房地產企業成本控制精細化管理探討

周磊

【摘 要】近年來，房地產行業競爭日益激烈，加強成本控制精細化管理對于提高房地產企業的市場競爭力有重要作用。因此，房地產企業應轉變管理理念，加強成本控制精細化管理，合理控制房地產開發成本。本文簡要分析了當前我國房地產企業成本控制與管理存在的主要問題，并提出了成本控制精細化管理的具體措施。

【關鍵詞】房地產企業；成本控制；精細化管理

經過多年的發展，我國的房地產行業逐漸成熟，房地產企業的管理模式也不斷發生變化。近年來，隨著國家限制房價政策的出臺以及對房地產業的規范管理，房地產行業進入低利潤時代。同時，在日益激烈的市場競爭中，房地產企業要求得發展，必須合理控制開發成本，加強成本控制精細化管理，從而促進企業的健康可持續發展。

一、房地產企業成本控制管理存在的主要問題

1.對資金缺乏統一的管理

房地產開發企業開發經營具有流動性和分散性等特點，基于此，其不得不在項目所在地區設立單獨的資金賬戶，這就導致企業資金的分布過于松散，無法集中進行管理，再加上相應內控制度不完善，一定程度上增加了風險。

2.項目投資前缺乏事前調研，成本浪費問題嚴重

部分房地產企業在進行項目開發投資前，沒有進行充分的調研，忽略項目成本的投入調查，可能導致招標過程中出現成本浪費問題，難以取得良好的經濟效益。

3.工程現場管理不夠到位、成本超支

房地產施工階段，一些企業隨意變更設計，沒有按照成本預算進行建設，導致成本增加。同時由于工程現場管理工作不到位，未及時更新合同臺賬等會計信息，難以實現對成本的動態反饋，物資管理不規范，存在一定的浪費問題，這些問題的存在將使企業成本大大增加。

4.成本控制意識淡薄，控制方法落后，制度不完善

現代企業管理要求全員、全過程、全要素和全方位進行成本管理，但真正這樣落實的房地產企業很少。有的企業只重視設計階段的成本控制，有的企業只重視設備和材料的成本控制，缺乏對項目開發各個環節全面的成本控制，忽略微小成本及各成本要素。成本控制意識的淡薄以及存在的錯誤認識，導致企業成本管理成效不佳。同時，成本控制方法不科學，缺乏事前預測和過程控制，成本控制和管理主要通過財務部門的決算報告實施，由于其時效性滯后，難以及時發現其中的問題。另外，部分企業尚未建立完善的成本控制制度，且成本控制制度執行不到位，導致企業成本管理陷入困局。

5.會計核算不集中，無法及時掌握真實的會計信息

由于建筑工程項目具有分散性的特點，就難以實現會計核算的一本賬模式，基于這一情況，企業大多不采用匯賬方式對企業的成本控制信息進行整理和匯總，而是采用匯表的方式編制成本控制報表。但由于各個項目編制報表時均是采用建造合同的會計準則，部分項目無法實現科學準確的分析項目預計合同的總成本和總收入，出現提前確認收入、粉飾前期項目利潤等問題，可能形成虛假的在建工程，增加了企業資產的負債率和成本控制風險。以上問題的存在，可能會給企業造成無法彌補的虧損，也會對企業的經營決策造成負面影響。另外，部分房地產企業成本費用核算簡單，會計科目設置不明確且級次較少，難以實現精細化的成本管理。

二、房地產企業成本控制精細化管理措施

1.加強成本控制精細化管理的意識

企業成本控制的精細化管理是房地產企業現代化管理的重要內容，如果想要滲透到企業的各個生產環節，必須提高公司內部全體員工的精細化管理意識，企業管理層應積極號召員工從小事做起，節約成本，杜絕浪費，將節約的思想灌輸到全體員工的思想中，在保障企業正常運營和生產的前提下適當壓縮企業各項費用支出，以實現降低成本提高效益的目標。

2.加強房地產開發各階段的成本控制

房地產企業的成本管理應貫穿于房地產項目開發的各個階段，以構建完善的全員、全程、全面的成本控制系統。

（1）項目決策階段成本控制

這一階段，應做好項目調研工作，建立完善的投資分析評估體系，企業應組成專業的可行性研究團隊對項目成本進行調研，全面掌握土地的屬性以及周邊的市政配套措施，并綜合考慮企業發展戰略、工程建設規模、產品定位及目標客戶等因素，科學編制成本估算，預測未來銷售價格，確定成本控制目標。

