住宅土地使用權到期后，該如何自動續期

【摘要】我國宅地使用權期滿自動續期的問題，一直備受人民群眾和社會各界關注。在當前形勢下，破解我國宅地使用權期滿后自動續期的不確定性，可從《物權法》修訂為民法分則物權編時，直接規定宅地使用權為無期限的用益物權，或規定宅地使用權期滿后經過自動續期而變為永久性用益物權。

【關鍵詞】宅地使用權 自動續期 《物權法》 【中圖分類號】D923.2 【文獻標識碼】A

《中共中央國務院關于完善產權保護制度依法保護產權的意見》（以下簡稱《意見》）發布，其中對住宅建設用地使用權（以下簡稱宅地使用權）期滿自動續期問題提出了“研究住宅建設用地等土地使用權到期后續期的法律安排，推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期”的意見，為解決宅地使用權的不確定性提出了重要決策。值此編纂《民法典》之際，為完善物權法的相關規定提供了修法的時機，應當借此機會，一舉解決宅地使用權自動續期的不確定性，確保人民群眾安居樂業。

宅地使用權到期后，面臨哪些不確定性

在我國現行法律中，宅地使用權自動續期的不確定性，來源于我國2007年制定的《物權法》第149條第1款關于“住宅建設使用權期間屆滿的，自動續期”的規定。按照這一規定，宅地使用權是一個有期限的用益物權，其期限最長不能超過70年；該期限屆滿后，自動續期。這樣規定宅地使用權到期后的自動續期，主要存在以下不確定性：

首先，目前在國內實行宅地使用權的存續期間并不相同，自20年至70年不等，最高為70年?！段餀喾ā返?49條第1款規定的“期間屆滿”，究竟是指哪個期間？是指最高70年的期間屆滿，還是上述其他任何期間的屆滿。這個含義不確定。

其次，宅地使用權期間屆滿后自動續期，是否需要業主申請。對此，《物權法》第149條第1款只規定了期滿后自動續期，并沒有規定自動續期要履行何種手續，故這個問題也具有不確定性。

再次，宅地使用權期間屆滿后自動續期，究竟要續多長期間，是有年限的期間還是沒有年限的限制，仍然還是續期70年嗎？都不確定。

最后，也是業主最為關心的問題，即宅地使用權期間屆滿后經過自動續期，是否還需要補交續期期間的土地出讓金呢？《物權法》第149條第1款對此沒有作出明確規定，要交納還是不交納，也不確定。

宅地使用權自動續期為什么存在不確定性

作為國家基本法的《物權法》，為什么會對這樣一個關系到億萬人民群眾生活的宅地使用權，做出了包含這些不確定性的規定，是有其原因的。

在改革開放之初，1982年《憲法》第10條第1款規定：“城市的土地屬于國家所有?！币虼?，任何人都不可以私人享有城市土地的所有權。為了解決城市居民和企業對城市建設用地的需求，在原來劃撥國有土地的基礎上，增加了有償出讓土地使用權的制度。當時，將通過劃撥方式和出讓方式取得的國有土地權屬，都稱之為國有土地使用權，其性質屬于用益物權，并均須設有期限。隨后，《城市房地產管理法》規定了不同性質的國有土地使用權的不同期限，同時規定國有土地使用權的期限屆滿前，使用權人須提前申請續期，是否續期須經政府批準，也必須交納續期的出讓金，否則國家將有權收回土地。

在制定《物權法》時，法律草案將國有土地使用權改稱為“建設用地使用權”，規定建設用地使用權期間屆滿后續期，應當依照法律規定辦理。同時規定，不予續期或者收回建設用地使用權的，該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，依照約定，沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。這就意味著，在建設用地使用權期限屆滿，權利人不申請續期，或者政府不批準續期，使用權人將喪失該權利，因而，就涉及該土地上的房屋以及其他不動產的不同處置問題。

對于上述問題，立法機關積極采取對策，最后決定增加規定《物權法》第149條第1款，即宅地使用權期間屆滿的自動續期。由于有了這樣的規定，就使宅地使用權在期間屆滿后，不必申請續期就可以自動續期，就不存在政府收回宅地使用權的問題，城市居民當然也就可以放心，不必擔心土地使用權被收走后自己無處居住問題的發生。這樣的規定，對安定了民心起了很大的作用，保證了《物權法》在2007年得到高票通過。

