中國房地產現狀及趨勢研究

摘 要：我國房地產經濟發展越來越快，部分地區把房地產經濟稱為泡沫經濟。研究我國房地產經濟在經濟和住房需求新形勢下的發展趨勢意義重大。從當前形勢看，我國房地產經濟的發展還存在許多問題：社會的巨大變化和越來越多高房價的出現使得住房需求難以滿足，此外，過度開發、拆遷也是制約房地產業發展的主要問題，房地產業的諸多問題嚴重制約國民經濟的平穩發展。

關鍵詞：房地產;現狀;經濟發展;趨勢研究

房地產業關系著人們的日常生活，受到人們重點關注。房地產業不僅可以促進我國國民經濟的更好發展，而且有助于提高人們的生活水平和生活質量。然而，一方面我國的房地產經濟是繁榮的，另一方面，也存在著許多問題，在一定程度上制約著社會經濟發展。作為中國的支柱產業，房地產價格的漲跌影響著公眾的神經。在中國，房地產價格泡沫和房屋租金比率已經顯示出房地產泡沫的跡象。經過2018年歷史上最嚴格的調控后，隨著中國房地產市場逐步進入住房存量時代，2019年宏觀經濟出現下滑，中美關系進一步加強。在貿易摩擦、實體經濟低迷、大部分人的收入持平等諸多不利因素面前，房地產價格非但沒有下降反而上升。本文試圖從可投資資產范圍、城市化、公共投資心理、政策和資本控制等方面分析房地產市場復蘇的原因。

一、房價問題

據數據統計，2015年，上市的412家公司中，年凈利潤不足1500萬元的有46家。1500萬對普通人意味著什么？在上海，一半以上的房子都在1000萬元以上，更不用說華潤的外灘了……價格的不斷上漲不僅使社會流動性加重，也使那些向往大城市的人夢想破滅。最嚴肅的問題是：在我國，“211”、“985”高校畢業生的平均年薪超過15萬元，而按一個世紀來算就是1500萬元（不包括消費）。當然，也有一些非常幸運的人，生來就享有優越的生活。根本不用太多的付出，便可以過著他人奮斗一生而換來的生活。因此，那些日夜奮斗的人只能看著房間嘆息。

房價飆升的原因是什么？資源分配不均，城鄉之間的差距大。一、二線城市和三、四線城市之間的差距，甚至小城鎮和農村之間的差距也不是一兩個點。房價的等級分布實際上反映了資源的等級分布。在當今的房地產市場中，雖然價格與價值之間存在著相當大的偏差，但價格與價值是密不可分的。一、二線城市房價高，主要因為這些城市資源豐富。盡管這些城市空氣質量差、環境污染、交通擁堵、生活節奏快，但卻擁有更好的教育資源和視野平臺，有更先進的基礎設施和醫療設備，同樣也有更多的機遇和娛樂形式。誰不想要更好的機會呢？年輕人拼命地奔向大城市，希望能大展拳腳。中年人盡他們最大的努力留在大城市，過上安定生活，希望自己的孩子享有最佳的教育資源，也希望年邁父母有先進醫療技術的保障。

二、房地產發展現狀

近年來，我國房地產業發展迅速。首先，房地產業為經濟發展和經濟持續增長做出了巨大貢獻。房地產業所涉及的領域較為廣泛，有很強的關聯性。它是中國的基礎產業之一。房地產業的發展帶動了金融、家電、裝飾等行業發展，很大程度的推動中國經濟的增長，促進了中國社會的發展。此外，人們生活水平的提高有利于人們的生存發展，特別是隨著城市化進程的加快，房地產業對人們生活的影響尤為突出，住房問題直接影響國計民生。在此過程中，如何保證房地產經濟的健康發展成為相關企業和部門必須高度重視的首要問題。房地產業的發展不僅推動了國民經濟的發展，而且使人們的生活越來越好，這對和諧社會的構建很有利。然而，房地產經濟的高速發展，目前的市場機制還不夠完善，非理性市場現象嚴重。在許多大城市，房地產泡沫很嚴重，房價的快速上漲嚴重違背了人們的實際生活水平，這對人們的生活質量和生活水平是非常不利的。

