基于專業物流產業園區下物流地產發展模式研究

梁文娟

摘要：本文旨在通過對專業物流產業園區下物流地產發展研究，探究解決目前專業物流產業園區及其物流地產核心問題的方法或對策，推動物流地產既能順應專業的產業發展需求，又不失物流地產中各類物業自我盈利或造血功能，實現專業物流產業園區建設過程中擺脫資金困境。

關鍵詞：專業物流產業園區；物流地產；發展模式

一、專業物流產業園區與物流地產的定義

專業物流產業園區在國內相關文獻上未有明確的定義，本文認為可以通過兩個專業詞進行理解和定義它，即產業園區與物流園區。產業園區，是指以為促進某一產業發展為目標而創立的特殊區位環境，是區域經濟發展、產業調整升級的重要空間聚集形式，擔負著聚集創新資源、培育新興產業、推動城市化建設等一系列的重要使命。

而物流園區的定義，在國內外文獻中也尚無統一的定義，本文采用了國家計委綜合運輸研究所副所長汪鳴關于的物流園區的定義，即物流園區是對物流組織管理節點進行相對集中建設與發展的、具有經濟開發性質的城市物流功能區域；同時，也是依托相關物流服務設施降低物流成本、提高物流運作效率，改善企業服務有關的流通加工、原材料采購、便于與消費地直接聯系的生產等活動、具有產業發展性質的經濟功能區。

從兩個詞匯歸納總結起來，專業物流產業園區可以概括為：某一同類型產業或關聯度較強的上下游產業、配套產業鏈完整、企業關聯度強而形成的產業集群在空間上集聚大量的外部物流需求，而構建起的物流園區。從產業來看，根據產業或行業的特殊性，不同產業對物流體系的需求或要求不同；從物流來看，即特定產業上下游企業之間形成相對完整的供應鏈，為物流園區的物流企業提供由供應鏈始端到終端的一體化服務提供了天然平臺。

就物流地產定義而言，本文采用吉林大學楊馥郁博士對物流地產的概念，即由物流地產公司先選地建成相關物流基礎設施后，再轉租給客戶，比如制造商、零售商、物流公司等，之后，將有一個資產管理隊伍進行物業管理，他們的工作主要是提供相關物業服務。

因此，在界定專業物流產業園區與物流地產的相關定義之后，對本文提到的基于在專業物流產業園區下的物流地產發展，就可以比較容易理解為某產業物流園區下所配置的物流地產運作與發展研究。

二、專業物流產業園區與物流地產的發展現狀分析

目前，隨著經濟快速發展，各地的優勢產業或者承載地方經濟發展的各類產業對高標準、專業化物流設施需求也不斷增加，因此，各地興起了各種專業物流產業園區及物流地產的建設與發展，也成為了各種運營主體的投資熱點。

2003年以來，具有專業的物流地產背景的外資企業（如普洛斯、AMB、新熙地、古德曼等）通過既有項目收購和新的地產開發模式在各地開展各類專業物流產業園區及物流地產建設與開發投資，為客戶提供現代化物流倉儲設施服務。同時，也帶動了本身從事專業房地產的開發商加入（如萬科、招商地產等地產類公司），還有本身有物流業務的物流企業（如中外運、中遠、中鐵等大型央企）也全面提速投入到物流地產的開發中，當下，依托產業而存在大型龍頭企業（中糧等）也逐漸構建和建設專業的物流產業園區。

時下，這些企業紛紛躋身專業物流產業園區及物流地產投資開發行列，形成全國范圍內的物流地產投資開發熱潮。從目前運營管理上看，存活能力強的物流地產或園區卻少之又少，側面也反映了運營主體在建設方面可以借鑒物流園區或產業園區甚至房地產開發等較為成熟的開發模式，而在運營管理方面存在明顯短板。

