淺析騰退房產財務核算與管理

宋克杰

摘要：本文圍繞騰退房產財務核算與管理，從幾個方面進行了闡述：舊城區保護和開發的進程與現狀；目前騰退實施主體取得騰退房屋所有產權后的財務核算及問題所在；騰退主體未將騰退房屋確認固定資產或投資性房地產的原因分析；對騰退房屋財務核算與管理的建議。

關鍵詞：舊城改造 騰退 財務核算開發成本 固定資產 房產稅 資產管理

古城區歷史文化保護區的保護和開發、棚戶區改造歷來是一座城市.尤其是像首都北京這樣具有悠久歷史，深厚文化積淀的古都發展過程中繞不開的課題。

一、舊城區保護和開發的進程與現狀

2012年7月3日北京市西城區人民政府發布《西城區“十二五”時期歷史文化保護區保護與發展規劃》，規劃提出“十二五”期間西城區將著力打造什剎海人文生態涵養發展區、大柵欄及琉璃廠文化創意聚集區等六大特色街區，以此促進首都文物保護區生態文明發展，疏解中心區人口，明確古城區功能定位。

目前西城區的模式主要是以區屬國有企業為騰退實施主體。區財政以注入項目資本金的形式對企業增資.提供資金。各實施主體在保證社會和諧穩定的前提下.分步推進人口的外遷疏解。

各項目疏解騰退工作一般分為三個階段：第一階段：人口疏解，房屋騰退；第二階段：風貌保護，房屋修繕；第三階段：可持續發展，業態調整。

二、目前騰退實施主體取得騰退房屋所有產權后的財務核算及問題所在

騰退企業目前的財務核算情況：

1.所有已支付的房屋價款、補償款、獎勵款以及房屋產權過戶稅費等均在“開發成本”、“開發費用”科目核算，長期按照開發項目設置明細科目累計掛賬。

2.取得產權后房屋修繕費用也在“開發成本”、“開發費用”科目核算。

3.所有“開發成本”、“開發費用”均在資產負債表“存貨”科目列示。

按照騰退程序，在房屋騰退之后，被騰退人（房屋產權人）與實施主體辦理產權過戶，將騰退房屋的產權變更至實施主體名下，也就是說房產證已經變更為實施主體名下。根據《企業會計準則》，第三章資產第二十條：資產是指企業過去的交易或者事項形成的、由企業擁有或者控制的、預期會給企業帶來經濟利益的資源?！镀髽I會計準則》第4號第三條固定資產，是指同時具有下列特征的有形資產：（1）為生產商品、提供勞務、出租或經營管理而持有的；（2）使用壽命超過一個會計年度。

公司在開發成本和開發費用核算取得的房產，將房產作為存貨在資產負債表進行反映，不確認固定資產，顯然與《企業會計準則》的要求不符。

三、騰退主體未將騰退房屋確認固定資產或投資性房地產的原因分析

（一）騰退房屋使用性質不明確

騰退房屋屬于文物的古建筑、名人故居騰退完成后，要修繕保護，房屋產權屬于政府各主管部門.騰退主體只作為政府的代理人完成房屋使用者的騰退工作，并收取服務費用。

屬于非文物的老舊房屋，騰退主體應在城市總體規劃基礎上，完成詳細的文保區騰退規劃設計.明確被騰退區域功能定位。需要明確被騰退房屋是修繕后騰退主體用于出租.或者用于自身經營使用，或者是拆除房屋后騰出土地完成一級開發。

由于房屋的后續處理情況不確定，導致企業財務部門難以確定騰退支出是在開發成本核算還是按照《企業會計準則》的規定確認固定資產或投資性房地產。

因此，開發主體前期詳細合理的規劃設計.對騰退房屋后續使用情況進行明確的定位.對財務核算和資產管理是否合理、合規具有至關重要的影響。但現實情況是.很多騰退項目“摸著石頭過河”，邊騰退邊規劃，根據騰退工作是否順利、騰退房屋是否達到一定比例，是否臨街連片具有開發價值，再考慮規劃功能定位、業態提升，給后續財務核算、資產管理工作留下了很多問題。

（二）不確認固定資產、不計提折舊，虛增企業利潤

騰退的房屋，經過修繕，短期內依靠這些資產取得收益的途徑只能是房租收入。房屋折舊是企業最主要的成本項目，是否計提折舊直接影響企業會計利潤高低。

比如，某騰退實施主體2014年初開發成本余額20億元.假設所有房屋都修繕完畢，達到可使用狀態，滿足固定資產或投資性房地產確認條件，且部分房屋已出租，出租率30%。房屋折舊年限20年，殘值率10%。2014年企業取得租金收入1000萬元，經營成本300萬元，管理費用200萬元，銷售費用（廣告、招租代理費用等）10萬元，企業所得稅率25%（不考慮其他稅費的影響）。