（2）規劃設計階段成本控制

規劃設計階段的成本控制對企業投資的影響較大，其設計質量和水平將直接影響企業所要投入的成本多少。因此，企業應結合市場需求，設計出讓大眾認可的方案，盡可能的減少成本浪費，抉擇設計方案時應充分考慮其成本因素，依照造價指標和經濟性技術指標進行限額設計，將成本的事前控制做到位。設計方案的招標建議采用經濟方案和建筑方案相結合的方法，以確保房地產項目的經濟效益。

（3）施工階段的成本控制

施工階段是房地產企業投入最大的階段，因此做好這一階段的成本控制至關重要。施工階段，應嚴格執行已下達的成本目標，對總部管理費用和現場經費應嚴格控制，可合理使用銷售代理、廣告策劃等使銷售成本控制在合理范圍內。施工過程中，對于一些成本耗費高的不合理設計可適當否定，在不影響工程進度的前提下控制成本投入。在管理模式上，應加強監理投資控制，規范審核工程進度款的支付，對于監理方確定的工程量，應依據合同約定的計價標準，套用材料單價和費用定額對其進行核價后才能予以支付。同時，應做好合同管理工作，對于工程變更應嚴格審核，綜合考慮工程的經濟美觀度、使用功能及工程結構等因素決定，盡可能的減少工程費用支出。另外，企業應加強成本管理信息化建設，借助成本管理信息化系統，將項目施工階段的成本支出及時反饋給總部，以使總部及時掌握成本耗費情況，為經營決策提供參考依據。

（4）核算階段的成本精細化管理

核算階段的成本精細化管理應做好以下幾個方面的工作：首先，嚴格按照成本核算程序對成本進行核算，有計劃的匯總工程開發過程中所產生的費用，事先確定成本核算的標準、程序、方法和原則。其次，綜合考慮項目實施地、項目規模、項目耗時、項目施工技術水平、施工組織方的管理水平等因素確定成本核算的對象。再次，房地產企業應合理設置成本核算科目，加強成本核算科目的精細化設置，避免成本核算的隨意性，對跨期合同和跨期工程明確分攤的原則，對工程成本核算對象應合理劃分。針對不同類型的項目分別核算，合理選用分攤方案，對于實踐過程中的經驗應在公司內部分享，并加以整理優化，建立符合本企業特點的會計處理方法。同時，應做好成本費用的分配和歸集工作。

3.創新成本管理方法

房地產企業應逐步引進科學的成本管理方法，制定項目成本計劃和期間費用計劃，確定項目總成本計劃目標，為后續的所有工作提供目標要求。隨著項目的逐步實施以及實施方案和技術方案的進一步細化，對于各成本對象應進行科學的成本估算，設置限額值，如估計值超出限額值，應適當調整。在后續工程推進過程中，可由下而上匯總成本估算，并對比原先制定的成本計劃目標，評估計劃完成情況，如果出現成本支出超出范圍的情況，及時加以糾正，以避免支出失控。

4.建立完善的預算管理體系

全面預算管理是成本控制精細化管理的基礎，房地產企業應做好成本預算工作，應依照企業的考核目標、遵循以收定支的原則編制成本預算，逐層逐級分解目標成本，制訂季度目標、月目標，并將這些目標下發到各個部門，各個部門應嚴格按照相關目標指向。同時，應注意分別管理預算內成本和預算外成本。同時，在保證目標收入的基礎上，應對各項利潤扣除后再縮減基礎設施工程建造費用、工程建造費用、前期費用等各項成本的支出。另外，房地產企業應加強成本數據系統建設，收集相應項目如跨期目標成本、項目預算、付款階段等信息數據，根據之前的工程案例和經驗形成全成本的科目數據，建立項目的定額成本標準，以為成本精細化管理工作提供有益借鑒。

總之，加強成本控制精細化管理是房地產企業應對資金緊縮的有效措施，是國家對房地產市場調控背景下企業正確主動性降價的客觀需求。因此，房地產企業應轉變管理理念，通過各種措施穩步推進成本控制精細化管理工作，降低成本費用的支出，有效避免資金的浪費，使企業的成本管理逐漸走向規范化，從而促進企業的健康、可持續發展，并在激烈的房地產市場競爭者處于有利位置。

參考文獻：

[1]莊志斌.房地產企業成本控制精細化管理研究[J].建筑·建材·裝飾，2014年第6期.

[2]盧凱.房地產成本控制精細化管理[J].城市建筑，2015年第3期.