因此，總體來看，當前專業物流產業園區及物流地產才剛剛起步，尚處于引入探索和初步發展階段，既蘊藏著巨大的發展機遇，也逐漸暴露出一些亟需解決的問題。

三、專業物流產業園區下物流地產發展存在的問題

當下，專業物流產業園區及物流地產的建設或發展如火如荼，但大部分運營主體卻存在對其認識不足，盲目投入到拿地建設中；而在規劃上，雖然能高起點規劃，但有一部分專業物流產業園區及物流地產甚至脫離產業的實際發展現狀、產業發展規律、該產業中企業發展需求；還有一部分配套設施不齊全，后期經營不善，最終都導致專業物流產業園區及物流地產無法實現其價值。因此，在對專業物流產業園區下物流地產發展研究過程中，發現主要有以下幾方面的問題：

1、運營主體資金不足，導致專業物流產業園區或物流地產項目建設緩慢

大部分專業物流產業園區建設的運營主體，其本身的抗風險能力有限，而且還存在專業物流產業園區認知不清晰，對物流地產理解也通常十分有限，通常也僅以“土地成本獲取低廉”，就認為該類項目是可以盈利或者具有良好前景，忽視后期經營管理也需要大量資金投入，在資金運籌上，未能充分考慮物流地產與專業物流產業園區的特點，因而運營主體在建設過程中的評估風險和控制風險能力較差，最終導致建設緩慢，更有甚者因資金缺乏而直接爛尾。

2、規劃前瞻性很強，但落地實施難度較大，往往不能實現

絕大多數專業物流產業園區聘請高級或頂級的專業設計規劃團隊，對其進行高規格的規劃，具有很強的前瞻性與超前性，其規劃總平圖、鳥瞰圖渲染的美輪美奐，但往往因為運營或建設主體無法真正的將這些規劃理解透徹，建設過程中，分區規劃分區建設落實不到位，運營過程中又未能十分注重資金的回籠，通常依托運營主體的外部輸血或籌集資金進行投入，專業物流產業園區及物流地產卻無法很好的實現造血，最終難以支撐項目正常運轉。同時，另一方面也與該區域所對應的產業發展跟不上有很大關系，高端的專業物流產業園區的打造，嚴重脫離了當地產業鏈自身現狀，也同樣無法匹配專業物流產業園區對產業的需求。從而，使得規劃無法得以落地實現。

3、承接產業上下游鏈能力弱，無法帶動產業發展

專業物流產業園區及物流地產的自身定位與當地城市產業發展也具有較大的關聯性和依存性，一方面，運營主體對產業的發展盲目的預測或超前的預期，脫離了當地實際經濟發展和產業規律，另一方面，物流地產建設過程未能與上下游鏈的龍頭企業或優勢企業建立有效聯系，甚至違背該類產業中企業的基本發展條件，物流地產或園區建成后，自然無法順利承接產業上下游鏈的企業需求，反而在一定程度上阻礙了產業發展，造成專業物流產業園區及物流地產建設不符合產業需求或市場需求，最終也會遭遇運營失敗。

4、專業物流產業園及物流地產后期運營缺乏人氣，配套設施建設無法滿足需求

由于建設專業物流產業園及物流地產時，未能充分考慮其內在入駐企業、工作人員、周邊居民的基本需求，導致其規劃的商業性不夠或不足，其他的配套設施建設（園區幼兒園、小學、醫療設施、體育設施等）也因為資金投入建設的不平衡，無法快速或者短周期內配套齊全，滿足園區及周邊居民的各類基礎需求。同時，由于規劃過程中，對物流地產的各類物業類型的比例研究不夠，先天性決定了缺乏吸引城市居民來此消費，因此，在后期運營過程中，僅依靠園區入駐工作人員、周邊居民是無法營造運營氛圍，也無法給園區及物流地產帶來巨大的消費，從而也不能保證經營戶能持續不斷的經營。

四、基于專業物流產業園區的物流地產發展對策與建議

通過對專業物流產業園區下物流地產發展中存在的問題剖析，本文結合物流地產或物流產業園區商業運作實際出發，提出以下幾個方面的對策或建議：

1、縝密研究和嚴謹制定科學合理的專業物流產業園區及物流地產中的各項指標體系

科學規劃的同時，對專業物流產業園區的物流地產中各種配套物業比例、指標體系要研究合理，即真正發揮物流地產核心引擎作用，就其物業形態來看，物流地產包括不限于倉儲地產、研發基地、辦公樓、配套公寓、交易展示中心等各類型物業，這幾類物流地產中銷售型物業產品，需要考慮所在區域房地產市場中同類產品的容量水平、銷售速度、成交價格、客戶群體等各項指標中，尋找各自物業的市場空間；與此同時，由于物流地產中大部分物業為不可售只能租賃的物業，也需要充分考慮其租金水平和經營者承租能力，甚至可以打造訂單性租賃物業，尋找租賃物業的市場空間。通過對兩類型物業的市場空間判斷，嚴格測算專業物流產業園區的資金風險。最終，也需要運營主體向土地出讓方（當地政府）建議合理的物流地產指標體系。

