“高庫存”下我國房地產業發展模式選擇

楊天英+羅鵬飛+陳知丹

[摘要]自2015年下半年以來，中央政府密集提出房地產“去庫存”問題，表明樓市“高庫存”問題已被提升至前所未有的高度，我國房地產業進入“去庫存”時代。但從房地產企業經營業績及市場需求來看，盡管傳統粗放型規模發展使我國房地產業整體面臨庫存不斷增加、利潤空間不斷縮小等諸多問題，然而服務型地產項目卻逆勢而上，呈現出良好的市場前景。以融合發展、“互聯網+”等多種模式推進地產服務化轉型，成為我國房地產業在“高庫存”壓力下的必然選擇。

[關鍵詞]房地產；去庫存；發展模式；服務型地產

[DOI]1013939/jcnkizgsc201637059

盡管2015年10月以來北上廣深等部分地區樓市銷售情況火爆，房價及銷售業績持續上漲，但從全國來看，我國的房地產業“高庫存”問題在2014年就逐漸顯露出來，尤其是在三、四線城市“高庫存”問題尤為突出。房地產業的“高庫存”不僅影響產業本身的良性發展，對房地產相關諸多產業發展也具有極大影響，使地區經濟社會發展蘊藏高風險。在中國當前“三期疊加”的特殊時期，如何正確看待當前樓市的“庫存”問題，如何化解樓市“高庫存”的風險，關乎我國國民經濟社會的平穩運行。

1我國房地產業進入“去庫存”時代

房地產業在我國大部分地區經濟發展中曾經做出了巨大貢獻，但隨著商品房“庫存”壓力持續加大，如何化解當前樓市“高庫存”的風險成為我國大部分地區面臨的棘手問題。

11我國房地產業 “庫存”壓力持續上升

從2014年下半年以來，我國新建商品住宅庫存量明顯上升，房地產業進入 “去庫存”時代。據國家統計局公布的數據顯示，截至2015年年底，商品房待售面積已為71853萬平方米，自2013年年初到2015年年底的短短三年時間里，我國房地產開發企業待售商品房面積增加了近一倍，再次刷新了歷史紀錄。這僅是已竣工仍未售出的房產面積，有關專家指出，實際庫存遠高于這一數值。2015年12月中國社科院發布的《中國住房發展報告2015—2016》給出了當前房地產庫存的另一組數據：“以2015年商品住房總庫存統計數據計算，總庫存將達3996億平方米，其中，期房庫存即在建待售房面積為357億平方米，去化周期達45年，現房待售面積庫存為426億平方米，去化周期達23個月?！币源送茢?，去庫存將成為未來一段時間內房地產市場主旋律。

12“高庫存”蘊藏高風險

房地產業與鋼鐵、水泥、咨詢、運輸、家電、金融等50多個上、下游行業直接相關，許多地方的經濟發展高度依賴房地產投資，房地產企業商品房的“高庫存”使地方經濟發展蘊藏巨大風險。

第一，一些地方經濟發展高度依賴房地產投資。在我國經濟30多年高速增長過程中，許多省份都高度依賴房地產投資，房地產業是許多地區經濟增長的重要引擎。據《中國房地產報》報道，經濟增速排名靠前的幾個省市，恰恰也是房地產投資依賴程度比較嚴重的地區。2015年前三季度全國31個省區市GDP對于房地產投資依賴度排名前十的分別是海南（4642%）、重慶（2411%）、貴州（2252%）、寧夏（2139%）、云南（2124%）、福建（2105%）、安徽（2094%）、北京（1919%）、浙江（1819%）、四川（1657%）。

第二，服務業固定資產投資中房地產占比過大。2014年，我國服務業固定資產投資為2905萬億元，其中，房地產固定資產投資達到1313萬億元，占比達452%。由此可見，盡管當前全社會固定資產投資中服務業占比過半，但服務業投資結構中仍以房地產為主。

2我國房地產業發展模式轉型的拐點已到

我國房地產業過去一直走粗放型規模發展道路，隨著我國大部分地區“高庫存”的到來，已顯現出投資下降、銷售量大幅下滑、利潤空間逐漸縮小等諸多問題。與此同時，服務型地產在市場整體形勢低迷的情況下，卻逆勢而上。

21房地產企業規模型發展不可持續

從市場交易情況來看，2015年房地產市場除個別一線重點城市外，我國大多數地區市場低迷，房地產總體利潤空間不斷縮小，規模型發展道路已不可持續。據統計，1998—2014年，我國房地產開發投資由36142億元增長到95036億元，年均增速超過20%。然而隨著商品房市場需求逐漸飽和，到2014年企業數量、從業人員、投資額仍持續增長，但新開工面積、銷售面積、銷售額和營業利潤皆呈負增長的局面，其中營業利潤下跌最為明顯，同比負增長近36%。同2013年比，2014年全國平均銷售價格小幅上漲，從每平方米6237元上漲到6324元，上漲幅度為14%，同期房屋竣工造價上漲幅度為65%，約為銷售價格上漲幅度的4倍。在銷售面積負增長的同時，成本增長明顯快于銷售價格增長的情況下，房地產企業利潤空間不斷縮小。

