重慶上海房地產稅試點的啟示

廖鎏曦　劉佳　廖婧宇　甘子昂

摘 要：房地產業是國民經濟的基礎性、根本性行業，關系到諸如建筑、安裝、鋼鐵、水泥、建材、裝飾、家具、家電等數十種下游行業的發展。房地產市場的發展是國民經濟可持續穩定增長的重要支撐點之一，國家也一直非常重視房地產市場的宏觀調控作用。在西方等諸多國家中，房地產稅對房地產業具有調控和導向扮演著重要的角色，通過建立合理客觀評估體系，以“寬稅基，低稅率，嚴征管”的原則，在推廣和實施中取得了良好的效果。不僅使當地居民普遍接受，而且也成為地方重要的稅源。在借鑒西方經驗的基礎上，我國也在滬渝兩地開展了房地產稅的試點。由于兩地尚在試點階段，主要存在著稅率較低，稅基過窄的問題，因此政策效果不明顯。但同時也為房地產稅的推廣積累大量經驗。在未來的推廣過程中，可以采取對新購住房開征房地產稅，并建立房地產稅普通居民住宅退稅制度，起到控制稅源，緩解征管難的問題。通過建立合理的評估機制和定期公布房地廠稅費的使用情況，增強居民的納稅積極性。并與不動產登記制度相配合，建立合理完善的房地產稅體系。

關鍵詞：房地產稅；上海試點；重慶試點

一、房地產稅獨特優勢

房地產稅的地方財政作用。眾多發達國家都對房地產稅十分重視，將其作為地方財政收入主要的增長點。以年度作為單位來實施房產稅的征繳，可以持續作為地方政府財政收入來源。因為從長期趨勢來看，房產的數量呈上升趨勢，房產的使用周期較長，房產稅的征收的基礎較為穩定，因而地方政府能夠得到穩定的財政收入。在開展房地產稅征收工作的過程中，地方政府能夠較為容易的獲取到房產的信息，進而提升政府征收的效率，減少征稅成本，各項信息還能作為政府相關決策的依據。由此可見，與其他稅種相比，在我國進一步深化改革，轉變政府職能，建立服務型政府的改革背景下，房地產稅具有其優勢。

房地產稅的收入分配作用。房地產稅作為一種財產稅，是對房產的保有環節進行征稅，而房產具有固定性，因此稅負不易轉嫁，能夠減少稅負和收入失衡的問題，很大程度上保證其收入分配的公平性。同時，房地產稅作為一項直接稅，在確保收入分配合理性方面具有較大的優勢。在我國，房產在公眾持有的財產中所處地位非常高，是公眾稅負能力最真實的反映，因此房地產稅的實施可以更好的確保收入分配的合理性。

二、重慶、上海試點的不足

重慶、上海兩市自2011年1月28日起，正式作為試點對個人非經營性住房征收房產稅。重慶市房產稅的政策目標是“調節收入分配，引導個人合理住房消費”，上海市房產稅的政策目標是“進一步完善房產稅制度，合理調節居民收入分配，正確引導住房消費，有效配置房地產資源”。其核心想法都在于完善稅制，調節收入分配，使住房消費公平化，促進中國房地產行業正常平穩發展，同社會可持續發展相輔相成，對過熱的房地產業進行降溫。但由于政策處于試出臺狀態，依舊存在著些許不足。從試點結果看，具體有：

（一）稅基較窄

滬渝兩地的試點方案征收范圍都過窄，主要針對的是二套以上新購房和高檔別墅等增量房。而此類房產持有者大多為高收入者，稅收負擔能力強，因此政策效果不明顯。

重慶試點只對高檔住宅征稅，若將144㎡以上的住宅面積定義為高檔住宅，根據國家統計局數據，近五年來的新建高檔住宅的增長率在1%—5%，在2014年還出現了負增長。與之相比，新建非高檔住宅的增長率保持在5%—10%的增速。

上海試點只對增量房征稅，對之前擁有的存量房產不征稅，調控作用不明顯。要使房地產稅發揮出真正的功效，從增量房向存量房過渡將是必然趨勢。

（二）稅率較低

從滬渝兩地的試點方案來看，兩地的稅率普遍較低，最高稅率不超過1.2%，最低稅率僅為0.4%。加之大量的稅收優惠政策，實際征收率遠低于理論征收率。加之低稅率一般具有一定程度的轉嫁性，對于出租房屋所征收的房產稅將轉移到房屋租賃者身上，而這部分人有相當一部分是弱勢群體，削弱了房地產稅的調節作用。

此外，偏低的稅率也不利于房地產稅用于保障性住房上的用途。目前上海對于低收入者采取租房補貼的方式，根據年收入和租房縣區的不同，采取相應的補貼標準，而這部分錢很大部分（實際租房資金與補貼資金）都流入了房東手中，因此仍有很大的投機空間。

（三）征管難度大

為了降低成本，減輕稅收成本，滬渝兩地在納稅方式上采取自主申報的方式，然而居民往往不主動申報納稅，逃稅現象時有發生，并且懲戒力度不夠，僅是禁止房屋再次進入到流通環節。

（四）征稅對象不完善

在重慶試點中，高檔住宅定義模糊，對于高檔住宅的選址、占地面積、市場價格沒有做出明確的規定，征稅過程中往往主觀性過強。

在上海試點中將第二套增量房作為征稅對象，存在著“一刀切”的問題。沒有充分考慮因教育、醫療、工作變更等改善性需求導致第二套房產的購置，而在實際過程中，第一套房產處置和第二套房產的購置往往存在著時間差，因而存在著不合理之處。

