商業物業管理企業內部控制改進分析

朱建琴

摘要：隨著市場經濟的快速發展，我國大力發展第三產業，商業物業管理作為第三產業的重要組成部分，在市場經濟高速發展環境下，更是需要注重加強內部控制水平，以此適應新時期對物業管理服務的需求。本文分析當前商業物業管理內部控制過程中存在的問題，提出針對性的解決策略，旨在為提升商業物業管理水平獻力。

關鍵詞：物業管理;內部控制;改進分析

1前言

近年來，第三產業的蓬勃發展帶動了商業物業管理企業的創新和改革，為商業物業管理的良性發展帶來了機遇。由于商業物業管理水平會直接影響著企業的服務質量，提升商業物業管理水平，促進企業健康持續發展便要從內部控制改進的方面人手，并且在物業管理中形成穩定持續性的工作狀態，才能有效提升服務質量和經濟效益。

2內部控制應用到商業物業管理的概述

內部控制是指企業為實現自身資產的保值增值，以更加嚴密完整的控制體系，將具有控制職能的方法和程序進行規范化、系統化的調整，保證內部財務信息質量，實現企業在市場經濟中可持續發展。將內部控制應用到商業物業管理中能夠規范內部各項業務的開展，有效提升物業服務水平。由于近年來人們生活水平和收入的提升，對于服務種類以及質量的要求明顯提升。商場物業管理作為第三產業，也是大型商場服務的進一步延伸。經過數年發展后，我國物業管理已經取得了一定的進展，但在激烈的市場競爭下，物業管理行業的相對分散仍會造成企業發展失衡，也影響自身的競爭力。越來越多的商業物業企業意識到加強內部控制的重要性，紛紛制定內部控制制度，并優化內控方式，其目的是保證內部資產的真實完整，經濟活動能夠按照預算嚴格執行，在減少企業潛在風險的基礎上促進企業的良性發展[1]。

3商業物業管理企業內部控制過程中存在的問題

目前我國商業物業管理企業內部控制過程中仍存在如下問題：首先，商業物業管理企業內部控制缺少執行力。很多商業物業管理人員之前沒有相關工作經驗，對這一新興的管理方式缺少接觸，缺少內部控制管理意識，還有一些商業物業管理企業對于員工的情況認知不足，沒能對員工進行專業的培訓，造成很多工作人員普遍素質不高，沒能完全勝任內部控制工作，也影響了內部控制的執行力。與此同時，一些企業的預算管理模式缺乏合理性，預算管理作為內部控制的重要組成部分，也是決定內部控制水平的核心管理方式，由于我國商業物業管理興起時間較晚，在編制預算時對預算的認知不足，造成預算管理缺少剛性，且流于形式，工作人員在財務管理時沒能嚴格按照批復的預算執行，影響了其內部控制執行力。其次，企業缺少健全有效的內部控制管理機制。很多商業物業企業規模相對較小，未形成有效的內部控制管理機制，還有些公司選擇了財務外包，也不利于內部控制的有效實現。而很多缺少內部控制機制的商業物業管理企業內部管理缺少科學依據，所做出的決策也缺乏客觀性，無形中增加了企業的風險。最后，我國物業管理企業內部缺少風險防范機制，總的來講，物業管理都是隨著行業的進步而不斷發展的，其業務經營類型也十分廣泛，造成企業難免會出現經營不利的情況，商業物業管理的風險更多體現在預算超支和資金鏈斷裂等情況，很多物業企業由于興起時間不長，周轉資金相對較少，甚至企業管理者認為自身是一項幾乎沒有風險的企業，而忽視了潛在的風險再加上缺少風險預警機制，一旦出現風險會造成企業措手不及，甚至資金鏈斷裂遭受破產。

4商業物業管理企業內部控制過程的改進思考

4.1提高內部控制的執行力

企業運營情況是可以通過財務狀況分析明確了解，對此，提高內部控制的執行力要通過提升工作人員的業務能力和明確財務狀況人手。對于前者，企業管理者要重新審視當前工作人員的業務能力和工作經驗，將其與內部控制相關聯，要對工作人員進行業務培訓，在提升工作人員對內部控制正確認知的基礎上強化工作能力。員工具備了專業的業務能力和素養后，在工作中科學合理地開展內部控制，保證預算的有序執行，從而提高內部控制執行力。對于后者，企業要建立健全全面預算管理模式，明確相關組織管理體制以及執行預算單位的職責范圍，還要建立預算管理委員會，積極履行預算監督管理職責，還要結合當前的政策以及市場環境和企業盈利等多方面編制預算方案。

4.2建立健全有效的內部組織管理機制

商業物業管理企業的發展離不開完善的內部控制組織機制，以此實現自我約束的作用。首先，商業物業管理企業需要完善其內部機構設置，董事會、執行機構和監事會等需要發揮相互制約、相互監督的作用，還要明確工資制度和用工制度，以合同來保障雙方的合法權益，發揮出勞動力市場的最大作用。其次，企業要科學合理地設置內部控制組織管理機制，充分發揮企業對資產管理作用，在降低內部損耗的同時提升員工的執行能力[2]。最后，建立健全完善的基礎信息管理制度，根據市場變化完善經營決策活動，充分調動員工積極性，促進企業的成本控制和經營發展。

4.3基于風險管理的角度加強物業管理的內部控制

商業物業企業管理過程中不免會遇到潛在風險，進行風險管理成為企業經營管理的重要環節。商業物業企業需要加強風險管理。首先，企業管理者要樹立正確的風險管理意識，將其貫穿到整個經濟活動。其次，物業管理在接手商業物業前，需要對其開發商的信譽、資金能力以及資產情況等進行大致了解。與此同時，還要總結出風險的類型，制訂應對預案，提前預判可能存在的風險并及時應對，一旦風險發生，能在第一時間規避，并將損失降至最低。還要加大資金和技術的投入力度，形成科學規范的動態風險預警機制，一旦系統監測到經濟活動運行出現異常，能在第一時間上報其風險。

5結束語

總而言之，商業物業管理企業在激烈的行業競爭中優化內部控制已成為時代發展的要求。對此，企業要提升內部控制執行力，建立有效的內部控制管理機制、從風險管理角度加強物業管理的內部控制，不斷調整內部控制方式方法，切實保障物業企業的可持續發展。

參考文獻

[1]樂雙艷.商業物業管理企業內部控制改進的思考[J].新經濟，2016（29）：90-91.

[2]陳京京.物業管理公司內部控制存在問題研究[D].首都經濟貿易大學，2016.