22服務型房地產逆勢而上

繼2015年房地產業整體低迷的大環境下，2016年以單純滿足人們居住需求為目標的房地產開發模式將面臨轉型的巨大壓力。近兩年來，恒大、萬科、保利等地產商紛紛向服務化方向轉型，并取得了較好的業績。根據2015年萬科A中期報告顯示，公司上半年凈利潤達679億元，同比增長236%；與此同時，保利地產上半年凈利潤的增速更是超過40%。此外，恒大集團在海南打造的旅游文化地產項目——?；◢u，更是創下開盤銷售金額、開盤銷售面積、認籌到訪人數三項世界之最。在全球經濟不振，我國經濟增速進入中速發展階段，以及房地產產業整體低迷的大環境下，恒大、萬科為代表的房地產企業所打造的服務型地產項目，呈現出逆勢而上的趨勢。

23服務型房地產市場前景廣闊

231“十三五”服務型房地產市場需求巨大

十八大報告指出，到2020年要實現城鄉居民人均收入比2010年翻一番的目標，隨著收入水平的提高，人們的消費意愿顯著增強，對服務的需求顯著提高，“十三五”服務型房地產市場需求巨大。以養老地產為例，到2020年隨著我國老齡化的加劇以及養老地產開發模式的日漸成熟，我國養老地產的需求將急劇增加。據全國老齡委最新公布的數據顯示，從2015—2035年我國將進入急速老齡化階段，老年人口將從212億人增加到418億人，占比29%。龐大的養老需求人群，將對服務型養老地產形成巨大的消費潛力。

232城鄉居民消費結構升級為房地產業創造新需求

據統計數據顯示，2014年我國人均GDP達7575美元，據世行標準我國已進入中上收入國家行列。隨著城鄉居民收入水平的上升，與過去消費結構相比，中國城鄉居民消費結構正在由生存型消費向發展型消費升級、由物質型消費向服務型消費升級、由傳統消費向新型消費升級，并且這一升級的趨勢越來越明顯，速度越來越快。在此趨勢下，旅游、文化娛樂、醫療保健等服務型消費成為消費熱點，城鄉居民對服務質量和數量的需求明顯提升，單純居住型房產已不能滿足人們的需求。人們對服務型房產需求明顯提升，養老地產、旅游地產、文化地產受到購房者追捧。隨著中高收入群體的擴大，這一趨勢將更加凸顯，這既是我國房地產業面臨的挑戰，也是一次產業發展新機遇。

3多種模式推進地產服務化轉型

隨著房地產行業競爭越發激烈，未來5年房地產不僅要提供優質的房子，還要提供好的服務。以服務為核心，提升房地產的品質和附加值將是未來5年房地產轉型方向。

31融合發展推進房地產業服務化轉型

311探索發展健康地產

鼓勵房地產企業與醫療機構合作，將健康管理融入項目設計中，以優質、貼心的健康管家提升物業管理服務水平。讓購房者在購入優質房產的同時，獲得長期、便捷、穩定的服務，提升房產價值。隨著生活水平的提高，人們對健康保健、醫療護理、健身養生等領域的需求持續增長。10年前我國就已出現健康為主題的地產項目，經過十幾年的發展，健康地產不再是一個房產銷售的噱頭，而是把醫療、健康管家服務真正引入到房地產項目的開發建設，不僅為消費者提供優質的小區環境、綠色健康的房屋設計，更重要的是提供貼心的健康、醫療管家服務，將建筑、房地產業發展回歸到“以人為本”的理念上來。健康地產是在房地產市場逐漸走向細分化的環境下，房地產企業開發模式轉型的重要方向。

312積極發展養老地產

鼓勵多種形式發展養老地產，適應當前不斷增長的養老市場需求。一是對存量房新增養老服務設施，鼓勵有實力的養老機構與房地產企業合作，提升項目針對老年客戶的服務能力；二是探索開發養老養生與度假相結合的地產項目，滿足不同消費層次消費者對養老地產的消費需求。進入21世紀，我國人口老齡化速度越來越快，估計到2020年我國老年人口數量將達到26億人，失能和半失能老年人口將突破4600萬人，老年人在生活照料、醫療衛生、康復護理等方面的需求正在不斷增加。另據中國社科院老年研究所測算，目前中國養老市場的商機4萬億元人民幣，到2030年有望增加至13萬億元。未來5～10年，發展養老地產將是房地產企業轉型的一個重要方向。

32以“互聯網+”助推房地產服務化轉型

鼓勵房地產企業運用大數據、云計算、移動互聯等新技術提升服務水平，使“互聯網+”成為房地產業開發新產品、探索新模式、搭建新平臺的重要手段。我國經濟當前正處于深刻的結構調整期，互聯網正影響和改變著我們的生活和思維方式，影響和改變企業的基因和經營模式，互聯網正逐漸融入房地產行業開發、策劃、設計、銷售以及后期服務等每一個環節。以“互聯網+”助推房地產服務化轉型，改造傳統房地產業，正在催生出新的商業機會和商業模式，正在深刻改變房地產業的生態，成為房地產業轉型升級的重中之重。

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