可是，宅地使用權自動續期的法律規定存在不確定性，這在立法時就已經明確。出現這樣問題的主要原因是，《物權法》立法時間非常緊迫，且是在對《物權法》是否存在違憲問題發生爭議的最緊張時期。因而，立法者沒有足夠的時間全面探討自動續期的條件。土地是不可再生資源，具有重要的財產價值，宅地使用權的期限屆滿后自動續期，一時很難決定究竟應該怎樣處理。因此，將此問題暫時擱置，待對問題研究更加深入后，再做自動續期后的安排，對解決續期是否交費可能會更加有利。正是因為這樣一些原因，才使《物權法》第149條第1款規定出現了自動續期的不確定性。

破解宅地使用權自動續期不確定性，需要解決的主要問題

在當前形勢下，破解我國宅地使用權期滿后自動續期的不確定性，應當著重解決以下幾個問題：

第一，破解宅地使用權自動續期不確定性的關鍵，是擺正政府利益與人民群眾利益的關系。解決宅地使用權期滿后自動續期不確定的實質，就是怎樣協調人民群眾利益與政府利益的平衡問題。在理論上說，政府沒有自己的利益，政府的利益就是人民群眾的利益。因為，土地公有就是全民所有，國有土地增值，獲益的是人民群眾，兩者的利益是一致的。但是，在實際上并非如此，人民群眾的利益總是具體的利益，是每一個業主對自己的土地權屬的利益，而政府的利益是政府可以支配的利益，解決的并不是每一個具體居民的具體利益。因此，政府利益與人民群眾利益盡管是統一的，但存在對立的內容。在這種情況下，政府應當盡可能地讓利于民，讓人民群眾能得到更多實惠，造福于人民，使人民群眾安居樂業，生活幸福。事實上，對于破解宅地使用權期滿后自動續期的不確定性，較大地阻力就是來自于政府，特別是來自于政府的土地主管部門。只有政府以及政府的土地主管部門擺正了人民群眾利益與政府利益的關系，對這個問題的破解就容易多了。

第二，應當確定宅地使用權自動續期的核心價值是“一次取得，永久使用”。這個觀點，是筆者在研究宅地使用權自動續期問題時得出的結論?！段餀喾ā返?49條第1款留下來的自動續期不確定性問題，就是要解決《物權法》通過自動續期的規定究竟要給人民群眾一個什么樣的物權？這個用益物權究竟是有期限的權利，還是無期限的權利？從“自動續期”的文義邏輯上推論，一個有期限的物權經過自動續期，就會變成一個永久性的權利。這就是說，一個規定有期限的權利，在期滿后通過自動續期而自動展期；由于續期沒有規定具體期間，或者就是規定了續期的期間，但新的期間屆滿仍然還是要自動續期，因而就會使這個權利永久存續下去，不再受期間的限制。那么，這個權利就成為一個永久性的權利。不僅如此，就從立法者規定“自動續期”的本意推論，宅地使用權作為永久性用益物權，也在其立法本意之中。因為，規定宅地使用權期間屆滿自動續期，就是要保證老百姓安居樂業，住宅建設用地權只有通過自動續期而使其成為永久性的權利，才能夠保障老百姓各安其居而樂其業，實現立法者的目的。同時有恒產者有恒心，所謂恒產，并不是房屋而是土地，人民群眾只要擁有了永久的宅地使用權這個恒產，才能夠對國家有恒心，否則就會欠缺恒心，就會移居海外。因此，解決宅地使用權期滿后自動續期的不確定性，就是要通過自動續期的法律安排，確定宅地使用權是一個“一次取得永久使用”的永久性用益物權。

第三，正是因為宅地使用權期滿后經過自動續期而成為一個永久性用益物權。因此，宅地使用權的自動續期一定不是一個有期限的自動續期，即對宅地使用權自動續期不得設置新的期限，經過一次自動續期后，這個權利就不存在自動續期的問題了，因而，就是一個永久性用益物權。這樣的解釋，并不違反《物權法》第149條第1款的規定，應當是這一條款的必然內容。任何主張對宅地使用權期滿自動續期再加上一個新期限的意見，都是違反《物權法》規定的。