在不考慮計提折舊的情況下.企業凈利潤：

利潤總額：1000-300-200-10=490萬元

企業所得稅：490*25%=122.5萬元

凈利潤：490-122.5=367.5萬元

正常計提折舊的情況下，企業利潤：

2014年應計提折舊：200000*（1-10%）/20=9000萬元

企業經營成本增加（出租部分）：9000*30%=2700萬元

企業管理費用增加（持有未出租部分）：9000*70%=6300萬元

企業利潤總額：1000-（300+2700）-（200+6300）-10=-8510萬元

由上例可知，由于房屋本身價值巨大，每年分攤折舊金額較大，是否考慮折舊，會使企業會計利潤由盈利變為虧損，發生根本性的變化。

（三）以房屋仍在修繕為由不確認固定資產，申請免征房產稅，偷逃稅款

仍按照上例，企業房產原值20億元，30%出租，取得租金收入1000萬元。

根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》第三條規定：房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。具體減除幅度。由省、自治區、直轄市人民政府規定。房產出租的。以房產租金收入為房產稅的計稅依據。第四條規定：房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%。

據此計算2014年應納房產稅：

未出租部分房產原值14億元，假設減除比率30%，該部分需繳納房產稅：140000*（1-30%）*1.2%=1176萬元。

出租部分取得租金收入1000萬元。該部分應繳納房產稅：1000*12%=120萬元。

合計應納房產稅：1296萬元。

四、結論及建議

（一）依據會計準則.持有自用或出租的房屋，及時確認固定資產或投資性房地產，并合理確定折舊年限。

1.騰退房屋入賬價值的確定

《企業會計準則第4號一固定資產》第七條規定：固定資產應當按照成本進行初始計量；第八條規定：外購固定資產的成本，包括購買價款、相關稅費、使固定資產達到預定可使用狀態前所發生的可歸屬于該項資產的運輸費、裝卸費、安裝費和專業人員服務費等。

參照上述規定和西城區政府的有關文件。騰退企業為騰退房屋支付的費用包括兩部分，一是取得騰退房產主要支出，二是房產過戶需要繳納的稅費。因此騰退房屋價值應包括這兩部分。

2.騰退房屋折舊年限的確定

《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第五十九條和第六十條規定：固定資產按照直線法計算的折舊，準予扣除。除國務院財政、稅務主管部門另有規定外。房屋、建筑物計算折舊的最低年限為20年。

騰退企業取得的騰退房屋大部分屬于已使用多年的老舊房屋。企業可參照所得稅法規定折舊年限，適當予以縮短折舊年限。因國有企業重大會計政策的確定需要企業上級單位以及財政、稅務部門的監督批準。所以企業可以通過申請報批的途徑確定折舊的有關規定。

（二）政府建設、規劃主管部門對文保區的保護、建設、發展、業態提升要有明確的規劃，對于企業編制的項目實施方案要嚴格論證審批。

本文所論及的騰退房屋財務核算及資產管理問題，看似是企業的問題，但關鍵是政府部門沒有明確文保區未來的功能定位。企業在完成部分房屋騰退后無所適從.不能明確是要拆除還是如何利用該部分資產。因此，本文前面提到的，騰退房屋的三個階段當中，第一階段首先應明確文保區功能定位、業態提升規劃。其次才能進入騰退實施階段。

（三）給予騰退企業適當的稅收優惠。

不可否認，騰退房屋確實屬于企業經營過程中形成的特殊資產，不能等同于企業正常經營過程中形成的資產。如前例，騰退企業每年投入大量資金取得騰退房屋。還要投入資金進行修繕保護，資產規模越來越大。

再者。房屋達到可使用狀態后短期內很難給企業帶來收益，如果有收益，與投入的成本相比也是微不足道的。

按照目前的房產稅設計，騰退企業稅負。尤其是房產稅部分的稅負非常繁重?，F實當中。很多騰退企業也是千方百計找理由向當地稅務機關申請減免這部分房產稅。與其現在遮遮掩掩.還不如明確這部分企業的稅收優惠政策。

（四）政府財政、審計部門應加強財政資金的審計監管。

騰退企業使用了大量的財政資金實施文保區房屋的騰退保護。這部分資金政府相關部門不能“一撥”了之，應及時跟蹤檢查審計資金的使用情況。以及形成資產的后續管理。及時發現漏洞、解決問題。如果造成資產的流失，資產損失恐怕無法挽回了。