2、構建物流地產中各類物業體系，帶動園區入駐居民基本需求與城市居民消費需求

研究專業物流產業園區的物流地產的物業形態時，既要考慮未來專業物流產業園區入駐企業、工作人員、園區周邊居民、上下游產業鏈條帶來的客觀需求（如衣、食、住、行、購等業態的需求配比），還要考慮如何吸引城市居民消費需求（如園區觀光旅、周末家庭親子游、老少游等）。做到內外需求兼收，專業物流產園區所承載的不僅僅為專業產業的交易、展示、物流等功能，更需要通過吸引城市居民的需求，帶動和帶旺園區的發展和經營，實現園區自我造血輸血功能，有了穩定的外部盈利能力或收益，才能最大程度降低運營主體的運作風險，同時，只有降低主體的風險，進而可以降低入駐園區企業或產業上下游企業的營業成本（如租金成本），有源源不斷的人氣涌入，也可以降低一定的經營風險。

3、引進專業智囊團或機構，為專業物流產業園區及地產建設保駕護航

在專業物流產業園區及物流地產啟動建設過程中，提前充分模擬開發論證各種分區建設的可能，尤其要以資金回籠與資金流回正的年限作為模擬開發的基礎目標。在建設銷售過程中，可引入及聘請外腦機構——專業顧問咨詢公司或營銷代理機構，通過其專業顧問、策劃、銷售，極大程度上完成可售的物流地產或可租的物流地產物業快速實現變現，為運營主體贏得現金流，從而實現可售型物流地產能空間換時間、可租型物流地產物業時間換空間。

4、打造適應市場考驗的運營管理團隊，科學招商、經營管理，實現物流地產價值最大化。

初步建成后的專業物流產業園區及物流地產的經營管理能力，決定了專業物流產業園區及物流地產的成敗，前期的銷售只能在一定范圍內為運營主體解決了部分建設資金的來源，但專業物流產業園區后續的運作還需要依托物流地產中租賃物業經營管理所創造源源不斷的營業收益，維系未來園區的正常經營管理。因此，對專業物流產業園區的物流地產中租賃物業的招商、運營、管理能力要求較高，在此，也需要聘請專業的運營機構或者與專業運營機構合作成立園區運營管理公司，對物流地產中租賃物業進行科學規劃業態分區，洽談和引進專業產業上下游鏈條的龍頭企業，與此同時，根據專業產業的特點，制定行之有效的招商手冊、運營管理手冊，啟動對外統一宣傳、統一招商，實行“招滿一區，開業一區”，即盡可能的做到業態分區滿鋪或入駐率超過80%以上方可開業運營，力求保證運營區域能夠釋放和營造滿鋪氛圍，形成良好的經營開端，為后續其他業態區域招商、整體區域統一經營管理奠定堅實基礎。

五、結束語

在專業物流產業園區下物流地產建設或發展模式研究中，不能簡單理解為單一的房地產項目（或稱之為工業地產項目），也不能將其直接以專業物流產業園區來籠統看待。

專業物流產業園區不僅需要投入大量資金進行開發建設，更需要后續源源不斷的資金投入運營管理，對運營主體的資金運籌能力要求較高，而且對后期的運營管理能力要求更高，后續數十年的運營或旺場，才是專業物流產業園區的關鍵，而其中的物流地產則是資金造血輸血的最佳源頭，如果將物流地產看做單一的房地產項目，就會陷入追求短期的利潤指標或資金回籠平衡指標，而忽視了后期運營指標，破壞了物流地產作為專業物流產業園區引擎作用，因此，對專業物流產業園區中的物流地產發展模式研究，是至關重要的。

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