探討關于房地產成本管理中存在的問題及對策分析

李志

【摘要】在國家宏觀調控的影響下，房地產業要想應對市場調控、提升企業競爭力，就應該加強成本管理。但是，在現階段的房地產成本管理中還存在著較多的問題。本文則主要從存在問題的分析入手，針對問題提出了相應的優化對策。

【關鍵詞】房地產 成本管理 問題 對策

一、房地產成本管理中存在的問題

（一）前期調研工作不到位

房地產的開發是從拿地拓展開始的，這一階段雖然周期較短，但對房地產項目開發是否成功意義重大。但是在這一工作中，還存在調研工作不到位的問題，首先，對前期成本的調研不夠充分。一般來說，具有一定規模的房地產企業在正式確定拿地之前都應該開展地塊成本調研工作，但是，仍有一些房地產業不重視調研工作，調研工作出現流于表面的情況，甚至還有一些企業套用原有項目的成本數據。這樣一來就不會及時的發現項目背后隱藏的成本信息，從而導致投資決策出現差錯。

其次，投資評估指標體系不健全。以前房地產企業靠與政府溝通談判和協議的方式拿地，在這一階段，只要能夠談成功，企業負責人在大致估算后直接決定。但是現階段，國家規范了土地的轉讓制度，要求土地必須實行公開的招拍掛制度，土地價格不斷的上升，這就在一定程度上使得房地產業必須要重視拿地的可行性研究。但是，現階段許多房地產企業的可行測算比較簡單，其關注點在土地的屬性、項目市場的發展前景以及盈利能力等方面，并沒有制定一套科學合理的投資評估指標體系。

（二）規劃極端的成本管理工作不到位

成本管理主要是根據市場的需求和設計信息編制項目的整體預算，其工作的重點是制定能夠準確反映前期方案階段的項目經營目標情況，但是在這一階段中，成本管理工作并不到位。其中，許多設計人員比較注重技術，隨意的提高安全系數或者設計標準，對經濟的合理性考慮得較少，這就在一定程度上影響了項目成本的有效控制。此外，在成本管理中，沒有將不同建筑的品質進行反向比較，和將相關的數據反饋給設計和市場，并就現階段的成本管理問題提出意見來，這樣就會導致在成本管理中出現較多的問題。

（三）施工階段成本管理工作不充分

施工建設階段是房地產開發中比較漫長的一個階段，其設計的單位和人員較多，所以，在這一階段做好成本管理工作是很有要的。但是，仍有許多房地產企業在這一階段的成本管理工作不明確，沒有將工作的重點放在按照規劃設計階段下達的成本指標進行控制，如不能有效的控制工程簽證、設計變更造成的工程成本超成本指標;成本管理工作滯后，不能對成本進行動態管理等。此外，在成本管理工作總，對于成本異常情況不能進行及時的處理，這樣一來，不僅不能確保項目在既定的成本預算范圍內完成建設，還會影響施工進度。

（四）竣工階段成本管理工作問題突出

竣工階段是房地產開發的最后階段，這一后階段的成本已實際發生，雖然對最終的利潤回報產生的影響較小，但對后續項目開發仍很重要。但是，現階段，房地產企業缺乏有效的成本管理后評估，再加上經驗數據積累不到位，從而導致一個項目在開發完畢之后，不能向有關部門匯報項目成本管理中的差異分析與經驗積累，從而影響成本管理工作的順利開展。

二、優化房地產成本管理的對策

（一）重視前期調研工作

首先，房地產企業的相關管理人員要認識到房地產成本管理的重要意義，并加強對相關人員的培訓工作，使其在具備一定的成本管理意識的同時，提高成本管理人員的成本管理水平，使其能夠在做好成本管理工作的同時，推動房地產業的發展。其次，還應該重視前期調研工作，在房地產項目施工之前，企業的相關管理人員應該提前與策劃設計部門、市場部門、銷售部門等與房地產項目開發密切相關的部門做好溝通與交流，同時也要對工程所在地進行認真的考察與調研，在充分了解所在地基本情況的基礎上，為后續成本核算工作提供較為準確的數據，這樣才能夠確保成本管理工作的有效開展。最后，調研工作不能盲目的開展，調研人員應該根據項目的實際情況設計合理高效的調研方案，并就市場的要求與市場的變化進行分析與預測，從而將收集到的數據信息與各部門提供的評估材料進行充分的結合，這樣才能夠確保調研工作的科學性和精準性。

（二）完善全面預算管理制度

為了提升房地產企業的收益，房地產企業應該以市場需求為出發點，本著提高工程質量的原則，制定全面的預算管理制度，并對現有的全面預算管理制度進行完善。其中不僅要對預算的條例、預算核算、后期考核等各個方面進行不充與完善，還應該在充分了解項目構建與資金預算的同時，對資金的分解利用、資金的審批等管理條例進行完善，構建精細化和精準化較強的控制管理制度，從而在強化資金管理的同時，減少自己的浪費，實現對項目成本的有效控制。

（三）優化成本管理流程服務

首先，要想優化成本管理工作，還應該加強成本管理的流程服務，構建成本管理信息化系統，將成本管理的權責與流程進行匹配。而在此過程中，還應該保持成本管理工作的前瞻性與時效性的特點，并對現有的成本管理流程進行升華。其次，制作簡單易操作的成本管理信息化系統操作界面，因為房地產成本管理所誰到的成本、合約、設計等工作并不是房地產成本管理人員在使用，而是一個全員參與的信息系統，所以，考慮到使用人群中相關人員操作水平，應該本著通俗易懂的原則，制作原理清晰、操作簡單的系統，這樣才能夠讓用戶快速的上手，從而提高成本管理工作的工作效率。最后，要確保成本管理信息化系統的可操作性。在成本管理軟件制作完成時，經使用無誤后應該站在公司戰略層面上對其進行推廣與運用，并在杜絕流程以外成本管理事項進行的同時，及時的對成本信息以及合同變更等事項進行登記，這樣才能夠使成本管理信息系統真正成為成本管理工具廣泛的應用于動態成本的管理中，最終準確而全面的反應動態成本，促進房地產業成本管理工作的有效開展。

三、總結

在房地產業日益發展的今天，對房地產成本管理工作的優化并不是一朝一夕就能解決的，其不僅需要相關管理人員具有超前的認知和較強的專業知識儲備，還有需要一支優秀的成本管理團隊做支撐，在對現有管理制度進行優化的同時，將操作性較強的管理制度落到實處。從而在嚴格管控的同時，提高房地產業的經濟效益，促進房地產業更好的發展。