第四，宅地使用權經過自動續期成為業主的永久性用益物權，國家必須對該用益物權予以充分的保障。在國家沒有重大公共利益需要的情況下，不得征收宅地使用權，避免損害居民的住宅權。同時，這個永久性用益物權是城鎮居民的恒產，與其他物權同等保護，任何機構和個人都不得侵犯，享有完整的支配權，其行使和轉讓權利不受限制，并且應當準許權利人的繼承人予以繼承，使這個土地權屬變成真正的恒產。

第五，在宅地使用權經過自動續期成為一個永久性的用益物權后，應當確定，國家是城市土地的所有者，宅地使用權人是用益物權人，宅地使用權人通過購買商品房合同，從開發商手里繼受取得宅地使用權，其與國家形成了所有權人與土地使用權人的關系。這樣一個關系，不應當采用繼續支付土地出讓金的方法，而應當采用交納稅金的方式來固定，即宅地使用權人永久使用國家享有所有權的土地，而宅地使用權人使用國家享有所有權的土地就應當負擔向政府交納稅金的義務。對這樣的公法關系，應當通過國家立法，確定宅地使用權人與國家作為土地所有權人之間的關系，確定業主能夠接受的象征性的稅金比例和繳納方法。其他任何機關都沒有權力制定這樣的法律。

破解宅地使用權自動續期不確定性的立法辦法

破解宅地使用權自動續期的不確定性，目前有兩個特別有利的條件：其一，《意見》中關于“研究住宅建設用地等土地使用權到期后續期的法律安排，推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期”的要求，就是破解這種不確定性的有力舉措。

其二，立法機關正在加緊制定《民法典》，其中任務之一就是對《物權法》進行修訂，作為民法分則的物權編，這就給修訂物權法第149條第1款關于宅地使用權自動續期提供了一個最好的時機。在這兩個有利條件下，破解宅地使用權自動續期的不確定性，就具備了完全的條件。立法機關應當抓住有利時機，解決在2007年制定《物權法》時留下的立法空白和重大遺憾，將這個不確定性予以確定。

在將《物權法》修訂為民法分則物權編時，可以在下述兩個辦法中選擇一個方法，破解宅地使用權自動續期的不確定性：

一是直接規定宅地使用權為無期限的用益物權。民法分則物權編對凡是用于住宅建設的建設用地使用權，一律規定為無期限的用益物權，開發商從政府手里通過出讓的方法取得宅地使用權，就是無期限的權利，在開發商將商品房賣給城市居民時，將宅地使用權同時轉讓給業主，使業主取得永久性的宅地使用權。同時還可以規定，在取得宅地使用權70年后，業主應該向政府交納稅金，以此確認宅地使用權人與國家作為土地所有權人的關系。

二是規定宅地使用權期滿后經過自動續期而變為永久性用益物權。民法分則物權編對于宅地使用權可以仍然維持70年的期限，但應明確規定，宅地使用權70年期間屆滿后經過自動續期，成為無期限的永久性用益物權。同時明確規定，在宅地使用權期滿后自動續期后，使用權人不負擔補交土地出讓金的義務，而應當向土地所有權人繳納適當稅金，繳納稅金的方法應當由國家法律另行規定。

上述兩個方法都符合我國目前城市土地屬于國家所有的憲法規定。相比較而言，前者解決問題比較徹底，后者更為穩妥。因而，筆者比較傾向于后一種意見。

（作者為中國人民大學民商事法律科學研究中心主任、法學院教授）

【參考文獻】

①全國人大常委會法制工作委員會民法室編：《中華人民共和國物權法條文說明、立法理由及相關規定》，北京：北京大學出版社，2007年。

②楊立新：《住宅建設用地使用權期滿自動續期的核心價值》，《山東大學學報》，2016年第4期。

③楊立新：《期滿自動續期后的住宅建設用地使用權》，《東方法學》，2016年第4期。

責編/肖晗題 美編/王夢雅