（五）計稅依據不合理

兩地的試點方案都提到，暫按房產交易價格的70%和房屋交易價格原值計算應納稅額，到條件成熟時按市場價值征收。但在實際過程中，交易價格往往會偏離實際價格。隨著時間的推移，房屋在不斷折舊，其實際價值也在降低。而房價的上升是由土地的價格上升而導致的，并非房屋價值增加。試點房產稅卻只對房屋征稅，這與房地產稅的計稅依據是矛盾的。

三、綜合建議

我國目前的房地產稅尚未成熟，滬渝兩地試點結果不盡如人意，我國的房地產稅制度還存在較大的完善空間。我國現行的房地產稅收體系可以分為房地產開發環節稅收、房地產流轉環節稅收和房地產保有環節稅收。而在我國的長期改革過程中，在開發流通、環節征稅效果并不明顯，在保有環節稅收制度不完善，房地產稅稅收制度制定日益提上議程。通過分析滬渝兩地房地產稅試點結果及國外相關房地產稅征收制度，筆者提出以下完善我國房地產稅稅收制度的建議。

（一）對新購住房開征房地產稅，并建立房地產稅普通居民住宅退稅制度

目前我國稅制體系中，對增值稅施行出口退稅政策，降低出口商品成本，增強我國企業在國際市場競爭力。房地產稅可以借鑒該思路，對適用退稅范圍的房產進行退稅。在征稅環節，對新購房地產普遍征稅，且稅率較高，以增加購房者的成本，達到抑制房地產需求的結果。在征收完房地產稅之后，在對符合退稅范圍的納稅人處理上，可以分批次退還部分稅款，并以此作為五年內的納稅依據，五年之后的納稅額根據第三方評估機制的評定的折舊率進行計算；對于屬于第二套新購住房或高檔住房及其他法律規定情況不予退稅。房地產稅部分退稅減輕了普通住房購買者的稅收負擔，同時增加了住房投機者的房產保有成本，能達到一定的抑制投機性住房需求的效果。

（二）建立第三方評估機構，規范房地產價值評估方法及標準

中國目前缺乏一個普遍的具有信服力的評估機構，房地產價值難以估算，造成對房產所有者財產數量估計誤差，政府無法設立一個科學的稅率，也就無法達到調節國民收入差距、抑制投機性住房需求的目的。放眼國外，加拿大等國家早已建立了科學的第三方評估機構，為房地產計稅提供了科學準確的計稅依據。

以加拿大為例，在安大略省，負責房地產稅評估的機構是地方政府財產評估公司是省和地方政府資助的非盈利性的公司，其職責就是為省和地方政府、房地產稅納稅人提供及時、有效、客觀、準確的房地產估價及相關資料。迄今為止，該公司已評估了超過萬宗房地產。

（三）實施科學的評估方式

房地產稅計稅依據的改革，是建立新的房地產稅制度的重點和難點?，F在大多數發達國家都是按評估價值征收房產稅，此制度能夠比較客觀地反映房產的價值和納稅人的承受能力，也有利于解決我國現行房產稅收制度存在的計稅依據不合理的問題，所以對于我國而言，不僅是必要的而且是可行的。因此科學可行的評估方式是計稅的基礎，在此以仍然加拿大為例。

在加拿大的地方政府財產評估公司的數據庫中，收集了有關房地產的大量信息，包括市場銷售交易資料、土地所有權證明文件、建筑許可證、公寓和賓館等經營性房地產的收入和支出信息等。第三方評估機構還會定期進行現場勘察，全方位評估公共設施的完善情況，包括交通道路設施、游泳池、運動場所、圖書館。包括房產所在地距離醫院、學校的遠近程度，教育醫療水平。針對上述不同情況，采用市場比較法、成本法和收益法對房地產市場現值每年評估一次。

通過建立合理的評估機制，不僅有利于房地產稅征管體系的完善，也有利于政府決策。將會成為基礎設施完善、教育醫療資源分配、城鄉建設的重要決策依據。

（四）定期公布使用情況

稅收取之于民，更要用之于民。稅收是國家財政收入的最主要來源，是國家發揮其政府職能的經濟保障。在取得房地產稅以后，國家要定期在權威機構處發布房地產稅使用情況，讓人民了解房地產稅稅款的使用方向，增強人民對于繳納房地產稅的認同感。此外，將房地產稅用于改善房地產周邊基礎設施建設、提供高質量的公共服務，能增加房地產的附加價值，提高居民居住幸福感。公布以上政府支出情況能增強納稅人對于政府的認同感，增加政府公信力。

（五）推動進行不動產登記，并全國聯網

不動產登記是《中華人民共和國物權法》確立的一項物權制度，是指經權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的事實。目前我國國內實施的是《不動產登記暫行條例》。登記材料包括當事人的身份證明、不動產的產權和來源證明等。登記機構接到申請以后要對產權資料進行核實，而且對于房地產、土地附著物等進行實地查看核實無誤以后登記。

可以發現，不動產登記主要依賴所有者的主動登記，法律強制力不高，且登記者可能出現不如實申報所有不動產的真實情況，出現少報、瞞報的問題。并且現行的不動產登記周期長、手續繁瑣，各地政府不動產登記情況較為零散，沒有一個綜合性的專業平臺收集各地不動產登記情況，無法為稅務局提供及時、準確、全面的不動產所有者的財產情況。因此，因改革現行的不動產登記制度，采用全國聯網、共享平臺的登記制度，利用互聯網技術，構建全國性的不動產所有情況網絡。

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作者簡介：

廖鎏曦，江西財經大學。