由于農村長久以來習俗所形成的，在人們的頭腦中已形成定式，很難改變，這不利于交易安全有效的進行。因此，我們應改在這方面進行改進，采取能使權屬關系更加明確、清晰的制度，建立更加有效的合理的強制登記制度。

（二）建立合理的宅基地流轉收益分配制度

我們之所以關注宅基地這個問題，是因為它關系農民切身利益，因此收益分配問題才是重中之重?！瓣P于這個問題，我們優先關注點應當是對用益權人相關權益的積極保護，宅基地在市場上流轉，是農民積極行使其權利的表現。無論宅基地制度怎樣改變，市場怎樣運作，其最終目的是讓農民享受到利益，所以收益分配制度其應當以保護村民的合法利益為根本出發點和最終目標和目的?！盵3]因此，農民的利益問題在收益分配的制度中占據了十分重要的地位，為了更好的完善這一制度，首先就先要保證好農民的利益。

（三）完善農村宅基地征收補償制度

立法部門應制定新的土地價格規范，減少城鄉地價間的差距，實行城鄉統一的價格規范。違規進行集體土地征用成為很多地方政府的做法，很多地方政府打著“公共利益”的旗號將土地用低價從農民手中拿過來，卻將其作為國有土地流轉給開發商。在這一收一流的過程中，政府借助它手中的權力及其他資源從中漁利，農民由于其劣勢地位卻喪失了本該屬于他們的利益，這是不公平的。因此在完善宅基地征收補償制度中應堅持公平、合理原則，將農民的利益放在第一位。

（四）建立宅基地使用權有償使用制度

宅基地有償使用使集體所有權在經濟上得到實現，不僅如此，它還利于農村土地資源的優化配置，還將提高村民的市場經濟意識。長久以來，農民們已經習慣無償的從集體手中拿到宅基地，所以推行這個制度肯定會有阻力。但是其優點是顯而易見的，這種制度不僅有利于增加集體財產性收入，還可以最大限度的遏制對耕地的肆意圈占，這將有利于整個農村經濟又好又快發展。

四、結論

在這樣一個商品經經濟飛速發展的背景下，我們不能再用以前的制度去禁錮農村宅基地使用權的自由流轉。農村經濟的實際發展狀況與我國對有關農村宅基地使用權的流轉的法律規定不相吻合，針對這種極度混亂狀況，必須采取立竿見影的措施來治理。這就要求我們確認并保護宅基地使用權的自由流轉，這一方面有利于解決農業、農村、農民的相關問題，另一方面有利于加快農村發展的步伐，也為維持社會的穩定和諧提供了不竭的動力。

（作者單位：河北經貿大學）

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