在經歷了2018年的短暫低迷后，在中美貿易摩擦加劇和中國整體經濟疲軟的推動下，房地產業在2019年初再次繁榮起來。從供求數據、房屋租金和收入比來看，中國房地產泡沫的存在已經被指出，但泡沫如此之大，而且很可能會進一步擴大。造成這一現象的原因有五：一是普通老百姓的資產配置可能過少，而公共住房大多是保值增值的投資目標。在如此嚴格的限制下，租金率非常低，收入率、空置率非常高，使得大量資金仍然流向房地產行業;其次，嚴格的外匯管制限制了資本的自由流動。海外房地產等資產價格過高，無法取代國內房地產。普通人積累的大量儲蓄和信貸資金只能在中國投資，被動地投資于房地產。第三，中國的城市化進程還沒有結束。不斷增長的城市人口每年仍有持續的住房需求，這促進了房地產業的持續繁榮。第四，投資心理的影響。在過去的20年里，房價的上漲導致了房價的暫時下跌，但是在普通老百姓的眼里，房價是永遠上漲的。這種心理不斷強化和擴散，導致大多數人對未來房價過度自信和沖動投資。第五，政府調控對價格的影響。政府不希望物價過快上漲或下跌，因為如果物價繼續下跌，公共財富會縮水，金融體系會受損，整個宏觀經濟會受到影響，甚至整個經濟都會陷入系統性風險。目前，這五個因素的影響在短期內沒有改變。未來，房價也將成為重要的貨幣“蓄水池”。

在過去的十年里，中國在市場上投入了大量的資金，經濟增長非常迅速。其國內生產總值位居世界第二。雖然貨幣供應刺激經濟增長，但它也導致通貨膨脹和貨幣購買力下降，使中國家庭的財富難以保持。因此，人們選擇投資房地產。房地產市場就像一個巨大的水庫，大量資本涌入，巨大泡沫形成。一旦泡沫發生破裂，嚴重的經濟災難將不可避免。對于那些投資房地產的人來說，這將是巨大的經濟打擊，與房地產相關的股票市場、銀行和產業鏈將受到嚴重打擊。因此，政府必須主動參與調控，使房價平穩，保持完整的泡沫，從側面消除泡沫。

三、促進房地產市場發展的策略必要性分析

我國房地產經濟的問題主要集中在擁有大量抵押物的商業銀行。由于房地產貸款的巨大收益，商業銀行為房地產開發商提供了大量資金。房地產抵押大量房屋，在商業銀行貸款之前進行下一階段的開發。因此，商業銀行不能得到相應的貸款本金，只能得到大量的房地產。一旦金融業或房地產業經歷了巨大的經濟波動，就會造成一些社會問題，所以我們應該逐步解決房地產抵押貸款的循環問題，以免造成嚴重的后果。

目前，中國一線城市的房價高于歷史上任何一個國家。北京、上海和深圳的房地產市場價值很可能超過美國所有房地產的價格，占美國GDP的十分之一。這就是迄今為止不為人知的房地產泡沫。中國房地產市場巨大泡沫的破裂將對中國經濟造成沖擊。如果我們認識到形勢的嚴重性，但仍然找不到正確的出路，這將嚴重損害中國經濟的未來。

四、結語

目前，房地產業正穩定發展，因其快速發展引發的問題也逐步得到解決。房地產業的調控離不開國家政策。加強建設保障性住房，優化房地產和相關金融機構結構，做好監管，減少房地產業的軟著陸和房地產泡沫，在不影響社會穩定發展的前提下，引導房地產業發展，最重要的是保障居民的住房需求和經濟發展的需要。房地產熱潮雖然帶動了GDP的增長，但也帶來了嚴重的問題。今后，為確保房地產業健康發展，要制定合理的政策，優化產業結構，完善收購制度，制定適合我國國情的法律法規。如果有人試圖觸犯法律，他們將受到法律的懲罰。特別是要規范購房條件，嚴格遏制“房地產投機”，確保房價“穩定”。

參考文獻：

[1]劉亞.中國房地產現狀及趨勢研究[J].中國房地產業，2019，（16）：49-51.

[2]劉舒顏.我國房地產經濟發展現狀及發展趨勢分析[J].城市建設理論研究（電子版），2019，（12）：189.

作者簡介：

譚亮（1997—），男，苗族，湖南湘西，本科，研究方向：房地產開發與管理。